本刊记者 王红茹 宋杰｜北京、上海报道

一线城市，尤其是北京和上海，一直被视作全国房地产市场的“风向标”。自8月8日北京率先推出楼市优化政策后，上海也于8月25日跟进，调整了限购政策。京沪两地相继放宽限制，释放出政策层面积极发力、支持市场的明确信号。

此前，天津、广州、杭州等城市已全面取消限购。随着一线城市陆续松绑楼市政策，市场关注焦点在于：调控能否有效带动楼市企稳？接下来的“金九银十”是否可以期待市场进一步升温？

北京楼市新盘访客量提升

8月8日，北京市住房和城乡建设委员会与北京住房公积金管理中心联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，推出多项楼市新政，包括：在五环外购买商品住房不限套数，成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。同时，调整了公积金贷款的二套房认定规则并提高贷款额度：借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最高贷款额度为100万元，最低首付款比例不低于30%。

新政落地后，市场反应迅速。8月27日，尽管下着雨，位于北京大兴新源大街兴创总部“壹品兴创·颐和公馆”售楼处依然人流不断。

置业顾问廖女士向本刊记者介绍，新政实施后日均来访量约为之前的两倍，仅首个周末就成交8套，成交单价在4.5万至5万元/平方米之间。

颐和公馆由中建壹品（中建三局旗下房地产投资开发运营平台）与北京兴创联合开发，位于大兴新城核心区，吸引了来自北京朝阳区甚至东城、西城等核心区域的客户前来咨询和看房。

“咨询和看房的客户多以改善型家庭为主。由于目前多家银行能为购房者提供额度更充足、利率更优惠的贷款支持，这类购房群体的积极性相对较高。”廖女士说。

不只是颐和公馆，随着北京楼市新政的落地，五环外的新房市场正率先回暖。

位于北京市大兴区福海东路的京玺项目，由中铁置业、首开股份、北京驻总及兴创投资4家央企和国企共同开发。

据链家线上新房销售经理王凯向本刊记者介绍，自新政实施以来，京玺项目的成交率较之前上涨40%，到访量增加50%，销量呈现稳步上升趋势。

华润置地北京相关营销负责人提供的数据显示，新政出台后，其位于海淀的“臻澐”项目到访量较新政前上升约40%，认购量环比增长约25%。

中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大接受本刊记者采访时说：“北京放开五环外限购后，从政策效果来看，除了市场热度预计将有所提升以外，政策调整还有助于提振市场预期、增强交易活跃度，有利于推动北京的房地产市场‘止跌回稳’。”

上海新房价格韧性较强

继8月初北京率先落地优化楼市政策后，上海也紧随其后。

2025年8月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，从进一步优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度、完善个人住房房产税等方面出台政策措施。

从限购政策的优化内容看，上海新政与北京基本一致。一是明确符合条件居民家庭在外环外购房不限套数；二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策，即沪籍居民（家庭及单身人士）以及非沪籍1年个税/社保在外环外购房不限套数。整体来看，本次政策对已经具备购房资格的人群释放政策利好。

但与北京政策不同的是，本次上海新政明确在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

“此前自贸区临港新片区以及6个郊区二套商贷利率为LPR减25个基点（即3.25%）、核心区为LPR减5个基点（即3.45%），现统一降至LPR减45个基点（即3.05%），有利于降低居民购房利息支出，减轻房贷负担。”中指研究院政策研究总监陈文静对记者说。

上海萌培房产咨询公司总经理孙金华认为，这意味着上海二套房购房者的利率将显著降低，能有效降低居民购房利息支出，减轻房贷负担。

孙金华以上海一位购买二套房、贷款200万元30年期的购房者为例，此前执行的是二套利率3.45%，月供约为8926元，按新政首套房利率3.05%计算，月供则降至8297元，每月少还629元，30 年节省利息超过22.6万元。

除商业贷款政策外，上海还优化了多项公积金政策。陈文静分析认为，本次上海优化多项公积金政策，包括提高个人住房公积金贷款额度、支持提取住房公积金支付购房首付款、支持住房公积金“又提又贷”，整体优化思路与北京较为相似。

尽管一线城市楼市整体承压，上海新房市场却表现出较强韧性。据国家统计局城市司首席统计师王中华解读，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降1.1%，上海却环比上涨0.3%，同比上涨6.1%。

成交数据同样印证了上海楼市的活跃度。根据中指研究院监测数据显示，今年以来（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）成交2.97万套，其中外环外成交超1.8万套，占比超60%。二手房方面，1—7月成交约12.7万套，其中外环外成交约6.5万套，占比约51%，新房、二手房外环外均为成交主力。

尽管如此，市场仍存在分化现象。上海中原地产资深分析师卢文曦告诉本刊记者：“从成交来看，上海楼市分化现象较为凸显。今年上半年新房成交前十榜单中，单价10万多元的项目占到4个，也正是这些豪宅类产品拉高了整体价格水平。但同时，上半年外环外房产销售依然面临考验。”

一线城市限购松绑提振市场预期

“京沪两地限购松绑，不应简单理解为被动应对，而更应视为一种主动的战略性调整。若不及时作出政策响应，很可能错失关键窗口期。一旦市场预期趋冷、公众信心持续下滑，将引发更广泛的系统性风险。”况伟大说，当前尤其需要坚定稳定市场、扭转房价下跌态势的决心，通过积极主动的政策优化来应对挑战、引导市场回稳。

事实上，在北京和上海放松限购政策之前，同为一线城市的广州、天津和杭州等地，已经先后出台了相应的楼市优化措施。

广州已全面取消限购、限售、限价。6月12日，广州市商务局发布《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）。在有关房地产领域，《征求意见稿》提到，要有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。

天津也全面取消楼市限购、限价。2024年10月16日，天津发布《天津市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等六部门关于进一步优化房地产政策更好满足居民合理住房需求若干措施的通知》。

通知提出，取消天津市新建商品住房和二手住房购买、转让等方面的限制性措施。不再对新建商品住房销售价格上限实施指导。同时，取消天津市普通住房和非普通住房标准。

杭州也在去年提出全面取消住房限购。2024年5月9日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，提出科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动高品质住宅供应7条措施。

“这些一线城市本身经济活力强、收入水平高、房价问题也较为突出。正因如此，限购政策往往首先在这些城市实施，而它们的调控动向，也因此成为全国楼市的重要风向标。”况伟大说。

当被问及一线城市限购政策的集体调整，是否有助于促进房价止跌回稳，况伟大的回答是肯定的：“北京、上海等一线城市，目前正以较大决心推动住房政策适度宽松，力促房价回稳。这些核心城市限购政策的集体调整，预计将对市场预期产生积极的提振作用。”