申银万国

理性看待改革历程：短期亮点带来主题性机会，全局性改革将有深远影响，但需较长时间推进，效果难在短期体现，局部时点可能有阵痛，并需面对种种难题。

短期比较容易推进的改革是：农村集体经营性集体建设用地流转和盘活城市存量土地，短期主要利好在核心有工业用地储备的个股。1）农村集体经营性建设用地流转已在十多个省份试点十余年，相对成熟，未来主要是制度化、规范化，房地产板块收益个股较少；2）盘活城市存量土地在供地瓶颈严重一线城市可能更容易推进，利好有城市工业用地储备的的公司，如电子城、中粮地产、深长城、招商地产等。或参与工业用地一级开发和老旧工业区、城中村改造的公司，如招商地产、福星股份、空港股份、外高桥、南京高科等。

需要较长时间逐步推进的改革是：宅基地流转、二胎政策和房产税。1）长期的往往是全局的、重要的。宅基地流转具有逐步打破政府对土地供应的垄断、建立平抑房价、地价的市场机制的深远意义，二胎将从长期带来住房需求，房产税则可调节税收结构、抑制投资需求，逐步降低地方政府对土地财政的依赖；2）但长期政策需求谨慎、逐步推行，在短期都很难看到立竿见影的变化，并且可能在局部时点造成冲击，例如宅基地入市可能在局部损伤开发商现有土地资产价格、房产税可能在短期压制房价。3）改革过程中要面对种种难题，需要妥善处理经济发展、土地财政、社会公平与房价之间的关系。我们乐观其成，但也不宜寄望过急，还需理性看待。

分析师：韩思怡