2018年第43期《中国经济周刊》封面

《中国经济周刊》 记者 贾国强 | 北京报道

责编：陈栋栋

（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第43期）

10月中旬，科大讯飞（002230.SZ）长期侵占位于安徽宣城泾县的扬子鳄国家级自然保护区核心区土地被央视曝光，这家行业独角兽是否隐藏着“土地生意”成为舆论关注的热点。

《中国经济周刊》记者独家梳理606家A股科技类上市公司近6年来投资性房地产发现，涉足投资性房地产的公司数量从2013年的134家，增加到2018年的275家，也就是说，有近半的科技类上市公司涉足房地产投资，且其投资性房地产的资产总金额也猛增一倍。其中，中兴通讯（000063.SZ）投资性房地产的金额连续6年排名第一，京东方A（000725.SZ）连续6年位列三甲，ST中安（600654.SH）也在最近三年出现在前3名的榜单上。而盛讯达、北纬科技的投资类房地产金额，占其资产总额的比重高达30%左右。

有专家指出，一些科技企业正在从创新的主体演变为地产新军，这些企业在房地产暴利的诱导下，借科技之名，行地产之实，从支持科技创新的政策中套利。专家建议，政府应对出让给科技企业的土地进行限制性约定。

科技类上市公司“圈地”，几乎一夜之间成为公众关注的大新闻。例如，国内智能语音引领者科大讯飞（002230.SZ）被曝以建设培训基地名义开发房地产，引发舆论热议。无独有偶，中兴通讯（000063.SZ）今年早些时候也因拥有高达20亿元的投资性房地产，被质疑偏离了主业。

9月份，被誉为“基因测序第一股”的华大基因（300676.SZ）也被质疑打着“健康小镇”的名义在全国各地跑马圈地，随着原万科集团创始人王石担任华大基因联席董事长，上述质疑似乎变得真实起来。

于是，人们不禁要质疑甚至责问：在这几年房地产火爆的背景下，科技企业是否真的偏离了主业，也去做房地产生意了？

《中国经济周刊》记者通过Wind资讯统计发现，近年来，科技类上市公司在增加投资性地产的比重。

双双翻倍：投资性房地产成科技类上市公司宠儿

绝大多数科技类上市公司没有房产开发资质，无法像房企那样直接拿地建房，买卖商品房，所以这些公司在地产方面的举动不易察觉。但是，科技类上市公司参与炒地炒房的“迹象”会在投资性房地产这一会计科目下有所体现。

根据财政部会计司发布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》，投资性房地产用以记录企业为“赚取租金或资本增值，或两者兼而有之”而持有房地产的情况。具体包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

对于非地产类上市公司，投资性房地产主要指企业用于出租的房屋建筑物及其土地，用于日常生产经营的房产不属于投资性房地产。西南政法大学教授范伟红曾对《中国经济周刊》记者说，投资性房地产就是用来衡量非上市房企用于炒地皮、炒房子谋求增值利益的投资情况。

《中国经济周刊》记者对606家科技类上市公司（编者注：根据中信证券特殊类标准划分）自2013至2018年的6年中报梳理发现，2013年仅有134家公司有投资性房地产，总额为115.02亿元；而2018年则有275家公司有此账目，总额达280.11亿元，分别增长105.22%、105.05%。6年间，参与炒地炒房的科技类上市公司数量和金额双双翻倍。

具体到年份看，自2015年以来，科技类上市公司开始快速参与到房地产行业中，公司数量和金额都呈现两位数增幅。在均值方面，这6年间的整体差距并不大，2016年后开始有较为明显的提高。这也是与近几年房地产周期有密切关系的，2015年“3·30”政策放松楼市政策以来，房价快速上涨，也传导到租赁市场上，科技类上市公司参与房地产市场的动力强劲，也开始把一些自用房地产用于租赁或出售。

