中国经济周刊-经济网讯 （记者 劳佳迪） 4月19日，世邦魏理仕在上海发布《2017年第一季度上海房地产市场回顾与展望》。报告指出，上海写字楼累计净吸纳量尽管有所增长，但受大量新增供应影响，全市写字楼整体空置率攀升；品牌化妆品在零售市场积极拓新店，网红茶饮品牌火爆；上海西区物流市场需求旺盛，主要受益于第三方物流和电商的活跃需求。

优质写字楼市场：单季供应创高峰，空置率持续攀升

今年一季度，上海有6个甲级写字楼竣工交付，为市场带来62.5万平方米的新增供应，成为上海写字楼历史上单季供应最高点。新增供应的集中上市导致全市写字楼平均空置率短期内攀升至11.4 %，次中心商务区空置率更是进一步上升至19.8 %。值得注意的是，尽管供应量大，但净吸纳也有所提升，全市录得33.9万平方米, 其中近六成来自核心商务区。

从行业来看，金融服务业（36%）、制造业（19%）及TMT行业（14%）是当季主力租赁需求。整体而言，全市优质写字楼平均租金同样本环比下降0.7个百分点，至每月每平方米304.7元。在世邦魏理仕监测的项目中，约有24%样本项目下调租金，较上季度的16%有所增加。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部主管张越对记者分析：“未来六个月，上海优质写字楼市场将预计有超过85万平方米的新增面积入市，其中分布于核心商务区的供应量将达到58%。新项目的入市将导致空置率继续上升，预计短期内各商务板块均面临不同程度的租金下调的压力。而从另外一个角度来看，新增供应将进一步提升市场活跃度。”

优质零售物业市场：品牌化妆品积极拓新店，网红茶饮品牌活跃

2017年第一季度，位于长寿路商圈的上海西康·189弄和位于徐汇滨江商圈的绿地缤纷城开业，总计供应零售面积约12.5万平方米。新开业项目均定位为社区型购物中心，业主则通过设置更多的生活方式类和儿童体验类业态来吸引以家庭为单位的消费客群。

受需求推动，全市空置率环比下降0.7个百分点至7.4%，购物中心首层平均租金录得每天每平方米41元，按同样本计环比上涨0.5%。未来6个月，上海预计有69万平方米左右的新增供应，新项目多集中于非核心商圈，预计空置率将小幅提升，租金增长将继续承压。

本季度网红茶饮品牌火爆申城。特色茶饮品牌喜茶在来福士广场首层开出其华东地区首家门店，第二家门店也已入驻美罗城广场；英国茶饮品牌Twinings川宁餐厅全国首店入驻正大广场，KUMA Cafe & Store官方授权内地第一家店在马当路开出两层大店。

品牌化妆品拓店步伐不减。大陆首家“维多利亚的秘密”全品类旗舰店在淮海中路力宝广场开业，Make Up For Ever和兰芝入驻月星环球港，韩国化妆品牌Innisfree进驻晶品购物中心。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务商业部主管范红娟对记者表示 ：“网红经济是粉丝经济的一种表现形式，虽然在数量与规模上仍处于发展阶段，但网红经济这一新的营销现象，对于传统零售业存在些许借鉴。一些经验丰富的运营商开始挖掘年轻人猎奇求新的消费心理，纷纷在商场引入街头潮牌，注重流行化，个性化的品牌，吸引爱“晒”的年轻消费者。未来网红经济将走向品牌化，这是互联网时代下一个迅速延伸的新产业链。”

工业市场：西区物流需求旺盛 带动租金稳幅增长

一季度，上海主要工业园区工业用地均价维持不变，报每平方米1880.6元。浦东机场区域成交一幅物流用地，占地面积1.8万平方米。受季节性因素影响，本季度净吸纳量有所回落，同时由于两个高标仓库项目交付，为市场带来15.6万平方米新增供应，空置率环比上升2.1%至14.7%。受传统物流区域租金强势上涨的推动，全市平均租金环比上升1.4%至每平方米每月44元。

受益于第三方物流和电商企业的持续活跃需求，青浦和嘉定区域均录得第三方物流租户的大面积成交，浦东区域亦录得电商企业的大幅预租面积。此外，来自专业服务类企业的租赁需求成为本季市场亮点，季度内录得某档案管理企业于青浦区域的问询案例。分区域看，西部区域由于具有辐射范围更广的地理优势，相较于东部，租赁表现更为积极。

世邦魏理仕工业与物流服务部中国区负责人罗瑾表示：“本季度我们看到政府对于二手工业用地出让的监管力度和参与度都有所加强。此前上海发布《上海市工业区转型升级“十三五”规划》，在锁定工业用地总量的基础上，以‘创新发展、集群集聚、绿色集约、智能融合’为主线深入推进上海工业区转型升级，到2020年基本建成一批参与全球产业竞争、体现上海高端制造和精准服务水平的产业集群和品牌园区。目前是产业转型升级的重要时期，同时又受制于工业用地总量控制，上海各产业园区对土地的利用方式和管理强度也在转型升级，但高端优质，绿色智能的新兴产业项目仍受园区青睐。”

投资市场：境外投资者活跃度有明显提升

尽管2017年初以来一系列去杠杆政策密集出台，但在整体市场流动性依旧强劲的背景下，本季度上海商用地产投资市场表现依旧十分活跃，交易总金额近117亿元*，相较去年同期上升18.2%，占全国投资总额七成。

本季度，中资投资者占比54%，境外投资者活跃度有明显提升，占到交易总量的46%，相较于去年全年的11%提高较多。这一方面是由于国内经济现企稳迹象，基本面持续驱动外资投资者在国内配置资产；另一方面，2016年末对外投资收紧以来，部分出售物业的境外卖家更青睐与拥有境外架构的买方交易，以便加快交易进程。

世邦魏理仕华东区投资与资本市场部执行董事何树奇表示：“从物业类型来看，本季度延续写字楼投资的热潮，写字成交占比高达72%。在成交资产类型上，核心增值资产40%，机会型资产和核心型资产分别占比二成左右。随着市场成熟度提高与资本市场开放，我们预计未来几季度会有更多交易发生，写字楼仍备受投资者青睐，同时境外投资者交易比例回升。”