《中国经济周刊》 记者 郭志强｜湖南报道

“长沙楼市新政满月，我想用‘回归’和‘分化’两个词来形容当前楼市表现。”一家头部房地产开发商市场负责人毛冰告诉 《中国经济周刊》 记者，相较于其他一二线城市，长沙这波楼市新政力度较温和，保证购房者购房资格是关键，此外推进契税、购房补贴等政策落地也有利于需求释放。

9月22日，长沙楼市迎来好消息，全面取消首套房限购。长沙放开首套限购、放松限售已经满月，此轮优化房地产调控政策，到底为长沙楼市带来了哪些变化？谁又是大赢家？

回归

长沙“9·22”楼市新政落地后，10月份湖南地市州和大湾区的购房者确实为长沙楼市冲了一波交易量。

“新政落地后，有一拨客户集中到长沙买房。这波需求过后，市场又回到了原来的水平，并未一直保持火热的市场需求。”毛冰告诉《中国经济周刊》记者，这拨客户集中在新政发布后的2～3周内，形成了一波购房和看房潮，且刚需偏多一些，这是此波行情一个比较明显的特征。

湖南中原研究院的数据显示，国庆期间长沙内五区商品住宅成交1387套，成交面积19.76万平方米，同比分别上涨22%、23%。

绿城中国华中区域长沙公司助理总经理卢贝告诉《中国经济周刊》记者：“长沙放开首套房之后，省内地市州原来被抑制的需求爆发，他们最青睐的是长沙教育资源好的楼盘，买房就是为了小孩能来长沙读书。”

毛冰给记者列了一组数据，9月22日新政后，他所在的楼盘来自湖南各地市州和大湾区的客群占比达到40%，10月份项目周均来访和成交上涨了30%~50%。

之所以大湾区客群也占了不小比例是因为长沙房价在中部地区并不高，放松首套房限购后，吸引了一大拨常年在大湾区打拼的湘籍优质客群回长沙购房。

毛冰所在项目的统计数据反映了长沙当前楼市客群结构。10月下旬，克而瑞湖南区域的数据披露，新政后增量客户中70%来自市州，以邻近长沙都市圈的株洲、邵阳等地级市为主；30%是省外客户，最多的是珠三角返乡客户。

中国金茂华中区域公司长沙事业部营销管理部副总经理周熙向《中国经济周刊》透露：“9月份放开首套房限购是自2017年限购以来长沙政策最大的放松，给了持续低迷的市场一针强心剂。在政策的带动下，购房信心明显提升，长沙楼市在国庆黄金周也创造了近三年的最好成绩。”

从CRIC数据统计来看，长沙内五区商品住宅市场8月初至新政前，日均交易仅74套，“9·22”新政后至10月13日，日均交易151套房源，环比上行达50%。

但经过国庆双节这波增长行情后，长沙新房来访成交和楼盘来访咨询量双双出现回落。

“面对市场的下行，我觉得开发商还是要一如既往地回归初心，做好产品、做好服务、做好营销来应对市场的变化。”周熙坦言，国庆假期后来访成交确实出现了一定程度回落，但往往在节假日之后都会出现需求消耗带来的惯性下调，当然政策刺激边际效应递减的因素也起了作用，市场观望情绪依然存在。市场的恢复仍需要依靠更大的支撑政策保驾护航。

不仅长沙楼市销售端在回归，“取消地价上限”的风也吹到了长沙。

10月30日，长沙市国土资源网上交易系统挂牌一宗居住用地，未设置最高限价。在地块出让条件里，仅明确了“住宅（毛坯）销售均价按长沙市政策进行价格监制”。

这是继济南、南京、合肥等城市落地“取消地价上限”以来，长沙首次实施这一动作。

卢贝接受《中国经济周刊》记者采访时表示：“长沙土拍市场放开了限价，不再熔断摇号。这是一种市场回归，可能会推高地价，也就是推高房价。”

正在紧锣密鼓施工的长沙万科森林公园楼盘

分化

长沙楼市新政推出一个月后，新政的刺激效果并不均衡。冷热不均，已是楼市的共识。

同样是获得预售许可后，有的楼盘一开盘即售罄，有的楼盘却蓄客都很难，长沙楼市呈现出严重分化。“冷”的是边缘板块项目认购量不足；“热”的是网红项目悉数售罄，那么冷热不均背后原因是什么？

10月中旬，克而瑞发布2023年1—9月长沙九区县销售榜单，在TOP30商品住宅金额榜单中，成交金额以长沙岳麓区为主，入榜项目占比达43%，占了半壁江山。

仅以热门的长沙市府板块万科森林公园项目为例，1—9月，该项目以23.9亿元商品住宅销售金额稳居岳麓区第一位。

房企销售门槛值指标的变化一定程度上反映了房地产企业的发展动向和行业的格局演变。房企销售门槛值不断提升，意味着行业集中度持续提高，大鱼正在吞噬小鱼的市场份额。

近日，中指研究院发布的“2023年1—9月长沙房地产企业销售业绩TOP20”显示，TOP10房企销售门槛值为34.48亿元/19.26万平方米；而2022年这一数值为20.80亿元/15.42万平方米。TOP10房企销售门槛值的拉升也印证了楼市的强弱分化。

毛冰对记者说：“长沙楼市确实存在严重分化情况，好的品牌、完善的配套，尤其是头部开发商会得到更多客户认可，这是市场选择的结果。”

周熙告诉《中国经济周刊》记者：“不管是新政前还是新政后，长沙楼市分化现象一直存在，正所谓强者恒强。项目的地段、质素、产品、配套不一样必然会带来市场分化。通常卖得好的网红项目普遍为品牌房企开发，具有良好的教育、交通、地段、景观、商业等配套，且产品品质过硬。”

长沙绿城凤起麓鸣楼盘

未来走势

“今年最后这两个月，长沙楼市应该会维持平稳。”毛冰认为，一方面各大开发商要冲业绩，会加大房产供应量；另一方面，各大开发商会真金白银拿出很多实惠，提前释放折扣优惠，来回馈购房者。

采访中，《中国经济周刊》记者梳理发现，各大开发商为提升市场信心，推出了一系列优惠政策，比如依据不同地段、位置等因素，新取证的房源价格会稍微实惠一点；库存房源方面，交付时间晚或者楼层不好的房子，会有不同程度的优惠，或者通过抽奖券来回馈客户；首付款延期，最长宽限期可达到一至两个月。

尽管当前长沙楼市稳定，但长沙楼市新政仍有优化空间。

改善型客群需求仍是各大开发商比较关注的市场蛋糕。卢贝坦言：“长沙新政对改善性需求这部分还是支撑不够，因为改善型客户大多数有多套房，购房资格和交易税费高都影响其购房需求。”

“长沙楼市新政针对改善性需求仍没有放开，购房资格限制压抑了长沙部分改善性需求。”毛冰表示，解决客户购房资格仍是拉升市场信心的主要方面，减免契税等优惠政策能进一步刺激市场和客户信心。

周熙表示：“长沙如果全面取消限购限售、限价优化，契税、购房补贴等政策或有望进一步刺激需求释放。”

多位采访对象告诉《中国经济周刊》记者，从全国来看，一二线城市楼市刺激政策非常多，比如首套契税减免、二套房购房补贴等手段，但长沙楼市在这块还没有相应动作。如果市场出现下滑，希望能看到更多刺激楼市的友好政策，不管是对稳定楼市，还是对购房者、开发商注入信心都是一种多赢。

（毛冰为化名）

（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第21期）