新政实施首周记者感受:
广深楼市冷暖

《中国经济周刊》 记者  伍素文丨广州、深圳报道

8月30日,广深同日官宣施行“认房不认贷”政策,拉开一线城市救市序幕。8月31日,中国人民银行、国家金融监督管理总局发文,降低购房首付比和存量首套房贷利率。

之后,中介们和开发商售楼部的接客热情被彻底点燃,售楼部的人气也有了明显回暖。多重政策刺激下,购房者会买单吗?新政宣布后的首周,《中国经济周刊》记者走访了广州、深圳多个楼盘。

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人气回暖,开发商与中介火力全开

9月2日,给广东带来几天风雨的台风“苏拉”刚走,下午,广州部分新楼盘就冒出了许多前去看房和咨询的市民。售楼处大厅里,关于楼市新政的信息与开发商趁机推出的优惠活动异常显眼。

位于广州市黄埔区科学城板块的合生中央城,开盘以来一度超4万元/平方米,目前均价3.5万~3.7万元/平方米,项目户型涵盖85m2~169m2。记者在现场看到,洽谈区每张桌子基本都坐满了客人。

售楼处工作人员告诉《中国经济周刊》记者:“虽然有台风,但是周末(9月2日、3日)我们的客流量比起前两周增加了50%以上。其实在之前就有吹‘认房不认贷’的风,带动了一部分客流。”

这位工作人员介绍,之前约想做置换的客户看房,他们的反应都比较平淡,这两天受政策影响,他们主动预约去看房。“从近日接待的客户来看,在政策支持下,他们的观望期缩短了,购房周期也缩短了,对楼市的信心也有所增加。后续我们会随业绩、客流量等方面的波动,对销售策略进行调整,不排除涨价的可能。”他说。

位于天河智慧城板块的保利天汇9月2日、3日也陆续接待了不少看房客。这是天河区比较受关注的一手楼盘之一,主打大户型,均价在6.8万元/平方米。配合这一波楼市利好政策,该盘推出了置业六重礼,包括换房助力(卖一买一额外九九折)、限额立减(前3套成交最高再减10万元)、特惠房源(南向109 m2四套一口价)等,活动时间9月3日截止。

提出降低房贷首付比例和房贷利率政策下限后,广州部分开发商抢跑宣传“两成首付”。包括保利天汇在内,保利多个在售项目推出两成首付。“如果接下来的一两个月能出来两成首付的具体政策和细则,我们就给你按照两成首付向银行提交审批。如果到时候还没落实下来,还是得按三成首付,可以退还定金。” 保利天汇销售人员表示。

他向《中国经济周刊》记者表示:“很多客户都是奔着两成首付的政策来的。之前三成首付的话只能买黄埔、白云,首付降了后也许就能够得到天河。我们成交的一个客户,6月就来看房,但本身有贷款记录,老家有房子在供,之前要七成首付。‘认房不认贷’出来后,只需要三成首付,他就果断出手了。”

9月3日开盘的越秀·大学·星汇锦城,地处广州市番禺区南村,建面约76m2~98m2。开盘当天,售楼处人头攒动,大屏幕打出“涨价倒计时”的大字,宣布当晚开盘折扣回收,楼盘价格立涨5%。据该楼盘发出来的成交喜报,截至9月3日19:15,成交套数突破200套。

当天下午,一位已接待超过30台客的销售人员带着沙哑的声音向《中国经济周刊》记者说道:“中午12点,嗓子已经受不了了,今天估计得干到晚上12点多。昨天是认购,到了晚上11点都有客。有些看了很久的客人,正好赶上这波政策。我们楼盘所在的地段之前是3.6万~4万元/平方米,现在是三万一二,还不下手?”

