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（本文刊发于《中国经济周刊》2016年第42期）

《中国经济周刊》记者 劳佳迪 | 上海报道

10月21日，原本只是例行公布9月70个大中城市房价月报的日子，国家统计局却破天荒地同时附上了10月上半月15个一线和热点二线城市新建商品住宅的价格数据。而这份急于露面的“半月报”，似乎证实了国庆前后多座城市竞相颁布楼市“限字诀”立竿见影的成效。

从这份“新鲜出炉”的报告看，15个城市中，10月上半月新建商品住宅成交量环比下降80%～60%的城市共有4个，下降60%～40%的有3个，下降40%～20%的有3个；万众瞩目的成交价格环比涨幅也明显回落，回落幅度多在1～3.8个百分点之间。

这样一份“成绩单”瞬间让一些心力交瘁的购房者得以喘息，“房价真的要下跌”的期待回旋在他们前期动辄被30%、50%涨幅深深震撼的脑海里。在《中国经济周刊》记者采访的十几位购房者中，不乏因为“限字诀”看空后市者，他们认为房价会在决策层连续动真格的调控下逐渐着陆，房产税推出时机一旦成熟，地产泡沫将就此被刺破。

不过，对后市的看法正处于剧烈的分化之中，也有不少受访者倾向于相信楼市将继续在泡沫中“游泳”，限购限贷的行政手段都只是暂时压制需求的权宜之计，对于高房价看似施以重拳实则“隔靴搔痒”，不可能改变房价长期走高的趋势。

记者注意到，截至当下，超过20座城市宣布限制性政策，如此盛况只有2010年席卷过的调控风暴可堪比肩。而这强烈地拨弄着市场敏感的神经，更多人徘徊楼市，面对这道谜题只能迷惘地一遍遍发问：待“金九银十”的季节性红利结束，被官方打压的房价可不可能顺势走下神坛？6年前的历史又会不会为未来的房价走向埋下伏笔？在这个几乎未见大跌的超级市场中，本轮调控究竟会是楼市长牛的中场休息，还是盛极而衰的拐点信号？

“限字诀”下的市场反应

“限字诀”版本不断刷新，成交惨跌

“黄金周”期间，各地相继出台的“限字诀”刷屏网络，令许多名下无房或打算买房的人即使出游在外，也不得不心系楼市。在9月30日至10月6日短短7天内，多达19座城市先后出台更新版的楼市调控政策，多地“跑步”重启限购限贷。

从管理层的调控预期看，新政颁布后自然希望市场变化呈现“三部曲”——滞涨、量缩、价跌。从“黄金周”结束后半个月的情况来看，和历史经验类似，前两个目的的达成毫无意外，“限字诀”笼罩下的城市都上演了成交量“急冻”。

比如今年初已率先定调调控的超级城市们，国庆节前后都以“2.0版”加码，继续为高烧不退的楼市浇冷水，目前确实都收获了“滞涨”和“量缩”的效果。9月30日出台“京八条”的北京重点在于严厉限贷，将购买首套和二套普通住宅的首付款比例提高至35%和50%；购买首套和二套非普通住宅的首付款比例调至40%和70%。

10月1日至15日，北京新建商品住宅网签数应声回落，环比大减45%，同比则下降42%。国庆后的8天时间里，北京日均网签量仅有170套，较9月日均248套下滑31.4%。最灵敏的信心风向标——二手房网签数也在10月上半月同比减少了41%。

直接引爆本轮暴涨的“导火索”深圳10月4日也狠心祭出“深八条”，不仅将非深户籍购房资格由连续缴纳所得税或社保的年限由3年提升至5年，二套房首付比例不低于七成，更将上海久传却未落地的“限离”政策砸下实锤：户籍成年单身人士(含离异）限购1套房，由此跻身全国最严调控城市。

根据深圳市规土委数据，10月上半月，深圳一手住宅成交量同比回落11.8%。

相比之下，同样是在“3·25”降温楼市的上海虽然没有再推“限字诀”，但也在10月8日再颁“沪六条”，稍示调控升级的诚意。这份从土地、资金、销售等多方入手的意见也在巩固此前调控的成果。