从增长速度看，一些上市公司的投资性房地产一旦较大规模地增加，在一定时期内会呈现稳定性，例如，对外租赁一般可能是一年或几年等，这也客观上助推了上市公司炒房意愿。

以北纬科技（002148.SZ）的房地产类投资为例，这家公司于2010年在南京市投资建设北纬国际中心项目（南京产业园），2012年开工建设，2015年第四季度通过了工程建设竣工验收和政府部门的建设项目竣工备案，并开始对外招租，这一年实现租赁收入118.7万元；2016年入驻率达70%以上，当年实现租赁收入3024.35万元；2017年入驻率达95%以上，实现租赁收入7009.94万元，而该公司当年的营收为5.7亿元，净利润1.3亿元。

北纬科技2017年年报还称，北纬国际中心原值5.63亿元，其中投资性房地产3.94亿元，固定资产1.69亿元。这意味着目前北纬国际中心绝大部分对外出租，能为公司带来稳定的现金流，在高房价行情下，如果选择出售则会有更大的收益。

从各科技类上市公司的投资性房地产看，这6年间，中兴通讯一直稳居第一、京东方A（000725.SZ）也在第二或第三位置变动，闻泰科技（600475.SH）、中国长城（000066.SZ）、ST中安（600654.SH）也出现在前3名的榜单上。

以京东方A为例，这家公司的投资性房地产在2012年就超过13亿元，随后的几年虽有小幅下降，但总体上都在12亿元以上。

《中国经济周刊》记者查询京东方A年报发现，其2008年的投资性房地产为1.7455亿元，2009年就飙升至12.04亿元，增幅590%，其解释称是报告期内收购联营公司 50%股权，实现企业合并，合并后的企业拟实施新业务转型，将相关资产划为投资性房地产。

居高不下的投资性房地产给京东方A带去了丰厚的租金回报。据其2017年年报，该年实现的租金收入高达8.79亿元，同比增长9.06%。

进退、增减是常态

与此同时，《中国经济周刊》记者也发现，虽然2012—2018年这6年参与房地产市场的上市公司总体数量在增加，但名单有变，即有新进入的也有退出。

对比2017年和2018年这两年中报显示，思维列控（603508.SH）、卓翼科技（300232.SZ）和路畅科技（002816.SZ）等41家公司属于新进入房地产投资行列的，其投资性房地产总额为22.03亿元。其中，最高者*ST大唐（600198.SH）为4.73亿元，最低者水晶光电（002273.SZ）为106万元。

《中国经济周刊》记者查询*ST大唐财报显示，主要是2017年底，*ST大唐把已达到使用条件的原本在“在建工程”中核算的永丰三期项目转入投资性房地产核算。

维信诺（002387.SZ）、网宿科技（300017.SZ）等9家公司则退出了房地产市场，这9家公司的投资性房地产总额为2.81亿元。

记者查询维信诺财报显示，这家公司2017年初，把闲置的汕头歧山北房屋建筑物及对应土地使用权用于出租，将位于广州的部分房产用于出租，两者资产价值1.05亿元转换成投资性房地产。而2018年这家公司准备出售这两处资产，这1.05亿元就从投资性房地产账目转移到了“持有待售资产”列报。

另外，对比2017年和2018年这两年中报还可以看出，有些上市公司的投资性房地产在增加，如兴森科技（002436.SZ）今年中报为1.17亿元，去年中报为39万元，同比大幅增加29800%；也有些上市公司的投资性房地产在减少，如海能达（002583.SZ）今年中报为2123万元，去年中报为9081万元，同比减少76.62%。

不难看出，上市公司的投资性房地产增多情况，可分为新进入和同比大幅增加情形。

上市公司的投资性房地产减少情况，可分为退出和同比大幅降低情形。

中汇会计师事务所经理王林对《中国经济周刊》记者解释称，大致有如下两种原因：

一是对外出租的投资性房地产转为自用，调整至固定资产；二是将持有的投资性房地产对外出售，取得相应的对价。

中兴通讯、京东方A和ST中安：投资类房地产均超10亿元

《中国经济周刊》记者还对科技类上市公司2018年中报的投资性房地产进行了梳理，最高者中兴通讯为20.31亿元。

分区间来看，超过10亿元的公司有3家，如中兴通讯、京东方A、ST中安；在1亿元~10亿元的公司有68家，如东软集团（600718.SH）和浪潮信息（000977.SZ）等；在1000万元~1亿元的公司有123家，如科大讯飞（002230.SZ）、深科技（000021.SZ）和中国软件（600536.SH）等；低于1000万元的公司有72家。