在深圳,看房的客户也明显多起来。金地环湾城近日开放售楼部,将在9月中下旬开盘。作为福田区难得的一手新盘,其目标人群为改善型客户,主打一两百平方米的大户型,总价千万级别。9月5日,记者在现场看到不少客人参观问询,销售人员期待降首付等政策的实际落地,预计将带动一波市场行情。

一位深圳房地产中介表示,近日贝壳线上咨询的客户也增加了将近一倍,之前每天两三百个人咨询,现在有400多人。她认为,深圳楼市未来会有一波市场需求,主要包括在深圳没房、其他城市有贷款的,首次置业的,需要学位所以换房的群体。

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观望仍居多,“购房者很冷静”

对近期看房的市民来说,楼盘是否已经执行二三成首付,价格有没有变动,是他们最为关心的问题。

当前,广州、深圳的市场以有换房需求的刚需客为主。从现场受访的一些看房客来看,有的明确表示首付低一点,购房意愿会更高,但更多人表示还要观望。

家住番禺的许小姐与丈夫名下各有一套房产,现在希望置换一套更大面积的。她表示,现在市场低迷,买了后还怕房价一直降。“首付低了又怎样,月供压力肯定很大。一个月一万的月供跟一个月两万的月供差别还是很大的,很影响生活质量。”她说。

长隆万博悦府在9月开盘,李小姐看中了项目所处地段以及临近地铁的交通。她也是打算“卖一买一”的置换族,但是手上的房子一直卖不出去,影响了换房进度。

许多置换人群需要卖掉手中的二手房才能换房,据了解,“认房不认贷”的新政发布后,各地二手住房挂牌量进一步增加。但有些潜在的“接盘者”还在继续观望,有些则被一手房分流,毕竟新政对一手房的利好更大,而开发商在“金九银十”的节点将推出多样优惠活动。二手住宅市场购房需求持续低迷的情况下,难免影响那些想要“卖一买一”的人群。

相比于购房者的冷静,房地产销售与中介的预期可能更乐观。

一位从业6年、工作门店位于黄埔香雪板块的中介认为,现在政策不可能像20年前那样火热,但这一段时间二手房成交率可能有所提升。“比如之前一个小区一个月也就卖三五套,估计9月底成交量翻一两番应该问题不大。”

一位本打算在近期离职的新楼盘销售人员打算继续投身房地产。“如果不在这个楼盘,可能换去其他楼盘,赶上回暖期的话还是要做房地产。如果不是回暖期,我可能会先休息一段时间,或者先观望一下。”他说。

工作了10多年的房地产中介李清华则对这波政策刺激的效果持保留态度。“现在降首付对买方是利好,但是在广州买得起房子的人不是差那一成首付;如果是差那一成首付,首付低了但利息多了,他贷多了也供不起。购房者很冷静,我们通过成交、带看这些方面可以看出来,市场反应比较一般。”他向《中国经济周刊》记者坦言。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉撰文指出,上一轮楼市繁荣期启动之前,一线城市的深圳,新房均价刚到2万元/平方米,二线城市还未开始上涨。而现在,不管是房价、居民杠杆率,还是住房需求空间等,都发生了重大改变,这就是供求关系发生重大变化的新形势。从这个角度讲,这次楼市政策调整,目的就是防风险、保稳定。对楼市未来的变化,很多人心里有底,市场表现也淡定了很多。

他认为,目前来看,考虑到收入就业和房价预期(希望房价能再降一降)等,刚需的积极性比换房需求要低一些。因此,后续政策还需要在推进带押过户、降低经纪费率、鼓励业主和开发商合理降价、推进刚需购房补贴、降低首套房利率、推进老旧小区改造等方面进一步发力,从而营造刚需购房的良好氛围,带动换房需求,促进房地产市场发展的良性循环。

从全国范围来看,根据诸葛数据研究中心监测数据显示, 9月2日、3日周末两天成交暂未出现明显回升态势,延续低位成交,与前几周同期相比,成交规模进一步下探。但网签数据具备滞后性,因此暂时体现不出政策出台后的市场变化。而从新政后一线城市涨价房源大增,北上广深市场情绪指数全员回升来看,预计一线城市楼市接下来整体稳中向好,在全国各城中有望率先企稳回升。

(文中图片均由《中国经济周刊》记者伍素文摄)

(本文刊发于《中国经济周刊》2023年第17期)

2023年第17期《中国经济周刊》封面

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