租赁企业负责人畅谈成本与盈利

短期盈利不现实

租购并举新政推出一年间，虽然房租在上涨，但租赁企业并没有实现盈利。

提到租赁企业的盈利空间，租售比这个数字是绕不开的话题，中国目前极低的租售比被屡次用来佐证中国的租赁行业“无利可图”。

“伴随房屋买卖价格不断上涨，租售比一直是一个难堪的话题。在不重视租赁行业的时代里，大家只是不关注这个数字而已。”王戈宏对记者解释说，目前局部地区的租金上涨其实是“补涨”的过程，“修复”过去不合理的租金水平。“从投资角度来看，不到3%的租售比会使以收益为目的的租赁物业举步维艰。我认为未来房价高企的地段租金随之高企是十分正常的，比如纽约的曼哈顿就是如此。”

邓迪曾分析说：“目前北京整体租售比已经达到1:845，远超过国际公认的1：200～300的合理范围，租售比偏低的主要原因是北京的房地产销售市场价格过高。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量经济发达国家某地区楼市运行是否良好的指标之一，中国正处于城市化进程高速发展的阶段，距离发达国家还有距离，所以不能单纯拿租售比作为考量楼市的唯一标准。”

“别看房租涨了不少，其实我们远没到能挣钱的地步。”一位长租公寓企业工作人员告诉记者，长租公寓前期投入之大是一般人难以想象的，目前已经上涨的房租根本难以抵消前期成本。

“今年以来房租水平的确有所上涨，但其实是低于去年同期涨幅的。”自如CEO熊林向《中国经济周刊》记者分析说，根据链家研究院数据，从北京市已成交情况来看，2018年前三个月租金单价分别为81.5、81.9、82.1元，价格环比分别上涨4.7%、0.5%、0.2%，而比2017年同期分别上涨8.8%、8.7%、9.0%，而2017年第一季度的三个月分别比2016年同期上涨18.9%、19.2%、16.0%。也就是说，在长租公寓品牌加大力度扩张规模之时，恰恰是房租涨幅有所降低之时，其上涨部分无力覆盖其投入的成本。

熊林说：“长租公寓是需要长期投入、重运营的行业，自如从2011年成立以来只在北京实现了微利。”

在熊林看来，长租公寓若想要盈利，需先过三道关：服务关、规模关和增值关。“如果服务能力不过关，规模的盲目扩张反而是灾难性的，房源越多亏得越大。”而他对“规模关”设置的数字是总数100万间，单体城市20万间。以自如为例，截至目前拥有房源总数60万间，“我们也还在成长之中。”达到100万间后，还有“增值关”要过，到这一关才能谈对租客的社交、郊游以及各种活动等内容能否带来升值空间。增值关过了才能盈利。按照他的说法，从前期布局到实现盈利，长租公寓是极其漫长的过程，“没有深耕精神就不要做了，也不要在融资后就拿着一麻袋钱去要项目，显得‘我们有钱了’，只有钱是得不到好项目的，要保持冷静，并且做好长期运营的打算，通过长租挣快钱然后迅速抽身离开是不可能的。”

目前，长租公寓企业如新派、魔方和自如等发行了资产证券化产品。有业内人士分析称，发行资产证券化产品的前提是租赁企业或其持有的物业本身有较高的收益和增值空间，否则即便发行也会因为达不到收益预期而无人问津，“在中国目前的低租售比背景下，这事儿很难成。”

购买资产证券化产品的投资者需要见到收益，发行REITs和ABS的企业也需要给投资者信心，如此一来，是否与广大租客希望租金维持在较低水平的期望成了一对矛盾？

“我认为供需关系本身的确是一对矛盾，但不能说租金水平和资产证券化产品收益率之间的所谓‘矛盾’并不那么直接。”金喆告诉记者，魔方发行的ABS对投资者在一定期限内的收益率承诺是有一定范围的：一年、两年和三年档的收益率在4.8%和5.4%之间不等，并非“暴利”。“我认为长租公寓品牌还是应当提高自身的运营能力，降低成本。通过提高效率来获得收益，而不是直接通过涨房租来满足投资者对收益的需求。”

熊林告诉记者，自如的ABS底层资产是基于租房场景的消费分期贷款，租客在租房时签署贷款合同，后面还款时伴随一定比例的贷款费用投资人的预期收益来源于贷款费用而并非房屋租金，“影响投资者收益的并不是租金的增长，而是自如有没有稳定的资产质量和良好表现。”