其中，投资性房地产超过1亿元的公司多达194家，占比超过七成。

记者选取了15家投资性房地产超过4亿元的公司，并从其财报中找到了公司的定位、目标等，一些公司在自身行业处于领先地位，但也未能摆脱“炒房”的诱惑。

新海宜（002089.SZ）的投资性房地产从2017年中报的0.31亿元大增至2018年中报的5.45亿元，增幅达1677.33%，其解释称主要是子公司深圳易软技术将自用大厦转为对外出租。长园集团（600525.SH）的增幅也较多，其2018年中报解释称，主要是南京基地完工部分房产用于出租所致。ST中安降幅近半，其2017年财报解释称，主要是处置了一些投资性房地产，但并没有说明具体原因。

“科技地产商”异军突起：“从支持创新的政策中套利”

相比最近几年房地产的火爆，我国的实体经济并不太景气，房产也成为优质投资标的。一些科技类上市公司的净利润不如一套学区房也是客观存在，如汇源通信（000586.SZ）和深华发A（000020.SZ）这两家公司2017年的净利润分别只有95万元和97万元。

在房地产业的暴利诱惑面前，坚守科技领域的确需要企业家精神。《中国经济周刊》记者曾采访过制笔企业贝发集团董事长邱智铭，这家企业用实际行动回应了李克强总理的“圆珠笔之问”。

不过，邱智铭也坦言，“一直专注做笔这个主业是需要企业家精神和情怀的，是需要抵挡住诱惑的。前几年房地产很吸引人，我们也可以很轻松地拿一些土地过来，或者投入一些村镇银行、买矿卖矿，这些都可以获得很多的利润。有人对我说，如果你做房地产，很快会做成百亿、千亿的企业。而我坚持认为，做笔也能成为十亿、百亿的企业，这是我在诱惑面前的选择。”

虽然贝发集团忍住了诱惑，但这家企业却也因营收规模和净利润等指标不理想而无法登陆资本市场。

尽管华大基因这几年财报的投资性房地产为0，在建工程规模也不大，但《中国经济周刊》记者查询其官网看到，从2016年以来，华大基因与辽宁省大连市、湖北省荆门市、湖南省益阳市、贵州省黔西南州、云南省昆明市、江苏省苏州市、河北省张家口市等多个地方政府商谈合作，而在当地建设“健康小镇”等是双方合作重要模式。

有业内人士分析称，一旦上述合作落地，华大基因的厂房、办公楼等为代表的固定资产将大幅增加，如果再有出租或出售，其投资性房地产也会大幅增加，届时，加入华大基因的地产界大咖王石就能派上“用武之地”了。

中国软件园区发展联盟理事长、北京中关村软件园发展有限责任公司董事长刘克峰曾撰文称，目前，有一种趋势需引起特别关注，一些科技企业正在从科技创新的主体，演变为科技地产新军，加入到科技地产商的行列中。

刘克峰分析说，在房地产暴利的诱导下，一些科技企业借科技之名行地产之实。这些企业通过各种途径拿到远远超过自用需求的优惠土地，建设了大量办公楼宇、商业配套，甚至公寓住宅，或直接销售房产，或转让项目公司股权，或成为房东。“他们不在科技创新上下功夫，而在房地产上搞投机，从支持创新的政策中套利。”

刘克峰建议，为防止科技类企业沦为科技地产商，政府应对出让给科技企业的土地进行限制性约定，例如，限定土地上的物业只能自用，不得出售、转让或租赁，并加大动态监管力度，在资产登记、股权变更等环节进行核查。

事实上，与很多科技类公司对投资性房地产的欲罢不能相比，另有一些科技企业则坚持主业。例如华为就始终与地产业务保持距离。“华为没有做过房地产，也没做过股票。”华为公司创始人任正非在谈及房地产的诱惑时曾表示，华为人专注做一件事情，攻击“城墙口”，聚焦主业坚持创新。

