《中国经济周刊》 记者  伍素文丨广州、深圳报道

8月30日，广深同日官宣施行“认房不认贷”政策，拉开一线城市救市序幕。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发文，降低购房首付比和存量首套房贷利率。

之后，中介们和开发商售楼部的接客热情被彻底点燃，售楼部的人气也有了明显回暖。多重政策刺激下，购房者会买单吗？新政宣布后的首周，《中国经济周刊》记者走访了广州、深圳多个楼盘。

人气回暖，开发商与中介火力全开

9月2日，给广东带来几天风雨的台风“苏拉”刚走，下午，广州部分新楼盘就冒出了许多前去看房和咨询的市民。售楼处大厅里，关于楼市新政的信息与开发商趁机推出的优惠活动异常显眼。

位于广州市黄埔区科学城板块的合生中央城，开盘以来一度超4万元/平方米，目前均价3.5万～3.7万元/平方米，项目户型涵盖85m2～169m2。记者在现场看到，洽谈区每张桌子基本都坐满了客人。

售楼处工作人员告诉《中国经济周刊》记者：“虽然有台风，但是周末（9月2日、3日）我们的客流量比起前两周增加了50%以上。其实在之前就有吹‘认房不认贷’的风，带动了一部分客流。”

这位工作人员介绍，之前约想做置换的客户看房，他们的反应都比较平淡，这两天受政策影响，他们主动预约去看房。“从近日接待的客户来看，在政策支持下，他们的观望期缩短了，购房周期也缩短了，对楼市的信心也有所增加。后续我们会随业绩、客流量等方面的波动，对销售策略进行调整，不排除涨价的可能。”他说。

位于天河智慧城板块的保利天汇9月2日、3日也陆续接待了不少看房客。这是天河区比较受关注的一手楼盘之一，主打大户型，均价在6.8万元/平方米。配合这一波楼市利好政策，该盘推出了置业六重礼，包括换房助力（卖一买一额外九九折）、限额立减（前3套成交最高再减10万元）、特惠房源（南向109 m2四套一口价）等，活动时间9月3日截止。

提出降低房贷首付比例和房贷利率政策下限后，广州部分开发商抢跑宣传“两成首付”。包括保利天汇在内，保利多个在售项目推出两成首付。“如果接下来的一两个月能出来两成首付的具体政策和细则，我们就给你按照两成首付向银行提交审批。如果到时候还没落实下来，还是得按三成首付，可以退还定金。” 保利天汇销售人员表示。

他向《中国经济周刊》记者表示：“很多客户都是奔着两成首付的政策来的。之前三成首付的话只能买黄埔、白云，首付降了后也许就能够得到天河。我们成交的一个客户，6月就来看房，但本身有贷款记录，老家有房子在供，之前要七成首付。‘认房不认贷’出来后，只需要三成首付，他就果断出手了。”

9月3日开盘的越秀·大学·星汇锦城，地处广州市番禺区南村，建面约76m2～98m2。开盘当天，售楼处人头攒动，大屏幕打出“涨价倒计时”的大字，宣布当晚开盘折扣回收，楼盘价格立涨5%。据该楼盘发出来的成交喜报，截至9月3日19：15，成交套数突破200套。

当天下午，一位已接待超过30台客的销售人员带着沙哑的声音向《中国经济周刊》记者说道：“中午12点，嗓子已经受不了了，今天估计得干到晚上12点多。昨天是认购，到了晚上11点都有客。有些看了很久的客人，正好赶上这波政策。我们楼盘所在的地段之前是3.6万～4万元/平方米，现在是三万一二，还不下手？”

在深圳，看房的客户也明显多起来。金地环湾城近日开放售楼部，将在9月中下旬开盘。作为福田区难得的一手新盘，其目标人群为改善型客户，主打一两百平方米的大户型，总价千万级别。9月5日，记者在现场看到不少客人参观问询，销售人员期待降首付等政策的实际落地，预计将带动一波市场行情。

