“限字诀”背后的风险

上海旺季惊现零供应，价格上行压力仍在积累

“限字诀”执行时间愈久，确实愈可能带来短期价格的议价空间，但“限字诀”造成市场交投气氛冷淡的背后，难道真是房价命悬一线的崩盘可能？

“限制性政策造成新房销售在短期内大幅下滑，这使得开发商出现不同程度的资金紧缺、销售节奏放缓和融资成本上升；另一方面，由于房地产市场价格受到非市场因素干扰，开发商难以获得真实的市场讯息，在投资安排、产品分布等企业运作关键决策上的盲目性增强，所以这些行政政策人为增加了系统性风险，其实是提高了行业进入的壁垒，会带来开发量的减少，一旦行业供给持续偏小，价格上行的压力就会不断积累。”华东师范大学东方房地产学院副教授孙斌艺这样评价。

《中国经济周刊》记者从多家研究机构统计数据看到，10月17日到10月23日一周上海新房供应量为零，而旺销季节出现零供应在以往历史上几乎从未有过。同样的情况也出现在深圳，截至10月23日，仅有一个项目取得预售，连续两周零项目入市。

截至记者发稿时，北京市住建委官网显示，10月仅有两个项目取得预售许可证，新增供应几近冰封，相比之下，9月有24个项目取得预售许可证，8月数据更是达到29个。此外，半月有余仅仅有7个项目入市，“9·30”新政出台后，一些项目因定价较高难以取证，也有项目因首付比例的提高不得已推迟入市，而此前有机构预测10月将有26个项目入市。

“我们曾经做过历史计量分析，开发商只有在保持供给的情况下才可能降价，而保持供给的先决条件是预期限购政策取消的概率较小，但是在这种低预期下，一旦政府事后取消了限购，房价反而会快速上涨，出现报复性反弹。”一位政府智囊对记者分析，“实际上，现在用限购完全挤出投资客的思路是偏颇的，理性的投资需求在一定程度上其实能起到平滑价格的作用。”

根据他的研究，这是因为开发商的热度和投资客的热情并不成正相关，“因为当开发商对未来非常乐观时，就会减少供给导致房价上升，上升到一定程度，投资收益预期锐减，投资者反而会退出市场。”

二手房变相加税，新房价格恐失去钳制

另有在楼市摸爬滚打十几年的资深人士对《中国经济周刊》记者分析，在一个通过限贷等手段将投资需求关在门外的市场里，另一个导致房价被开发商供给绑架的因素恰恰是二手房交易税率的上升。而以“税收工具”调控早在2005年调控时就已定调，当时是对二手房交易按5.5%的税率征营业税。

《中国经济周刊》记者注意到，如今虽已营改增，但目前仍对入手不满两年的非唯一非普通住房二手交易征收重税，其中包括了售房收入与购房总额差额20%的个人所得税，即使是满二唯一的非普通住宅也要求缴纳增值税和契税，其中增值税税率一项达到了差额的5%，若对照上海的标准划分，满足正常家庭居住需求的普通住宅几乎绝迹，这意味着二手房交易实际承受的缴税压力依然较为沉重，直接抑制了二手房市场的流动性。

“二手房交易其实对于开发商推出的新盘价格是有钳制作用的，今年上海‘3·25’新政仅仅发挥作用不到两个月就被‘地王行情’击溃了，就是因为许多外环外新楼盘都以地王名义开出了七八万的天价，而我们的二手房交易市场远远不如其他国家那么活跃，新盘才可以跳空开价，反过头还抬高了二手房的心理价位，形成恶性循环。”上述资深人士对记者坦言。

而深圳近期还在不断变相对二手房交易加税。据悉，今年4月1日，深圳已经将事关缴税基数的二手房房产评估价上调，如南山、龙华、宝安等房价上涨过快的区域，二手房评估价普遍上调60%以上，盐田、福田、罗湖等区域，评估价也普遍上调40%到60%。

根据当地媒体的计算，若购买一套未满两年的总价为600万的房子，调整之前的评估价为300万，缴纳税费22.8万，而在调整之后，评估价增加到450万，增加了高达11.4万元的税费。近期，深圳政府再度计划提高评估价，11月8日即将执行。根据机构的预测，增长的幅度大约会在20%左右。

三四线城市涨幅仅持平CPI，库存依旧在高位

与一线和热点二线城市使出浑身解数想要降房价形成鲜明对比的是，原本面临较大库存压力的三四线城市楼市依然“死水微澜”。这让各地“去库存”的任务显得颇为尴尬，有不少业内人士对《中国经济周刊》记者坦言，去年房价最先启动的一线城市实施限购是将资金逼入二线城市，如今二线城市跟进限购，也是希望三四线城市能够受益于资金的溢出效应，在完成“去库存”以前，作为当下价格支撑标杆的一二线城市房价恐怕调整的幅度会非常有限。

而中国人民大学国家发展与战略研究院牵头、紧随国家统计局“半月报”发布的《9月宏观经济月度数据分析报告》称，相比一二线城市的房价暴涨，三线城市房价仅上涨了1.9%，只与CPI基本持平，市场分化的风险仍在加大。

记者在报告中注意到，2016年1—7月，全国房地产库存水平比2015年底累计减少约471万平方米，而十大城市库存水平累计减少约1509万平方米，这说明十大城市以外的其他城市库存水平反而增加了1038万平方米。

此外，非住宅商品房库存还在持续攀升，8月份库存水平达到2.83亿平方米，比去年底增长了6.5%，比去年同期增长了20.7%，三四线城市也占据了其中较大的份额。

《中国经济周刊》记者还注意到，国家统计局公布的数据显示，自2016年2月开始，尽管全国商品房待售面积连续6个月下降，但每月下降的数量并不多，至今没有一个月超过1000万平方米，全国商品房待售面积7月单月只减少了34万平方米，8月减少了512万平方米。

中原地产首席分析师张大伟对13个热点城市去库存的统计也发现，这13个城市8月单月库存就减少了248万平方米，如果以此对照国家统计局的数据，全国其他城市库存当月只减少了264万平方米。他对记者分析，三四线城市的库存依然处于高位，一二线城市在这一轮得到的政策红利更多，加之一二线城市土地供应量不大，刺激了房价的持续上涨，原本就没经历过限购、限贷的三四线城市之前的需求已被一二线城市透支。