相对而言，在国庆期间刚刚迈入限购限贷的二线城市短期市场反应更激烈一些。中原地产的统计显示，10月上半月，二线城市成交量已经连续两周低于4万套，系春节后首次出现，10月第二周3.36万套的成交量更是较节前砍去一半。

其中，热点二线城市南京在国庆前后疾风骤雨般地连轰三炮，在9月25日宣布重启限购，时隔一天便推出“宁十三条”力阻开发商捂盘惜售等乱象，还在10月5日出台更苛刻的升级版限购限贷，这让9月25日成交1600套的记录断崖式下挫，到了10月10日，南京新房成交量只有231套。

因G20红得发紫而无奈在9月18日按下限购键，此后又陆续提高二套房首付及限制购房落户的杭州也迎来了限购政策“满月考”，在 10月16日到22日一周，新房成交量下降48%，单日成交量已经由新政前的760套下滑到450套左右。

房价迎“平台期”，

二手房开抢“笋盘”

然而，调控效果“三部曲”中最有吸睛度的“价跌”，情况却要复杂得多。从国家统计局的数据看，作为房价标杆的北上深新建商品住宅价格也都出现松动，比如深圳10月上半月环比下降0.3个百分点，北京仍环比上涨1.2%，但涨幅回落幅度居15个热点城市之首。不过，由于新房价格极大地受到新推盘地段等因素干扰，其实并不能作为最直观的参照，如近期在新房均价破10万的深圳南山区推出的最低4.4万的新盘虽然赚足全国眼球，随后却被当地人士指出只是地段、配套和价格相匹配的噱头。

相比之下，二手房交易变动更贴近房地产市场“信心经济”的属性，“限字诀”能不能撼动二手房价格，二手房东心态成为最有价值的看点之一。“国庆前后，我和父母一共看了20多套房，调控背景其实就是购房的‘窗口期’，因为价格比较平稳，所以双方可以坐下来好好谈谈价格，不会像火爆时期那样闭着眼睛疯抢，买家也能够沉下心挑选房源。”在互联网巨头任职的郭京告诉《中国经济周刊》记者。

税后年薪逼近50万的他能接受的房价在650万左右，打算动用组合贷款370万，最后给自己罗列了“要求清单”，划定买房时间是一个月，但两周后就因为房东主动降价10万而敲定心仪之选。“我们本来打算慢慢看，但是这套房房东在美国，将价格从660万元降到了我的预算范围内，就定了下来。”郭京对记者表示，调控时代正是捡“笋盘”（指物美价廉的房产）的好时机，该套房原来的报价其实相比市场价低了20万左右，挂牌8天已有几十个看房人。

对于以均价不足5.5万的价格买到上海浦东内环内的“老大楼”，郭京倍感满意，“因为从长期看，房价肯定还会继续上涨，我是刚需首套房，现在是入手的最佳时机。”

名下有一套动迁房明年初即将正式出产证的李薇，从今年夏天开始就是看房专业户，她的目标是赶在产证下来前用完最后的买房指标。“夏天上海的一波‘地王行情’让我遭到好几次临时跳价，最尴尬的一次是双方已经坐在中介会议室准备签居间协议，中途反悔的卖家还是借故上厕所溜走了，但是近一个月这种情况几乎没有，大家心态都比较淡定，经过了近一年的充分换手，多数卖家现在是挂不到心理价位就不卖的心理，我是找不到完全中意的房源就不买的心理，双方都在博弈。”

《中国经济周刊》记者查看中介内部挂牌系统中的房东真实报价，注意到明显高挂试探市场反应的现象有所平息，就以郭京看中的房源为例，一个月前有三套相同面积的房挂牌1000万以上，严重偏离市场价格，如今都已经下架，大致的报价范围在650万~750万之间。

在深圳，因为房东心态的调整，二手房价格略微回归理性，从中原地产和安居客对样本房源调价区间的变动情况统计看，10月以来将近八成业主报价出现下调，调价幅度在5%～10%区间段的房源占比持续增加，达到24.9%；调价幅度在1%～5%的样本房源占比接近半壁江山。

