上海“新静安”激发新价值：未来三年150多万高品质写字楼入市

中国经济周刊-经济网讯 （见习记者 宋杰） 国际房地产顾问“五大行”之一戴德梁行华东区战略研究部12月29日发布的数据显示，2015年上海甲级写字楼全年新增供应62.4万平方米，吸纳量达41.3万平方米，销售成交量上涨70%，租赁供应和吸纳量翻番，租金走势保持平稳，2015年静安闸北“撤二建一”将令“新静安”激发新价值。

戴德梁行董事、中国区写字楼部主管沈洁分析，今年闸北并入静安产生的“新静安”，达到了税收共享与区域品牌效应共享的效果。不仅甲级写字楼存量达到全市第三，而且更加完善了新静安的租金，高低兼顾的租金层次有利于拉低闸北的空置率。特别关注的是，闸北区域市北板块和不夜城板块创下的“地王”，频频刷新商办用地价格，吸引了华润华发、金融街等品牌开发商的涌入，不仅大大提升区域关注度，且大客户成交活跃，使闸北商务价值也受到更多认可，更为两区联动创造出独特的竞争力。

对于新静安未来的商务发展，沈洁抱有很大期待。她告诉《中国经济周刊》记者，北静安新大宁板块的商务潜力将被充分激发，“新大宁”将会成为未来市级商业中心、内中环商务办公首选；而不夜城及苏河湾板块将会改造原有区域格局，打造静安第二个国际商务中心；另外，新静安未来三年将有150多万高品质写字楼入市，其中闸北未来将供应95.2万平方米，静安未来供应63.7万平方米。

2015年，商业市场在面临同质化严重、网络零售及消费细分三大挑战的同时，也迎来了轨交开通、体验业态及首进上海品牌三大机遇。在此机遇与挑战并存的形势下，戴德梁行董事、中国区商业地产服务部主管江舒民先生对购物中心的自我激励措施进行了解析。

江舒民先生说：“以新建区域型购物中心为例，由于上海市商业项目相互间竞争激烈，商业供应量大，导致消费市场被细分，易造成项目同质化情况，因此建造大型区域型购物中心成为应对细分市场的首要对策，满足一站式购物需求仍是商场延续消费者消费时间的首要考量。其次，连廊扩大商圈规模。由于目前上海合计规划15个市级商业中心及56个地区级商业中心，如何贯通大型商圈交通网络，共享消费客流成为关注重点，商业连廊的设计将商圈资源最大化。”

此外，商场后期改造成为热门。以上海悦荟广场为例，一些地理位置较佳，拥有较为固定的消费支撑及市场知名度的项目实行了改造方案，以弥补商圈内商业空白，戴德梁行华东区商业地产服务部也将知名项目改造作为2016年工作重点。与此同时，体验型商户、体验型业态、体验型商场的出现，逐渐超越快时尚的地位，成为2015年商业主角。

值得一提的是，2015年商业市场更注重后期运营，运营管理是商业地产收益和物业价值提升的源泉、投资者的利益最大体现，统一的运营管理成为成功前提。而且，2015年商场举办一系列不惜成本的艺术展，在给消费者提供丰富选择、为商场提升人流及文化气息的同时，也意味着商户销售额的上升。

目前，围绕工业市场的发展，中央和上海也出台了一系列政策。戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊先生认为，随着政策进入密集调整期，工业市场产生出两大派系“观望派”和“吃螃蟹派”。苏智渊先生表示：“‘观望派’以中小型民营开发商为主体，他们对大经济环境复苏以及上海本地产业升级速度、质量和区域跨度持观望态度，认为政策仍存在调整的可能性；而 ‘吃螃蟹派’ 则是‘尝鲜’、‘试点’的核心力量，他们主要以央企、国企为主，因为他们可以优先享受政策红利，有政策托底的潜在利好，且客户源广、招商团队完善，抗风险能力强。”

应对市场政策的变化，几大工业地产开发商的发展策略也出现变化。物流地产开发商因为新增土地资源几乎为零，租金快速增长成为唯一的收益提高手段，所以选择租金承受力强的电商是大趋势；厂房类工业地产开发商逐渐由纯开发向收购带现金流的准工业物业转变，部分中小型早期获取土地的开发商在寻求退出，因此，高标准优质厂房的需求和供应都将同比回落；国有园区开发商是承载上海产业升级转型的核心平台。因为随着创新、共享办公成为流行的因素，政策创新与鼓励小微企业创业成为产业主导，所以国有园区开发商的开发对象将主要以存量调整为主。至于民营园区开发商，则是更多的寻求与国有企业的合作。

苏智渊先生续称说：“未来政策的落地性、实施细则的颁布和操作的空间仍需进一步明确；本地知名大型国企将长期作为调整的先锋和示范；深度挖掘创新、中小企业的需求是竞争的核心要素；轻资产输出将成为企业提升投资回报，凸显核心竞争力的最有利模式；而存量土地、物业的改造将带来企业经营效率的提升。”