《中国经济周刊》 记者  孙冰 | 北京报道

互联网的风口变换，写字楼都知道。

一直以来，科技互联网企业都是北京写字楼，尤其是甲级写字楼的最大租客。但风口变换的背后，写字楼的“金主”也在发生着微妙的变化。毕竟，楼就在那里，总有新人换旧人。

中关村写字楼正 “易主”，明星企业风口变换

理想国际大厦是中关村西区最具代表性的写字楼，由于有多家科技互联网公司在这里实现了多轮融资和上市，因此被视为“风水宝地”。当然租金也是最贵的，这栋并不起眼的方正大厦，在中关村西区既不是最新的也不是最气派的，但租金却是旁边写字楼的两倍，堪比CBD的甲级写字楼，只有头部的创业新贵才有底气选择这里。

从某种意义上看，理想国际大厦的租客变迁也能称得上是一部中国互联网创业简史，从最早的爱国者，到新浪（包括微博）、百度、优酷土豆……再到后来在此完成了数轮融资、正梦想把黄色小旗插遍全世界的ofo，都在这栋大楼里度过了自己“最闪亮的日子”。

ofo的创始团队都毕业于北京大学，CEO戴威曾经在采访中透露，自己创业时候的梦想之一就是要到理想国际大厦去办公，因为在办公室能够俯瞰自己母校的校园。毕竟理想国际大厦电梯许多明星都坐过，而在楼下咖啡厅看见扎克伯格、蒂姆·库克，也都是这栋大厦的传奇。

现在，理想国际大厦最著名的租客已经变成去年年底刚刚在港股完成IPO、市值一度超2000亿港元的人工智能公司商汤科技。作为“AI四小龙”之首并率先完成上市，商汤科技目前市值已经不足1000亿港元。

一位专门在中关村地区从事商业写字楼租赁的中介机构负责人张猛告诉《中国经济周刊》，他对互联网风口变化的感知，比记者这样的TMT记者都要直接，他甚至向记者透露了某家风头正劲的创业公司马上要完成下一轮融资的消息，“他们已经开始看房子了。”他说。

毕竟张猛曾眼看着周边的写字楼里，一批又一批手握风投的公司，意气风发、一掷千金地租下办公室、装修、招人……然后又黯然离去，甩卖当初几千、几万元买来的办公桌椅。

“互联网金融火爆那几年，这边挤满了大大小小P2P公司，特别有钱；后来ofo到了理想国际之后，又来了一大批共享经济公司；再后来就是在线教育公司，围着新东方和好未来……现在都是做人工智能、芯片、无人驾驶的公司在找办公室了。”张猛说。

作为《原神》的粉丝，张猛还特意去游戏新贵米哈游在鼎好大厦新租下的办公区看了看，他说，这是他最看好的互联网公司之一。据说，“有米选米”也是“码农”圈的名言，意思是投简历一定要先试试米哈游，如果能拿到米哈游的offer，直接选可以不考虑其他。

“目前互联网科技行业的政策环境已经发生了根本性变化，这意味着互联网行业开始告别野蛮生长，进入精耕细作、创新发展的新阶段。但在头部整合后，第二和第三梯队的互联网软件与服务企业，以芯片、集成电路为代表的互联网硬件与设备企业有望崛起。因此，以科技互联网为代表的数字经济企业，仍将是未来5年办公楼市场最主要的需求来源。”高力国际华北区董事总经理严区海表示。

中关村西区  《中国经济周刊》记者 孙冰| 摄

理想国际大厦  《中国经济周刊》记者 孙冰| 摄 

大厂换房员工搬家，震荡的不只是写字楼

在初期的快速发展阶段，几乎所有互联网大厂都会遇到办公楼不够用的问题，解决的办法只能是向周边写字楼延伸，不断地招人租办公室。

张猛告诉记者，某互联网大厂是他们这几年的最大客户，“恨不得空出一层拿一层”，因此在附近十几栋楼里都有办公区。

但从去年开始，在停止快速扩张的同时，大厂们也在调整办公布局，从分散办公向集中办公整合过渡。而且对于有实力的头部大厂来说，当然都希望能从到处租房变成有地有楼。

“中关村地区大型物业比较稀缺，几千平方米还好找，但要上万平方米就很难了。但对于大厂来说，面积10000平方米以下的办公区大概率只是过渡。虽然客户目前还没有提出退租，毕竟去年才装修好，但我们已经在寻找其他潜在租户，未雨绸缪了。”张猛说。

“办公地点在中关村这种核心地段，招人会容易很多。比如某互联网公司‘进京’，曾经创下租下办公楼后一周就顺利招满300人、项目马上开工的纪录，这在其他地方想都不敢想。”他说。

但当大厂“长大”，自身的吸引力已经足够时，就不会太依赖于位置，办公集中和务实的诉求会更强烈。不过，无论是新浪、百度、腾讯搬到后厂村，还是京东搬到亦庄，都曾导致不少员工因“公司太远”而离职。

张猛说，以已经拥有十几万名员工的某大厂为例，其仅在北京就有超过40处办公区。所以，近年来这家大厂一直不断寻找大型物业，或买或租，希望能够使办公尽量相对集中。而像这种体量的公司要“搬家”，势必意味着区域板块内写字楼供给的变化。

不少员工也要跟着公司一起搬家。

“我家的租客要退租，说公司要搬家，这边办公地点不用了。中介说近期不少房源一起挂出来，价格肯定要低一些。”将房子租给了字节跳动员工的房东石先生告诉《中国经济周刊》。

石先生家的房子属于“节区房”，意思就是在字节跳动补贴范围内的房子。据记者了解，字节跳动、快手等一些互联网公司会给租住在公司附近（租房距离办公地点步行30分钟、骑行/地铁20分钟内）的员工补贴房租。以字节跳动在北京为例，如果员工在公司附近租房，每月会给予1500元的额外补贴。

“节区房”让石先生家的房租从过去的五六千元很快涨到了七八千元，还非常抢手。“但字节搬走之后，可能要跌回去了。”石先生说。不过，这也意味着在字节新的办公区附近，又会产生一批新的“节区房”。

（本文刊发于《中国经济周刊》2022年第13期）