据记者了解，绝大多数二手房交易都会刻意做低房价来避税，价格不可能精确统计，而调控时间尚短的城市二手房房东看涨心态往往依然坚挺，比如10月17日到10月23日一周南京二手房挂牌价不降反增，逆势上涨了132元/平方米。

“限字诀”背后的风险

上海旺季惊现零供应，价格上行压力仍在积累

“限字诀”执行时间愈久，确实愈可能带来短期价格的议价空间，但“限字诀”造成市场交投气氛冷淡的背后，难道真是房价命悬一线的崩盘可能？

“限制性政策造成新房销售在短期内大幅下滑，这使得开发商出现不同程度的资金紧缺、销售节奏放缓和融资成本上升；另一方面，由于房地产市场价格受到非市场因素干扰，开发商难以获得真实的市场讯息，在投资安排、产品分布等企业运作关键决策上的盲目性增强，所以这些行政政策人为增加了系统性风险，其实是提高了行业进入的壁垒，会带来开发量的减少，一旦行业供给持续偏小，价格上行的压力就会不断积累。”华东师范大学东方房地产学院副教授孙斌艺这样评价。

《中国经济周刊》记者从多家研究机构统计数据看到，10月17日到10月23日一周上海新房供应量为零，而旺销季节出现零供应在以往历史上几乎从未有过。同样的情况也出现在深圳，截至10月23日，仅有一个项目取得预售，连续两周零项目入市。

截至记者发稿时，北京市住建委官网显示，10月仅有两个项目取得预售许可证，新增供应几近冰封，相比之下，9月有24个项目取得预售许可证，8月数据更是达到29个。此外，半月有余仅仅有7个项目入市，“9·30”新政出台后，一些项目因定价较高难以取证，也有项目因首付比例的提高不得已推迟入市，而此前有机构预测10月将有26个项目入市。

“我们曾经做过历史计量分析，开发商只有在保持供给的情况下才可能降价，而保持供给的先决条件是预期限购政策取消的概率较小，但是在这种低预期下，一旦政府事后取消了限购，房价反而会快速上涨，出现报复性反弹。”一位政府智囊对记者分析，“实际上，现在用限购完全挤出投资客的思路是偏颇的，理性的投资需求在一定程度上其实能起到平滑价格的作用。”

根据他的研究，这是因为开发商的热度和投资客的热情并不成正相关，“因为当开发商对未来非常乐观时，就会减少供给导致房价上升，上升到一定程度，投资收益预期锐减，投资者反而会退出市场。”

二手房变相加税，新房价格恐失去钳制

另有在楼市摸爬滚打十几年的资深人士对《中国经济周刊》记者分析，在一个通过限贷等手段将投资需求关在门外的市场里，另一个导致房价被开发商供给绑架的因素恰恰是二手房交易税率的上升。而以“税收工具”调控早在2005年调控时就已定调，当时是对二手房交易按5.5%的税率征营业税。

《中国经济周刊》记者注意到，如今虽已营改增，但目前仍对入手不满两年的非唯一非普通住房二手交易征收重税，其中包括了售房收入与购房总额差额20%的个人所得税，即使是满二唯一的非普通住宅也要求缴纳增值税和契税，其中增值税税率一项达到了差额的5%，若对照上海的标准划分，满足正常家庭居住需求的普通住宅几乎绝迹，这意味着二手房交易实际承受的缴税压力依然较为沉重，直接抑制了二手房市场的流动性。

“二手房交易其实对于开发商推出的新盘价格是有钳制作用的，今年上海‘3·25’新政仅仅发挥作用不到两个月就被‘地王行情’击溃了，就是因为许多外环外新楼盘都以地王名义开出了七八万的天价，而我们的二手房交易市场远远不如其他国家那么活跃，新盘才可以跳空开价，反过头还抬高了二手房的心理价位，形成恶性循环。”上述资深人士对记者坦言。

而深圳近期还在不断变相对二手房交易加税。据悉，今年4月1日，深圳已经将事关缴税基数的二手房房产评估价上调，如南山、龙华、宝安等房价上涨过快的区域，二手房评估价普遍上调60%以上，盐田、福田、罗湖等区域，评估价也普遍上调40%到60%。