什么样的公司属于科技地产商？

《中国经济周刊》 记者 宋杰 贾国强 | 安徽、北京报道

为了进一步分析科技类上市公司的投资性房地产情况,《中国经济周刊》记者还在A股606家科技类上市公司2018年中报中，独家梳理了投资性房地产占总资产比例这一指标。

梳理发现，尽管一些科技类上市公司投资性房地产的金额较小，但由于自身的总资产规模也不大，所以其投资性房地产的金额占总资产的比例还是很高。

例如，盛迅达投资性房地产的金额为4.93亿元，占总资产的比例高达33.28%；北纬科技紧随其后，占比达28.98%；盛迅达、北纬科技、御银股份等17 家科技类公司的投资性房地产占总资产的比例均超过7%。

与此同时，另外一些科技类上市公司的投资性房地产虽然较大，但相对自身庞大的总资产而言，占比则相对较小。

例如，中兴通讯投资性房地产仅占其总资产1207.09亿元的1.61%，但金额却高达20.31亿元，从2013年至今连续6年位列科技类上市公司第一名，这也是中兴通讯今年4月以来多次被批评“炒房耽误‘中国芯’”的主要依据。

今年10月中旬，有“人工智能第一股”之称的科大讯飞也被央视曝光侵占扬子鳄国家级自然保护区土地，涉足酒店等房地产业务，打着人工智能的旗号“圈地”，受到各界关注和批评。

中兴通讯：

投资性房地产超20亿，在建工程也创历史新高

9月19日，中兴通讯公告称其与深圳市投资控股有限公司（下称“深投控”）签订了《合作框架协议》，拟就公司直接或间接持有的深圳市南山区西丽工业园北区（中兴通讯工业园北区）以及深圳市龙岗区布吉片区的土地及物业资产与深投控进行交易。

这次交易主要是中兴通讯用下属公司深圳市国鑫电子发展有限公司100%股权及上述两项固定资产作为抵押品，向深投控进行融资。虽然双方尚未最终确定交易方案及交易作价，但深投控首期将向中兴通讯提供22亿元的资金支持。

这次交易期限为两年，中兴通讯称此举有利于公司进一步聚焦主营业务，因为只是抵押，而不是出售。但外界认为，这种说辞有点牵强，其主要的目的或许是缓解资金压力，中兴通讯今年上半年净利润亏损78.24亿元，在3500多家上市公司中垫底，是名副其实的“亏损王”。

《中国经济周刊》记者梳理中兴通讯财报发现，该公司的投资性房地产大幅增加始于2012年上半年。据该公司当年中报显示，该公司当期以经营租赁的形式将相关建筑物出租给关联方中兴发展有限公司，这些建筑物由自用房产转为投资性房地产，公司采用公允价值模式计量，价值15.96亿元。

此后，其投资性房地产就开始居高不下，2015年以来均超过20亿元。2018年中报显示，中兴通讯获得的租金收入6637.9万元。

除了投资性房地产维持高位，中兴通讯的在建工程规模自2015年以来也开始大幅增加，2014年底仅2.63亿元，2015年底为6.44亿元，2016年底大幅增加至17.29亿元，2017年底下降至14.73亿元，2018年中报又大幅增加至18.47亿元，创1997年上市以来新高。

在建工程的大幅增加使中兴通讯的固定资产账目下的房屋及建筑物大幅增加，2018年中报显示，中兴通讯的房屋及建筑物账面价值已高达48.55亿元。

分析认为，虽然在建工程以及固定资产账目下的房屋及建筑物多为自用，但也存在转换成投资性房地产的可能性。

例如，中兴通讯被指参与炒房的一个实证是，今年2月9日，该公司公告称，就深圳湾超级总部基地与万科签订了《委托开发建设、销售、运营框架协议》。中兴通讯委托万科提供T208-0049宗地的189890平方米物业的开发建设服务。

