经济网讯（记者赵磊 发自上海）5月20日，世邦魏理仕在上海发布了《投资前沿——电商时代转型中的中国物流市场》白皮书。该报告显示：工业地产尤其是物流仓储已成为近年中国地产投资的热点之一。近年来中国在线零售市场的兴起和蓬勃不仅影响和改变了传统零售市场格局，带动了第三方物流的发展，更对中国现代物流设施市场产生着重大和深远的影响。

随着国内个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的不断蓬勃发展，零售行业对物流设施尤其是高标准仓储的需求近年来增长迅速。尽管中国目前已具有相当的物流仓储存量，但国内高标准仓储设施的体量仍相对有限。据中国仓储协会估算，截止2012年底全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米。据世邦魏理仕统计，截止2013年底，由12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1,300万平方米，占全国仓储设施总面积的比例甚微。

受近年电子商务发展迅速及第三方物流需求增长等因素带动，高标准仓储物业的租赁及定制需求持续旺盛，近年中国物流地产市场持续向好。世邦魏理仕环球研究部中国区主管陈仲伟先生指出：“尽管个别港口城市曾因受外贸收缩影响出现短暂的租金下滑，但是全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。与相对供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅相比，物流地产回报较高且发展前景广阔，正日益成为中国物业市场的投资热点。”

电子商务是电商时代下中国现代物流设施市场最重要的两个需求来源之一，而在线零售行业的不断成熟正令电商在是否自营物流的策略选择上逐渐产生分化。一方面自建物流已具备规模效应的中国大型电商将继续坚持其自建自营策略，从而削弱电商对公共型现代物流仓储设施的租赁需求。大型电商从最初的部分自建物流到全方位布点全面自营物流，进而发展到当前个别已规模初具的大型电子商务企业开始尝试向第三方开放物流平台。自营物流在电商的发展过程中已从最初单纯的完善自身配套、保障用户体验逐渐上升到更高的战略意义，开始朝亚马逊美国的经典之路进发：即依靠规模效应提升用户黏性、提供大数据等增值服务并将其打造为可持续发展的新的利润增长点。

另一方面，自营物流越来越高的进入壁垒令多数电子商务企业，尤其是中小规模电子商务企业对社会化的专业第三方物流的依存度不断提升，从而不断提升公共型物流仓储的租赁需求。专业物流开发商及其他意图进入现代物流设施供应的企业不仅面临着现有大型电商自营物流先发优势产生的阻碍，更需要克服土地资源日益稀缺、拿地难度日益增加、开发运营所需资金及学习成本高企、中央和地方政府对物流土地开发的政策倾向出现分化等一系列障碍。此外，传统零售商向多渠道及全渠道方向的变革亦将导致其物流需求发生结构性转变，从而产生新的社会化物流需求。

在中国，由C2C占主导的市场对仓储面积的需求很大程度上会再透过第三方物流进行传导，未来电子商务对物流仓储设施的需求将会继续增加。同时，民营第三方物流将成为中国现代物流市场发展新动力。

据世邦魏理仕统计，从2013年至今，百世物流和德邦物流与普洛斯的累计签约仓库面积已分别达到近20万平方米及近30万平方米。该机构因此预计未来此类租赁需求将继续放量，中国民营快递企业及新型物流服务企业将成为新的物流仓储租赁需求增长点。

世邦魏理仕工业与物流部中国区主管罗瑾女士指出：“随着市场成熟度的不断提升，中国高标准仓储开发或由此前的更多兼顾通用性逐渐转向标准化开发与定制开发双管齐下。预计未来定制仓库占高标准仓库的比例将会大大提升。”