一位深圳房地产中介表示，近日贝壳线上咨询的客户也增加了将近一倍，之前每天两三百个人咨询，现在有400多人。她认为，深圳楼市未来会有一波市场需求，主要包括在深圳没房、其他城市有贷款的，首次置业的，需要学位所以换房的群体。

观望仍居多，“购房者很冷静”

对近期看房的市民来说，楼盘是否已经执行二三成首付，价格有没有变动，是他们最为关心的问题。

当前，广州、深圳的市场以有换房需求的刚需客为主。从现场受访的一些看房客来看，有的明确表示首付低一点，购房意愿会更高，但更多人表示还要观望。

家住番禺的许小姐与丈夫名下各有一套房产，现在希望置换一套更大面积的。她表示，现在市场低迷，买了后还怕房价一直降。“首付低了又怎样，月供压力肯定很大。一个月一万的月供跟一个月两万的月供差别还是很大的，很影响生活质量。”她说。

长隆万博悦府在9月开盘，李小姐看中了项目所处地段以及临近地铁的交通。她也是打算“卖一买一”的置换族，但是手上的房子一直卖不出去，影响了换房进度。

许多置换人群需要卖掉手中的二手房才能换房，据了解，“认房不认贷”的新政发布后，各地二手住房挂牌量进一步增加。但有些潜在的“接盘者”还在继续观望，有些则被一手房分流，毕竟新政对一手房的利好更大，而开发商在“金九银十”的节点将推出多样优惠活动。二手住宅市场购房需求持续低迷的情况下，难免影响那些想要“卖一买一”的人群。

相比于购房者的冷静，房地产销售与中介的预期可能更乐观。

一位从业6年、工作门店位于黄埔香雪板块的中介认为，现在政策不可能像20年前那样火热，但这一段时间二手房成交率可能有所提升。“比如之前一个小区一个月也就卖三五套，估计9月底成交量翻一两番应该问题不大。”

一位本打算在近期离职的新楼盘销售人员打算继续投身房地产。“如果不在这个楼盘，可能换去其他楼盘，赶上回暖期的话还是要做房地产。如果不是回暖期，我可能会先休息一段时间，或者先观望一下。”他说。

工作了10多年的房地产中介李清华则对这波政策刺激的效果持保留态度。“现在降首付对买方是利好，但是在广州买得起房子的人不是差那一成首付；如果是差那一成首付，首付低了但利息多了，他贷多了也供不起。购房者很冷静，我们通过成交、带看这些方面可以看出来，市场反应比较一般。”他向《中国经济周刊》记者坦言。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉撰文指出，上一轮楼市繁荣期启动之前，一线城市的深圳，新房均价刚到2万元/平方米，二线城市还未开始上涨。而现在，不管是房价、居民杠杆率，还是住房需求空间等，都发生了重大改变，这就是供求关系发生重大变化的新形势。从这个角度讲，这次楼市政策调整，目的就是防风险、保稳定。对楼市未来的变化，很多人心里有底，市场表现也淡定了很多。

他认为，目前来看，考虑到收入就业和房价预期（希望房价能再降一降）等，刚需的积极性比换房需求要低一些。因此，后续政策还需要在推进带押过户、降低经纪费率、鼓励业主和开发商合理降价、推进刚需购房补贴、降低首套房利率、推进老旧小区改造等方面进一步发力，从而营造刚需购房的良好氛围，带动换房需求，促进房地产市场发展的良性循环。

从全国范围来看，根据诸葛数据研究中心监测数据显示， 9月2日、3日周末两天成交暂未出现明显回升态势，延续低位成交，与前几周同期相比，成交规模进一步下探。但网签数据具备滞后性，因此暂时体现不出政策出台后的市场变化。而从新政后一线城市涨价房源大增，北上广深市场情绪指数全员回升来看，预计一线城市楼市接下来整体稳中向好，在全国各城中有望率先企稳回升。

（文中图片均由《中国经济周刊》记者伍素文摄）

（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第17期）

2023年第17期《中国经济周刊》封面