《中国经济周刊》 记者 孙庭阳| 北京报道

3月26日，龙湖集团发布的2020年业绩公告，让市场有些“兴奋”。

从3月26日至30日，龙湖集团(00960.HK) 股价连涨3天，市值增加405亿元（以下均为人民币）。伴随着股价上涨，龙湖集团股价创出上市后历史新高，坐稳港股地产股市值次席（2738亿元）。同期，同在香港交易的内地房地产股（下称“房地产股”）表现平平，甚至有41家公司的股价在下跌。

股价上涨，是机构和股民用真金白银买出来的，他们如此看好龙湖集团，原因何在？

净利润5年增长122%，新晋恒生指数成分股

2020年，龙湖集团收入和净利润再创新高。

财报显示，2020年龙湖集团合同销售额2706亿元，同比增长11.6%，超过全国平均值（8.7%），超额完成销售目标4%；营业收入1846亿元，同比增长22.2%；归属普通股东净利润200亿元，同比增长9%。

将时间拉长，参考龙头公司和同行，龙湖集团增长怎样？

2016年龙湖集团净利润91.5亿元，2020年是200亿元，增长近120%。显著高于同期房地产10强公司的整体增速。

公司业绩长期稳定增长，证券市场给出了回应。截至2021年3月30日，龙湖集团逾2700亿元的总市值已是2016年初的约4.7倍。

今年3月15日，龙湖集团股票被正式纳入恒生指数，成为55家蓝筹股之一。

按照恒生指数成分股入选要求，一家公司的市值和成交额都要达到一定的标准，再考量公司业务、财务、市场代表性等情况后，才能纳入。

恒生指数是香港股票市场的基准，是亚洲最知名的指数之一，被基金经理广泛用作业绩比较基准，还是一些指数基金投资标的。

此前，龙湖集团还分别于2010年、2019年被纳入摩根士丹利资本国际指数（MSCI）中国指数、恒生中国企业指数成分股以及恒生国指ESG指数。

公司长期稳定增长的动力在哪儿？

龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓分析，近些年，公司不停提升全链条（编者注：拿地策划、开工建设、交付服务）快速运营能力，提升能力杠杆，降低财务杠杆。

业内人士认为，龙湖集团的财务杠杆率之低，在现在的环境下，成为公司的加分项。

融资利率4.39%，创5年新低

2020年，房地产调控政策密集，其中，“三道红线”对行业影响深远。

龙湖集团董事长吴亚军说，政府调控越来越精准、水平越来越高，对行业是一个利好，对整个中国经济运行质量是一个利好。

2020年，龙湖集团扣除预收款后的资产负债率67%、净负债率46.5%、现金短债比为4.24倍。上述3个指标均在“三道红线”阈值以下，稳居绿档。

据中指研究院统计，2020年末，国内百强房地产企业净负债率（负债净额/净资产）平均值为94.6%。

龙湖集团的净负债率为46.5%，低于市场均值的一半，公司在手现金为人民币778.3亿元。

一位券商研究员告诉《中国经济周刊》记者，看一家公司的财务状况是否稳健的指标很多，融资成本高低更为直接，也就是发债时的利率高低，这是市场博弈的结果。越是财务稳健、信誉好的企业，融资利率越低、平均账期越长。而那些经营风险大的企业，由于存在着不能按期还本付息的可能，不出高利率，难以拿到资金。“银行具有天生的信用优势，融资成本就非常低，还能发永续债。”该研究员开玩笑说。

2020年，龙湖集团融资利率为4.39%，创出近5年新低；账期6.59年，创出近5年新高。

同处房地产行业的其他公司融资利率怎样？

业内某龙头企业2018年、2019年的借款平均实际年利率都超过8%。以地产公司上万亿元的有息负债计算，与龙湖集团的融资利率相比，这家龙头公司因利息支出而被噬掉的利润或接近400亿元[编者注：1万亿×（8%-4.39%）]。

保利地产是央企地产的排头兵，与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系。保利地产2019年融资利率4.95%，2020年上半年是4.84%。

近期，市场频频传出银行降低了对某房地产公司贷款额度的消息。

龙湖集团首席财务官赵轶透露，很多银行提高了对龙湖集团的授信额度，“这是机构基于‘三道红线’场景下，做了评估后的决策。”

龙湖集团为何把杠杆财务率压得这么低？

龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓说，未来行业发展很难再依靠高的财务杠杆，公司会加大力度推动提升能力杠杆。

一直以来，龙湖打造宽业务围栏能力，即是“换挡至能力杠杆”的一个缩影。截至目前，龙湖集团将地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售及房屋装修归纳为六大主航道业务。

其中，智慧服务所代表的物业服务能力亦是龙湖的诸多能力杠杆之一。龙湖集团的智慧服务，可以理解成物业服务的升级版，在众多公司将物业服务分拆上市时，龙湖坚持不分拆的原因又是什么？

智慧服务连续12年满意度超过90%

财报显示，龙湖智慧服务2020年实现全口径营业收入77亿元，继续保持着53.45%的较高同比增速。

截至2020年末，公司将智慧服务延展至全国145个城市，在管面积1.72亿平方米。龙湖智慧服务目前已覆盖了住宅、商业、文旅、办公等13大业态的服务。智慧服务不断延伸服务边界，从生活社区到商业写字楼、学校、交通枢纽等城市运营。

在2020年，龙湖智慧服务亦进入到税务局、文化宫、消防总队、4S店、河道等场景，在更多新的空间里，提供龙湖式的服务。

2020年，很多社区开始主动更换小区物业，不满意物业服务是重要原因。而2020年，业主对龙湖智慧服务的满意度是92.72%。据悉，龙湖智慧服务获得业主满意度超过90%的时间已经连续12年。

“在规模和质量之间持续做好平衡。对于智慧服务这条赛道，有充足的耐心，只要有耐心就会有机会。”邵明晓信心满满地说，“但前提是你要保持足够的能力和资源。”

在龙湖集团智慧服务拓展边界时，其他房地产公司的物业公司正忙着分拆上市。

《中国经济周刊》记者统计，2020年，物业公司从房地产公司中分拆上市共有17家，在2019年12家的基础上，再次创下新高。

邵明晓说，虽然头部企业、中小企业都争先恐后分拆上市，但龙湖智慧服务作为整个“空间即服务”大业务板块的一环，没有分拆上市的计划。而早在2020年初，龙湖集团董事长吴亚军就提出，公司各航道之间需要协同，而不是分拆，这是业务发展的需求。

（本文刊发于《中国经济周刊》2021年第7期）

2021年第7期《中国经济周刊》封面