根据当地媒体的计算，若购买一套未满两年的总价为600万的房子，调整之前的评估价为300万，缴纳税费22.8万，而在调整之后，评估价增加到450万，增加了高达11.4万元的税费。近期，深圳政府再度计划提高评估价，11月8日即将执行。根据机构的预测，增长的幅度大约会在20%左右。

三四线城市涨幅仅持平CPI，库存依旧在高位

与一线和热点二线城市使出浑身解数想要降房价形成鲜明对比的是，原本面临较大库存压力的三四线城市楼市依然“死水微澜”。这让各地“去库存”的任务显得颇为尴尬，有不少业内人士对《中国经济周刊》记者坦言，去年房价最先启动的一线城市实施限购是将资金逼入二线城市，如今二线城市跟进限购，也是希望三四线城市能够受益于资金的溢出效应，在完成“去库存”以前，作为当下价格支撑标杆的一二线城市房价恐怕调整的幅度会非常有限。

而中国人民大学国家发展与战略研究院牵头、紧随国家统计局“半月报”发布的《9月宏观经济月度数据分析报告》称，相比一二线城市的房价暴涨，三线城市房价仅上涨了1.9%，只与CPI基本持平，市场分化的风险仍在加大。

记者在报告中注意到，2016年1—7月，全国房地产库存水平比2015年底累计减少约471万平方米，而十大城市库存水平累计减少约1509万平方米，这说明十大城市以外的其他城市库存水平反而增加了1038万平方米。

此外，非住宅商品房库存还在持续攀升，8月份库存水平达到2.83亿平方米，比去年底增长了6.5%，比去年同期增长了20.7%，三四线城市也占据了其中较大的份额。

《中国经济周刊》记者还注意到，国家统计局公布的数据显示，自2016年2月开始，尽管全国商品房待售面积连续6个月下降，但每月下降的数量并不多，至今没有一个月超过1000万平方米，全国商品房待售面积7月单月只减少了34万平方米，8月减少了512万平方米。

中原地产首席分析师张大伟对13个热点城市去库存的统计也发现，这13个城市8月单月库存就减少了248万平方米，如果以此对照国家统计局的数据，全国其他城市库存当月只减少了264万平方米。他对记者分析，三四线城市的库存依然处于高位，一二线城市在这一轮得到的政策红利更多，加之一二线城市土地供应量不大，刺激了房价的持续上涨，原本就没经历过限购、限贷的三四线城市之前的需求已被一二线城市透支。

“限字诀”管得住房价吗？

行政手段长期效果递减，“限字诀”无助降房价

“限字诀”由于“急冻”了相当一部分需求，所以短期效应比较明显，但是追溯历史经验，并不是降低房价的有效手段。上一轮调控风暴是2010年，当时楼市也经历了2009年的疯狂上涨，2010年1月和4月，国务院先后出台“国十一条”和“新国十条”，推出了严格的差别化住房信贷政策，随后北京“打头炮”，各地相继跟进“限购、限贷、限价、限外”四限令。

截止到2011年10月31日，合计有46个城市卷入“限字诀”浪潮，包括北上广深四个一线城市和大部分省会城市以及热点二线城市，这波调控使得2010年成为当时70大中城市房价增速达到阶段性峰值的一年。

但是“限字诀”的效应并没有持续太久，《中国经济周刊》记者从厦门大学经济学院一份内部调研资料中看到，调控开始后，限购城市和非限购城市住宅价格上涨率都趋于下降，到2010年底上涨率接近0%，随后在2011年限购效应正式显现，限购城市二手房价格上涨率均值明显低于非限购城市，这种下降直至2012年初。根据计算，限购对一手房的降价效应大约是6%～7%，对二手房的降价效应大约是5%～6%，这是“限字诀”的红利期。

可惜好景不长，到了2012年底，新房价格趋势开始改变，限购城市住宅价格上涨率均值重新超过非限购城市均值；二手房的这种变动趋势则早在2012年1月就已出现，差距日益拉大，限购政策效应开始被削弱。

