《中国经济周刊》记者  孙庭阳 | 北京报道

（本文刊发于《中国经济周刊》2020年第11期）

近日，海马汽车靠卖房保壳成功引起了资本市场的热议。

*ST海马(000572.SZ)6月10日宣布，申请撤销退市风险警示，股票简称将摘掉“*ST”的帽子，恢复为“海马汽车”。海马汽车暂时脱离了退市风险。公司2019年卖车数量同比下降56%，依靠甩卖房产，推动净利润扭亏，实现了“摘星脱帽”。

加上此前游久游戏(600652.SH)于2019年“转让投资性房地产”使净利润扭亏，股票简称由“*ST游久”变更为“ST游久”，依靠卖房“保壳”已然成了套路。

《中国经济周刊》记者发现，尚未“摘帽”的非房地产上市公司中，有28家的投资性房地产数额超过了海马汽车，有了海马汽车做“榜样”，这些公司未来将会有怎样的操作？

卖房比造汽车更赚钱？

因2017年和2018年连续两年亏损，2019年4月24日海马汽车的股票简称改为“*ST海马”。比股票戴帽早一天，在当年的4月23日，公司就发布了“拟出售部分闲置房产”的公告。公司称，为了优化和盘活存量资产，补充流动资金，将甩卖所持房产。

根据2019年5月16日的公告，海马汽车拟出售房产合计401套，3处位于海南，1处位于上海。

今年1月7日，海马汽车公布了房产销售进度和销售均价。对比原值的成本，卖房的收益远远超过造车，其中卖商铺收益率最高。

海马汽车的商铺分布于两个位置。一处在海口市金盘工业开发区金盘大道，面积在40平方米至46平方米之间。另一处位于创业新村二区 ，面积在500平方米至1000平方米之间。这些商铺在海马汽车账上平均成本是2105元/平方米。2019年实际对外销售均价达到了3.65万元/平方米，赚了16.34倍。

小户型一居最好卖。除了商铺，在海口市金盘工业开发区的创业新村一区和二区，海马汽车还有269套闲置住宅。这些住宅面积多数是在30平方米以下，也即通常所说的一居超小户型。不到8个月的时间内，已经销售了259套。对比成本价，盈利5.48倍。

海马汽车位于上海市浦东新区南汇区宣桥镇的房产，只销售了两套，按照每平方米价格对比，盈利3.58倍。剩余房产全部转让给公司实控人控制的另一家公司，没有公布转让价格。

综合算下来，大量销售的3处房产，海马汽车每平方米分别盈利16.34倍、6.7倍、5.48倍。

相比之下，海马汽车造车的收益率可没这么高。近10年间，海马汽车毛利率只有3年超过10%，2019年最低只有0.46%。将制造汽车毛利率按照复利方式计算，累计收益率只有1.24倍。与卖房子相比，不值一提。

处于利润头部的上汽集团(600104.SH)也输给了卖房。上汽集团2019年净资产收益率10.53%，10年的复合收益率只有1.72倍。与海马汽车卖房的收益率相比，简直是“小儿科”。

上文所述销售的房产，到今年1月7日，售房款97%都已经回到海马汽车账上。

反观海马汽车年报中公布2019年计提坏账最大的5个客户，欠款基本都“打水漂”了。第一个客户欠海马汽车7838万元，海马汽车称“部分预计无法收回”；第二个客户欠6408万元，此客户已经资不抵债；第三和第四个客户已经进入诉讼程序，能否收回或收回多少都是未知数；第五个“已经达成协议，部分无法收回”。

尝到了甜头，海马汽车近期又公布要甩卖145套房产。

有投资人笑称，用炒房的盈利，补贴造车的亏损，这公司得多热爱造车行业，热爱实体经济。

不光卖旧房，还卖新房。海马汽车一直经营着房地产开发业务，频繁发布为贷款买房客户提供阶段性担保的公告。今年3月底，海马汽车开发的“海马金盘花园二期(A区)”项目开始预售，将为购买此项目的合格按揭贷款客户提供阶段性的连带责任担保，预计担保总额不超过人民币3.4亿元。

28只“ST”股比海马汽车房子多

据海马汽车公告，公司所持的房产，在资产负债表中是固定资产和投资性房地产(编者注：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产)。2019年末，公司投资性房地产金额8439万元，同比有所下降。

据《中国经济周刊》记者统计，股票被特别处理的公司中，有28家公司2019年投资性房地产项目高过海马汽车，排在首位的就是ST康美(600518.SH)，公司投资性房地产高达37.57亿元。今年5月15日收到证监会行政处罚结果的ST康美，退市概率下降，剩下的问题是如何扭亏，股价连续走强。

此外，*ST中安(600654.SH)投资性房地产有5.58亿元。2019年11月，公司下属全资子公司为盘活资产，出售深圳市南山区滨海大道深圳市软件产业基地一处建筑面积949平方米房产，主要为化解公司流动性风险，降低负债，对公司净利润影响预计为550万至600万元，占当年净利润约1/10。

未来保壳，这些公司会玩出怎样的操作，《中国经济周刊》将持续跟踪。

2020年第11期《中国经济周刊》封面