项目建成后，万科提供可售物业的销售服务以及委托运营物业的运营服务；剩余的办公物业7.7万平方米及文化设施用房2660平方米应交付给中兴通讯。交易完成后，预计对税前利润的贡献合计约27.23亿元。

科大讯飞:

研发中心选址没在一线城市，且先建酒店和会所

如果不是位于扬子鳄国家级自然保护区，科大讯飞股份有限公司（下称“科大讯飞”）在安徽宣城的那处“研发中心”很难成为焦点。

10月中旬，位于安徽宣城的扬子鳄国家级自然保护区被侵占一事引发关注，科大讯飞观塘培训基地正位于保护区内。该基地名为培训基地，实则对外经营。在中央环保督察组2017年督察后，该基地至今仍在继续建设楼堂馆所，酒店房间更是被曝一房难求。

质疑

事件曝光后，各界议论纷纷。有观点认为，在和地方政府的谈判中，科大讯飞可以凭借“AI高科技”的金字招牌获得更多优惠和资源。科大讯飞还被指打着产学研合作的旗号，凭借“高科技”产业这一金字招牌及 “AI（人工智能）第一股”的影响力，以搞研发为名，通过半卖半送、资源置换等方式增加土地储备，增厚资产。

对于外界的质疑，科大讯飞10月15日发表声明称，得知研发中心位于扬子鳄国家级自然保护区后，立刻停止中心运营，全面配合整改。“观塘科技岛是科大讯飞子公司设立在泾县经济开发区内的IT产业研发中心，并非地产项目。中心作为支援革命老区经济建设和扶贫工作的招商引资项目。入驻前，开发区内已有上百家企业。”

科大讯飞高级副总裁、董秘江涛10月16日也回应称，科大讯飞自成立至今，没有一分钱收入来源于房地产开发销售。近年来，科大讯飞加大市场渠道的投入和各地营销平台的建设，在省外各地设立分（子）公司，主要是为了更好地进行渠道建设、本地化服务和管理，以及更好地推动人工智能的新业务应用。

10月16日，安徽扬子鳄国家级自然保护区泾县区域违法开发建设活动整改工作推进大会召开，随后，泾县县委书记耿鹏分别前往泾川镇和经济开发区，督查指导安徽扬子鳄国家级自然保护区问题整改工作。泾县人民政府外宣办包姓负责人告诉《中国经济周刊》记者，目前保护区的整改方案已经上报，详情不便透露。

科大讯飞究竟有没有涉足地产？

尽管江涛称没有一分钱收入来源于房地产开发销售，但这恐怕并不能撇清科大讯飞这家科技型上市公司从事地产生意的嫌疑。

根据安徽泾县官网消息，科大讯飞观塘科技岛位于泾县开发区，由科大讯飞信息科技股份有限公司投资建设，总投资1.2亿元，建筑面积2.5万平方米，主要建设集智能语音技术研发、高端人才培训为一体的IT产业研发中心及配套服务中心。项目分两期建设，从2013年底开工建设，一期主要建设培训中心、酒店等；二期是建设研发中心。

外界质疑，为何一个研发中心，要先把酒店、客房和会所建立起来？尽管开工之初，该项目被称为“IT产业研发中心及配套服务中心”，但在环评报告中，该项目的行业类别变成了“旅游饭店”和“正餐服务”。同时，宣城市环境保护科学研究所2015年9月的《建设项目环境影响报告表》显示，科大讯飞位于泾县的培训中心建设单位为泾县智元信息科技有限公司。

根据信息查询平台企查查显示，泾县智元信息科技有限公司由讯飞智元信息科技有限公司100%持股。后者由科大讯飞100%控股。根据科大讯飞2018年半年报信息，讯飞智元的主要业务是信息工程，包含21个下属子公司。其营业收入为10.8亿元，营业利润为10.2亿元，净利润为8348.4万元，占科大讯飞净利润的64%。

科大讯飞的半年报还显示，该公司旗下有47个子公司。媒体报道称，7月12日，子公司天津讯飞信息科技有限公司的经营范围也多了“房屋租赁”一项。外界质疑，作为科大讯飞的重要子公司之一，讯飞智元的经营范围多了“房屋租赁”这一项是否说明科大讯飞对地产的青睐及涉足？

