“限字诀”管得住房价吗？

行政手段长期效果递减，“限字诀”无助降房价

“限字诀”由于“急冻”了相当一部分需求，所以短期效应比较明显，但是追溯历史经验，并不是降低房价的有效手段。上一轮调控风暴是2010年，当时楼市也经历了2009年的疯狂上涨，2010年1月和4月，国务院先后出台“国十一条”和“新国十条”，推出了严格的差别化住房信贷政策，随后北京“打头炮”，各地相继跟进“限购、限贷、限价、限外”四限令。

截止到2011年10月31日，合计有46个城市卷入“限字诀”浪潮，包括北上广深四个一线城市和大部分省会城市以及热点二线城市，这波调控使得2010年成为当时70大中城市房价增速达到阶段性峰值的一年。

但是“限字诀”的效应并没有持续太久，《中国经济周刊》记者从厦门大学经济学院一份内部调研资料中看到，调控开始后，限购城市和非限购城市住宅价格上涨率都趋于下降，到2010年底上涨率接近0%，随后在2011年限购效应正式显现，限购城市二手房价格上涨率均值明显低于非限购城市，这种下降直至2012年初。根据计算，限购对一手房的降价效应大约是6%～7%，对二手房的降价效应大约是5%～6%，这是“限字诀”的红利期。

可惜好景不长，到了2012年底，新房价格趋势开始改变，限购城市住宅价格上涨率均值重新超过非限购城市均值；二手房的这种变动趋势则早在2012年1月就已出现，差距日益拉大，限购政策效应开始被削弱。

结果显示，限购政策对新建住宅价格上涨率的影响仅是-0.871，这表明在其他情况相似的条件下，一个城市采取限购政策可以降低新建住宅价格上涨率仅0.871个百分点，二手房房价可能下降3%～4%，显然是一个较弱的效果。

值得一提的是，这段调控期间央行货币政策正处于紧缩期，应该说还是加深了调控的成果。由于长期效果并不理想，2013年2月出台的新“国五条”，引发2010年以来第五次调控。然而，在地方债务高企、宏观经济低迷等因素影响下，房价的重新抬头势难抵挡。

记者梳理发现，2014年部分城市开始慢慢取消限购政策，到了9月中央出台“9·30新政”，再次提出“认贷不认房”，正式表态支持改善性住房需求，“限字诀”明确松绑。11月紧接着降息0.25个百分点，全面标志着货币宽松周期的到来，彻底改变了市场预期。2015年“股灾”惨变，从资本市场逃离的资金慌忙进入一线城市楼市避险，直接开启了2015年下半年的暴涨行情。

“从法理上看，限贷政策也不是完全意义上的金融调控措施，属于行政调控范畴，损害了市场机制，目前房地产市场上的购房需求主要来自三大群体:第一是未婚人群的结婚自住型需求；第二是有子女且子女正在上学的人,改善自己的居住环境需求；第三就是投资、投机类人群的投资、投机需求。限贷政策设计的初衷是意在通过提高首付款甚至暂停贷款,降低房贷的杠杆效应，但限贷政策对需求的影响并没有想象的那么大。”一家央行分行不愿具名高管对《中国经济周刊》记者表示。

“这是因为信贷首付政策松紧程度与一次性付清比例高度相关，首付比例提升，一次性付款比例就会有所提升，就以我们对当地的统计，已有超过半数的实力客户选择一次性付清房款，而在降低了投资客进军楼市意愿的同时，更加伤害了自住需求，这也就是为什么限购限贷取消后房价快速上涨的一个原因。”上述高管对记者坦言。

究竟怎样才能降房价？

想知道如何才能降房价，显然需要先回答“房价究竟是怎样涨上去的”。中国社会科学院财经战略研究院邹琳华主导的一项研究报告显示，住房市场的需求或购买力并不是由平均收入决定的，而是由有购买意愿者的收入决定的，有购买意愿者的收入又必须考虑到中国国情，即收入和财富差距的扩大，高收入阶层收入增长的速度远远高于低收入阶层，这是房价“涨不休”的一大内因。

更重要的原因是，房价早已不只有资产属性，而是一种明显的货币现象。业内分析认为，货币超发造成的流动性过剩是房价无法回归理性的关键。《中国经济周刊》记者看到的一组数据显示，1990年以后，中国的M2与GDP的比例就开始超出其他各个发展阶段经济体的均值，并且这一差距越来越大。

由于经济增长需要大量货币支持，房地产调控就面临保增长与稳房价的两难抉择，要想彻底改变的唯一出路并不是粗暴的货币政策转向，而是转变现有粗放的经济发展方式。

在“金砖国家”中，这种信贷驱动的特点更为明显，2010年巴西、印度、俄罗斯和南非的M2与GDP比例分别是66%、70%、48%和76%，而中国这一比值高达167%。当年，低收入国家、中低收入国家、中高收入国家和高收入国家的比例分别为39%、55%、66%、141%。根据世界银行的标准，中国在2010年属于中低收入阶段国家，所以M2与GDP的比例大概是该收入阶段经济体均值的3倍。

房价除了货币属性，还极大地受到供需关系的影响。孙斌艺就认为，限购、限贷不仅仅是抑制需求，“限购令”还传递出商品房是紧缺商品的信号，“既然紧缺，能想方设法买到就有利可图，这种对供求关系的抑制即使能促使价格下跌，效应也必然是暂时的、扭曲的，长期来看会累积价格上涨的压力，一旦放开可能会出现超调。”

中国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞也告诉记者，目前楼市供需空间错配严重，“一二线城市库存少，投资增长低，交易非常火爆，供给严重不足。不少城市去化周期在6个月以内，个别城市仅一个月。”

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2016年第42期《中国经济周刊》封面