《中国经济周刊》 记者  贾璇 | 北京报道

“不到百万安家北京”这样的标题吸睛力十足，相信很多人甚至会质疑消息的真实性。然而，这确实是一对“北漂”小夫妻的真实经历，不过区别于大多数人，他们选择安家的小户型位于北京的远郊区。

近年来，北京远郊区的新房成交量大涨，此现象一度成为网络热搜话题。那么，谁在买远郊区的房子？远郊区的房子“真香”吗？

远郊区新房成交量逐年攀升

相较于学区房扎堆的“东西海”（东城区、西城区和海淀区），远郊区在北京楼市的出镜率并不高，甚至很多人并不知道远郊区具体指向哪里。

北京郊区地处华北平原西北边缘，与河北省、天津市接壤，交通便利，地理位置较为优越。行政划分为6个近郊区，分别为大兴区、通州区、顺义区、昌平区、门头沟区、房山区；4个远郊区分别为怀柔区、平谷区、密云区、延庆区。

据机构数据显示，近4年来，北京“密延平怀”四大远郊区新房成交量年平均增幅超两位数。2020年密云区的新房成交量同比2019年增幅高达80%。

就在这一年，“80后”的曹辉经过多方考虑，卖掉了自己位于广东湛江的房产，在密云区的古北口附近购买了一套小两室一厅，均价在18000元/平方米。“当初在湛江置业也是为了休闲居住，方便寒暑假孩子和老人过去，就是很流行的‘候鸟’旅居。但赶上疫情出京不便，房子买后空置率太高。而且这种旅居的成本也很高，一大家子往返的机票钱动辄就要数千上万块，时间也不好统一，于是就想把第二居所换回北京”。

作为金融从业者，追求效率的曹辉在考察了多个远郊楼盘后，认为依托周边成熟的旅游景区古北水镇，房价相对稳定，长远看可以跑赢通货膨胀和一般的银行理财收益。“前两天我查了下，现在小区均价在21000元，符合我的预期”。

记者登录我爱我家官方搜索新房获悉，目前密云区共有2个楼盘在售，均价为17500元/平方米；平谷区共有4个楼盘在售，均价为18625元/平方米；怀柔区共有2个楼盘在售，均价是4个远郊区里最高的，达到34000元/平方米；延庆区目前没有在售新盘。

近年来，伴随北京远郊区生态环境的改善，以及平日生活圈子的无缝衔接，许多像曹辉这样跨省置业的“候鸟们”回迁。不过，曹辉也发现，自己同小区的房子空置率不低，偶尔才能在小区里见到带看的中介。但对于远郊购房，曹辉认为并不普适。

“首先这里虽然是远郊，但也限购。购买时的税费、贷款利率等都要考虑。”此外，入住后的交通成本、生活成本、环境舒适度和房屋空置率等也要综合分析。

我爱我家研究院高级分析师宋俊梅介绍，近两年成交量突出的密云区和怀柔区都是北京远郊区中自然条件比较好、精品发展定位走得比较快的区。200万～300万元的单套价格是城六区购房者在北京远郊区第二居所的一个理想区间。随着生活水平的提升，这一价格区间的上限在2020年以后有所提高。

身体健康、时间充裕的老年人们，也成为远郊区购房的主力军。去年刚刚退休的老海，最近正在和家人商量去怀柔买房，和自己的老同事在同一个小区当邻居，来个“抱团养老”。

“我本来看好的是河北固安，温泉入户价格也不错，开车40分钟就能到，但考虑到医保、防疫政策等，儿女给出的唯一建议就是不要出京。”

经过几轮家庭商议，出于“远郊再远也是北京，环京再近还是河北”的劝说，老海最后将购房目标放到怀柔，车程和房价也都相应上涨。

这样的心态也发生在“85后”董莉莉的身上，她的工作单位紧挨河北廊坊，用她的话说，自己要是愿意，午休时间“跨省”溜达一圈完全没问题，考虑到未来要落户北京，又受限于手中预算，她和老公最终选择了在平谷区安家。虽然每日的单程通勤时间近1小时，但拿到房子钥匙的当天依旧难掩激动，在朋友圈写道“不到100万，我在北京安家了”。

投资超470亿，

保障生态涵养区交通、医疗等

通过和多位京郊业主沟通，记者发现“总价低”“环境好”“交通便利”等条件成为选房重要因素。其中，京郊的绿水青山成为城区钢筋水泥无法替代的生态优势。

2017年，《北京城市总体规划（2016年—2035年）》将门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区以及昌平区和房山区的山区确立为生态涵养区。

今年7月，北京市发改委相关负责人介绍，2018年到2021年，北京累计安排市政府固定资产投资超过470亿元，综合性生态保护补偿资金130亿元，推动生态涵养区生态环境、基础设施和公共服务水平迈上新台阶。

区区有轨道交通、区区有高速公路也即将实现。京张高铁、京沈高铁及相关站点相继建成投运；京张高速、市郊铁路怀密线、101国道绕城线建成通车；轨道交通平谷线、京密快速路、国道109新线高速、承平高速等重点工程加快推进。

区区有三级医院全部实现。北京大学第三医院延庆医院、北京朝阳医院怀柔医院、北京中医医院怀柔医院等被核定为三级医院，北京大学第一医院与密云区医院深度融合发展。

此外，近期北京不断出台的楼市政策也将人们的目光引向京郊楼市。8月初，北京市住建委称，为应对人口老龄化趋势，北京在今年两批集中供地中，在全国首次提出试点建设全龄友好社区，并确定了昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄3个试点项目。

相关政策明确，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

北京市住建委相关负责人表示，针对特定区域的特定项目，给予符合条件的特定群体购房支持政策，是在保持房地产从严调控的基础上，精准实施的一项解决老年家庭养老购房困难的举措。下一步，本市将在总结试点经验基础上，进一步扩大全龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施。

这意味着现在仅仅是试点的“老人在郊区买房”政策或将放松，将来“多孩家庭”“工作社保在郊区的家庭”在郊区买房政策可能也会放宽。

（应采访对象要求，文中均为化名）

（本文刊发于《中国经济周刊》2022年第17期）

2022年第17期《中国经济周刊》封面