《中国经济周刊》记者查询科大讯飞10月24日发布的2018年第三季度报告发现，其投资性房地产的期末余额为2160万元。截至10月30日发稿时止，科大讯飞未对上述质疑和投资性房地产的收入构成做出回应。

业绩疲软之困：增收不增利

成立于1999年的科大讯飞近年来因其人工智能标签声名鹊起， 并于2008年在深交所挂牌上市。上市之初股本为1.07亿元，10年间通过转增和增发，目前股本为20.93亿元。不过，据Wind数据显示，科大讯飞上市10年来营业总收入上涨明显，但利润状况并不乐观。

2018年上半年，科大讯飞营业额大幅上涨，实现营业收入32亿元，归属股东的净利润也达1.3亿元，但归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润仅为2020万元，同比下降74.39%。

有观点质疑科大讯飞利润增长缓慢。在今年上半年1.3亿元的利润中， 1.1亿元来自补贴和投资收益。长江商学院终身教授薛云奎2017年底就指科大讯飞管理团队擅长要钱，不擅长赚钱。

业绩增长乏力还源自行业格局的调整。

如今的科大讯飞面临着激烈的竞争，对手不仅包括BAT这样的传统互联网巨头，还包括很多人工智能新兵。此外，科大讯飞的一些合作伙伴已成为竞争对手。2014年，科大讯飞还在为搜狗提供技术服务，2016年，搜狗搭建团队陆续推出自己的人工智能产品。“留给讯飞的窗口期只有3到5年。” 科大讯飞董事长刘庆峰曾对媒体叹息。

三星电子中国研究院一位人工智能专家也不看好科大讯飞的发展。“科大讯飞在人工智能领域的技术实力并没有传说的那么强，只是这几年擅长营销造势，所以名声大噪。”这位专家告诉《中国经济周刊》，很多大公司并不采购科大讯飞的产品。

招商乱象：土地捆绑着的AI

“无论TO B还是 TO C，都没有TO G（government政府的缩写）立竿见影。” 业内观察人士刘志刚说，为了刺激创业，不少非一线城市的地方政府也开始引入诸如人工智能这样的新产业。

2018年以来，很多地方政府办起了AI大会。刘志刚发现，办大会成了地方政府发展AI的重要途径。“地方政府使出浑身解数，拉来高官政要与互联网大佬助阵，在嘉宾规格与影响力方面一较高下。”

很多地方都对AI产业跃跃欲试。除了出台优惠政策、办AI大会、争抢AI企业外，各地政府也纷纷促成AI专业的开设，培育更多专业人才。很多地方也纷纷建起了AI产业园或研究院，以此聚合更多的项目，打造AI产业集群。

除了举办会议，刘志刚告诉记者，补贴尤其是对新兴行业补贴是一些地方政府的招商“引擎”，但是容易导致滥竽充数的企业获利，好的企业也容易陷入高福利陷阱。“靠补贴就能取得不错的收入，温水煮青蛙，科大讯飞近年来的研发滞后就是典型案例。”

一位不愿具名的上海科技企业创业者宋先生告诉《中国经济周刊》记者，前两年大量上海制造企业外迁，周边城市争抢他们，开出的条件也非常好。“有的就是你过去办厂，就送土地，你只负责建，建的钱可以很低利息给你。有些人就借着名义弄些地，特别是安徽、苏北等地区比较常见。土地指标往往又通过农村拆迁获得。”

长期关注区域经济发展的园区中国控股有限公司执行董事梁椿告诉《中国经济周刊》记者，目前政府对高新技术企业最直接的优惠政策主要是土地，一般是产业用地加商住配套的模式。此外，帮助企业建设总部、基础设施以及配套，通过当地政府国资平台成立公司并占有一定比例股权也是常用的优惠政策。

梁椿分析，研发中心项目本身就具有很强的符号性，科技型企业一般会在一线城市布局区域性研发中心，对于这些企业而言，设在上海还是广州区别不大，但建在二线甚至三四线城市则令人费解。