【特别报道】借力迪士尼概念

张江高科营造科技地产“乐园”

《中国经济周刊》记者 宋杰｜上海报道

2009年张江高科收购欣凯元投资有限公司，继而开发位于上海浦东川沙的张江·壹领御项目，该地块距离即将开园的上海迪士尼仅1.5公里，是张江高科布局科技地产，实现核心园区外探索的重要尝试。《中国经济周刊》记者近期获悉，一系列以迪士尼为核心的产业链正蓬勃发展，大量的总部经济商务需求应运而生，张江·壹领御项目倡导的“阳光商务”总部办公理念，将有机会赢得上海东门国际商务区及周边地区众多企业总部的青睐，随着上海迪士尼6月即将开园，张江·壹领御项目或将成为张江高科科技地产加速发展新的引擎。

首次园外造园创“时间合伙人”理念

据了解，张江·壹领御项目位于川沙工业区。川沙工业区位于上海浦东新区东南部，是上海未来颇具潜力的工业园区。张江高科此前的土地储备大多位于张江高科园区核心园内，随着张江科技城建设的逐步展开，向园区之外的土地扩展，发掘具有潜力的土地，为公司转型科技投行储备空间土地，夯实转型的基础也是势在必行。

张江·壹领御是张江高科在核心园区外的首个产业园区项目，对张江高科有着重要的战略意义，作为较早提出SOHO办公楼的张江高科曾经成功地打造了技术创新区和集成电路产业区，在区域内，集中了一大批创业创新企业和集成电路的行业领军企业。

张江高科总经理助理严晓岚指出，张江·壹领御是张江园区的一种延伸，高新技术创新是张江的精神，也是张江·壹领御项目的基础。

“作为张江高科为高新技术企业提供的一个平台，我们希望可以有机会见证到企业的发展，而张江·壹领御及其服务团队将一直陪伴在企业身边，陪企业经历发展的各个阶段，提供企业在发展过程中最急需的服务，这个服务不光是物业管理。我们曾接触过这么一类客户，曾接受过张江孵化器的孵化，并快速成长，成长为拥有一定实力的发展中企业，它选择张江·壹领御正是缘于对张江的信任，它知道张江时刻关注企业的成长，会在不同阶段为其提供各种适合的政策、财税、证书申领等服务方案，让企业极大地节约时间和精力，专注于研发，从而迅速成长。它认准张江，不光是因为产品，更多的是为了后期周到的各项服务，张江是企业的时间合伙人。”张江高科当下的转型，其终端显示就是希望通过创新服务培育一批具有国际影响力的本土引擎企业。

有专家曾指出，张江·壹领御是真正贯彻B2B合伙人模式的产业地产项目，有三大特征：第一，空间提效。第二，产业聚集。第三，时间延展。产业运营服务商要参与到各入驻企业在一定发展周期的全过程，而非租售动作结束就甩手不管。

据了解，张江·壹领御从2012年下半年开盘到现在，一期销售近半，购买方主要是高新技术企业。项目分为A、B、C、D四大区块，A块以产业定制为主，企业方为集成电路研发企业，未来企业会考虑一部分为对外展示功能，与周边的川沙新镇文化老街以及迪士尼板块形成互动，贯彻成为整体文化旅游业态；B块为园区配套商业及独栋研发办公，商业定位为园区型配套商业，除将引进必备的员工餐厅外，还计划引进便利店、ATM机等配套设施，预计将于2016年6月竣工；C块、D块以现房销售及部分租赁为主，共31栋产业独栋。

7年前拿地，提前布局迪士尼板块

早在2008年初，迪士尼即将落户上海的消息已见诸各大媒体，但具体落户到哪个位置，当时尚未明确。

当时张江高科的管理层意识到迪士尼落户上海将是继世博会之后，上海面临的又一个重大发展机遇，就着手开始研究拿地事宜。

据知情人士回忆，2008年下半年，由于获悉迪士尼在上海即将落子川沙区域，就加快了在川沙拿地的步伐。但当时在迪士尼周边土地一级市场已经几乎没有土地出让，张江高科就从二级市场上寻找机会。当时，张江高科收购了欣凯元公司，获得了在川沙近12万平方米的土地资源储备，“我们看中的是迪士尼未来的发展机会、对周边的辐射效应以及张江园区企业的溢出需求。”张江高科产业地产事业部相关人士告诉记者。

权威数据显示，2009年一季度，川沙板块的商品住宅成交均价仅为9378元/平方米；至2010年四季度，川沙板块成交均价为23348元/平方米。短短一年多的时间，川沙板块房价涨幅几乎全部超过100%。2015年，川沙板块已破45000元/平方米。由此可见，迪士尼效应对于辐射圈内房地产市场的提升作用十分明显。

国金证券零售金融中心分析师戴德俊分析指出，上海迪士尼开园受益的行业包括四类：一是直接受益上海迪士尼乐园流量辐射效应的本地交通运输、旅游、商贸零售和大传媒行业；二是具有迪士尼独家品牌授权和合作的公司；三是迪士尼周边土地资源丰富的公司；四是申迪集团（迪士尼中方公司）股权结构相关上市公司。“张江高科在川沙拥有12万平方米的土地储备，迪士尼开园将促使川沙地区土地升值，此外，张江高科的张江园区距离上海迪士尼约3公里，园区面积25平方公里，同时上海迪士尼每年接待的游客数量约为1000万～1500万人次，由于张江园区距离迪士尼乐园较近，因此开园后的稳定客流量将提升园区内酒店公寓的入住率和租金水平。”戴德俊说。