租赁行业的现状：有喜有忧

互联网的流量经营思维成了目前长租公寓品牌针对年轻租客群体的常用打法，即围绕一群租客，从他们在社交、生活方面的需求出发定制各类周边配套服务和衍生产品，如沙龙、郊游、聚会等，提高租客黏性，同时也让他们享受到一定的生活品质。

“我们主要精力在扩大规模和增强服务上，一旦形成规模，家装、家具、家电的批量供应以及与供应链大数据的结合会很好地控制成本。”蛋壳公寓创始人兼CEO高靖告诉记者。

不过增值服务也是一项成本消耗。“我们目前提供的服务，如出游等都是免费的，只是名额有限，目前采取抽签的方式进行，未来也许会考虑向租客收费。”前述长租公寓企业工作人员说。

对于增值服务也有持不同观点的，如王戈宏就认为其超出长租公寓本质属性，属于居住价值之外的服务类型，不利于降低营运成本。他以酒店做类比，“以五星级酒店为例，游泳场、健身房和其他配套其实都不挣钱，酒店靠此类配套来拉高房价；反观快捷酒店，将配套全部砍掉，只保留单纯的居住属性，于是节省了成本。用提供增值服务的办法吸引租客，我并不看好。”

熊林则认为，长租行业在未来的分工会非常明确，不会出现一家通吃的情况，“即便租客住在这里，他就一定要使用你的服务吗？社会上其实有更专业的机构来提供相同的服务，我认为还是应该做各自专业领域内的事，至少现阶段不能对增值服务的收益有不切实际的预期。”

除了增值服务外，长租公寓品牌的成本很大一部分在获取房源上。从房源情况划分，目前长租公寓品牌大概分成两种模式：集中式（租下或持有一整栋物业）和分散式（从小业主手中租得房屋再转租给租客）。

集中式公寓租下的几乎都是商业、办公类项目，除“商水商电”外，还要考虑房源是否充足的现实情况。“相比于出租给长租公寓品牌，酒店或酒店式公寓对业主的吸引力会更大，此外并不是所有商业、办公类项目都适合包租给长租公寓，拥有合适的规模、楼层、房屋数量，以及交通条件的项目屈指可数，随着长租公寓品牌越来越多，可以租到的物业一定越来越抢手。”前述长租公寓企业工作人员说。而分散式的营运也要考虑较长的管理半径问题，集中式公寓4个人就可以管理的空间，分散式需要更多人手。因此两者的经营成本都不低。

但也有人对“二房东”的模式持悲观态度。郭毅告诉记者：“‘二房东’摆脱不了的一个问题是，一旦其经营得好，‘大房东’就会看到这部分收益，同时也希望自己获利，很有可能在签订下一份合同时涨价，将‘二房东’的利润空间挤走。尤其是分散式长租公寓，一般与业主只签订3年合约，很快面临‘大房东’涨价的问题。”

王戈宏也认同“大房东”“坐地起价”的可能性：“二房东”是最不乐观的，如果品牌输出叫轻资产，资产收购叫重资产，二房东属于“不轻不重”，包租模式对资金的需求是巨大的。

而属于“二房东”模式的魔方公寓对未来却比较乐观。“目前我国对长租公寓的权利保护比较到位，我们一般签订15到20年的租期，每年租金涨幅都有明确的合同规定，这部分成本从一开始就会被核算，不会影响到企业的经营。”金喆告诉记者，长租公寓的经营是一项专业技能，不是谁都能做的，“‘大房东’如果看到‘二房东’收益巨大，眼红也没有用，因为不是每个人都懂租赁房屋的精细化运营，我们是靠专业能力获取收益的。”

但不少业内人士还是看好长租公寓的未来。熊林告诉《中国经济周刊》记者，从宏观角度看，我国城市化进程进入第二阶段，人口从中小城市进一步向大城市聚集，超大城市人口增长速度放缓，但500万～800万人规模的城市会得到快速发展机会，也就是说在一线城市人口流动速度放缓的同时，二线城市的人口数量将快速增长。他认为，2020年和2030年，中国流动人口将分别达到2.82亿人和3.27亿人，这些都是长租公寓的目标人群，“未来租赁人口的增长是十分确定的。”