项峥

年初以来，我国房价上涨压力不减，上涨预期强烈。据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况数据，4月份主要城市房价呈现“普涨”格局，虽然涨幅有所缩小，成交量明显萎缩，但上涨动能依然充足。由于财富效应过度集中于楼市，加上金融业比重不断上升，我国经济虚拟化程度进一步提高，导致楼市调控压力显著增大。

通常意义上，房产与股票是财富效应较为集中的两个领域。在西方国家，由于房地产持有与流转环节税率高，加上住房保障制度建设较为完善，房产对投资者的吸引力不大；而股市因基础制度健全，分红比例高，成为居民主要投资领域。

国际金融危机爆发后，美国标准普尔500指数曾一度大幅回落，到2013年5月1650点，已较2009年3月信贷危机及经济衰退后触及的700点低位高出了大约1000点。

而我国正好相反，上证指数在2007年触及6124点的高位后波浪下跌，到2013年在2200点左右徘徊；同时，我国一线城市房价大约上涨5倍多。特别是金融杠杆在我国楼市投资中普遍使用：一是首付比；二是住房重置，即在二手房市场出售已按揭旧房，而后购置新房。可见，我国财富效应过度集中于楼市，大量资金追逐房产，显著加剧楼市调控压力。

楼市财富效应加剧资金脱离实体经济“空转”。当前我国货币环境明显宽松，货币供应充足。截至2013年4月末，我国M2（广义货币）达103.26万亿元。2013年1—4月，我国社会融资规模为7.91万亿元，比上年同期多3.06万亿元。在货币偏“热”同时，宏观经济运行偏“冷”，主要宏观经济指标如规模以上工业增加值、全社会消费品零售总额及固定资产投资增速均低于市场预期，这表明货币一定程度上脱离实体经济在“空转”。

与货币偏“热”相伴的是当前住宅投资回温及住宅成交放量增长。数据显示，2013年1—4月，全国完成住宅投资增长21.3%，增幅较一季度提高0.2个百分点；住宅销售面积增长41.1%，住宅销售额增长65.2%，高出销售面积增速24.1个百分点，进一步显示出房价上涨的压力。

由此可以推论，超出实体经济需求的巨额货币供应量，其中相当部分通过各种渠道和形式进入了房地产交易市场。而在国民经济核算中，房地产交易并不会产生增加值。这或许是为什么当前我国货币信贷大幅增长而宏观经济运行总体偏冷的重要原因所在。

因此，楼市治理需要有效防止楼市财富效应继续扩大。除了要坚持完善房地产税收体系，提高房地产交易环节税，加大房地产税收监管，加快推进房产税之外，还要努力提升股市对投资者的吸引力。而这就需要监管当局采取有效措施督促上市公司完善公司治理，进一步提升经营业绩，增加分红比例，严厉打击股市投机炒作行为。当前我国股市在全球的表现与我国宏观经济在全球中的表现明显背离，我国股市存在较大提升空间。一旦股市运行走“牛”，将会分流楼市资金，或将在一定程度上减轻房价上涨压力。