结果显示，限购政策对新建住宅价格上涨率的影响仅是-0.871，这表明在其他情况相似的条件下，一个城市采取限购政策可以降低新建住宅价格上涨率仅0.871个百分点，二手房房价可能下降3%～4%，显然是一个较弱的效果。

值得一提的是，这段调控期间央行货币政策正处于紧缩期，应该说还是加深了调控的成果。由于长期效果并不理想，2013年2月出台的新“国五条”，引发2010年以来第五次调控。然而，在地方债务高企、宏观经济低迷等因素影响下，房价的重新抬头势难抵挡。

记者梳理发现，2014年部分城市开始慢慢取消限购政策，到了9月中央出台“9·30新政”，再次提出“认贷不认房”，正式表态支持改善性住房需求，“限字诀”明确松绑。11月紧接着降息0.25个百分点，全面标志着货币宽松周期的到来，彻底改变了市场预期。2015年“股灾”惨变，从资本市场逃离的资金慌忙进入一线城市楼市避险，直接开启了2015年下半年的暴涨行情。

“从法理上看，限贷政策也不是完全意义上的金融调控措施，属于行政调控范畴，损害了市场机制，目前房地产市场上的购房需求主要来自三大群体:第一是未婚人群的结婚自住型需求；第二是有子女且子女正在上学的人,改善自己的居住环境需求；第三就是投资、投机类人群的投资、投机需求。限贷政策设计的初衷是意在通过提高首付款甚至暂停贷款,降低房贷的杠杆效应，但限贷政策对需求的影响并没有想象的那么大。”一家央行分行不愿具名高管对《中国经济周刊》记者表示。

“这是因为信贷首付政策松紧程度与一次性付清比例高度相关，首付比例提升，一次性付款比例就会有所提升，就以我们对当地的统计，已有超过半数的实力客户选择一次性付清房款，而在降低了投资客进军楼市意愿的同时，更加伤害了自住需求，这也就是为什么限购限贷取消后房价快速上涨的一个原因。”上述高管对记者坦言。

究竟怎样才能降房价？

想知道如何才能降房价，显然需要先回答“房价究竟是怎样涨上去的”。中国社会科学院财经战略研究院邹琳华主导的一项研究报告显示，住房市场的需求或购买力并不是由平均收入决定的，而是由有购买意愿者的收入决定的，有购买意愿者的收入又必须考虑到中国国情，即收入和财富差距的扩大，高收入阶层收入增长的速度远远高于低收入阶层，这是房价“涨不休”的一大内因。

更重要的原因是，房价早已不只有资产属性，而是一种明显的货币现象。业内分析认为，货币超发造成的流动性过剩是房价无法回归理性的关键。《中国经济周刊》记者看到的一组数据显示，1990年以后，中国的M2与GDP的比例就开始超出其他各个发展阶段经济体的均值，并且这一差距越来越大。

由于经济增长需要大量货币支持，房地产调控就面临保增长与稳房价的两难抉择，要想彻底改变的唯一出路并不是粗暴的货币政策转向，而是转变现有粗放的经济发展方式。

在“金砖国家”中，这种信贷驱动的特点更为明显，2010年巴西、印度、俄罗斯和南非的M2与GDP比例分别是66%、70%、48%和76%，而中国这一比值高达167%。当年，低收入国家、中低收入国家、中高收入国家和高收入国家的比例分别为39%、55%、66%、141%。根据世界银行的标准，中国在2010年属于中低收入阶段国家，所以M2与GDP的比例大概是该收入阶段经济体均值的3倍。

房价除了货币属性，还极大地受到供需关系的影响。孙斌艺就认为，限购、限贷不仅仅是抑制需求，“限购令”还传递出商品房是紧缺商品的信号，“既然紧缺，能想方设法买到就有利可图，这种对供求关系的抑制即使能促使价格下跌，效应也必然是暂时的、扭曲的，长期来看会累积价格上涨的压力，一旦放开可能会出现超调。”

中国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞也告诉记者，目前楼市供需空间错配严重，“一二线城市库存少，投资增长低，交易非常火爆，供给严重不足。不少城市去化周期在6个月以内，个别城市仅一个月。”

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2016年第42期《中国经济周刊》封面