《中国经济周刊》 记者 谢玮|北京报道

这一次，诺德有着更大的雄心。

2014年春节刚过，北京诺德置业有限公司（下称诺德）试图通过其在总部基地——北京南城丰台科技园区三期项目的扩张，打造北京南城商业地标，提升整个区域的形象，进而使丰台科技园区与北京东部CBD、西部金融街、北部中关村、亚奥并驾齐驱。

然而，纵观我国地产市场宏观形势，“住宅地产”受限贷限购影响日趋胶着。而商业地产方面，大量地产商扎堆开发城市综合体同质化竞争严重，商业地产价格放缓至个位数增长。地产商发展状况难以乐观。

诺德再度大规模扩张三期项目，其用意何在？

京南的价值洼地

诺德下注丰台科技园区并非一时之兴。

经过近20年发展，丰台科技园已成为北京发展高新技术产业的重要基地和全国知名的总部经济聚集区。园区拥有4000家左右的企业，总部经济特征明显，发展势头强劲，是南城发展的重要引擎。

丰台科技园区一直希望成为北京南部的核心。尽管经历了20年的发展建设，但却离这一目标相距甚远。原因在于区域的商务办公聚集度很高，但相应的商业、居住等配套相对缺乏；同时，缺乏一个具有代表性的地标项目来引领整个区域的发展，提升整个区域的品质。

北京南城如何后发制人？北京中铁华升房地产开发有限责任公司（下称“中铁华升”）总经理王景明表示，在完善配套措施的同时，建设一个具有庞大体量、全业态构成的标志性商业地产建筑是迅速赶超的关键所在。

另一方面，由于土地供应等原因，如今北京的写字楼市场供应偏低，真正值得投资的高端写字楼少之又少，而在南城又更是如此。

京南是一块价值洼地。王景明深谙这一商机，并将希望寄托在公司旗下全资子公司北京诺德置业有限公司的身上。2013年6月16日，诺德二期项目200米超高写字楼填补了北京“黄金之角”的西南四环上摩天大楼的空缺。

王景明对《中国经济周刊》记者表示，从北京的商圈格局可以看出，北京东部的CBD代表了世界级商务区的高度，西部的金融街代表了我国金融区发展的高度，而北边的中关村、亚奥，则代表了科技及体育产业的发展高度，唯独北京南城的发展相对滞后，不足以和上述区域等量齐观。

诺德的信心

中铁华升副总经理李伟对《中国经济周刊》介绍，诺德中心总建筑面积约45万平米，汇聚高端总部写字楼、总部独栋、国际时尚商业中心、总裁行政公寓、会议中心等多元业态。项目分为两期建设，一期紧邻南四环路，总建筑面积24万平方米，包括4栋总部独栋写字楼；二期位于北京汽车博物馆南侧，建筑面积21万平方米，包括一栋200米高的区域第一高写字楼、4栋总部独栋写字楼以及两栋总裁行政公寓。

“一期三栋高端总部写字楼已经全部售罄，众多企业也全部实现入驻，不但为二期工程奠定了良好基础，也为整个丰台科技园区东三期的启用创造了良好的开端。”李伟表示。

如此大胆激进，诺德信心何在？

来自仲量联行的报告显示，2014年北京市场商业地产新增供应明显不足，可能创5年来新低。报告称，2014年北京最多仅有两座甲级办公楼进入市场,预计最多能够为北京市带来18.3万平方米的写字楼资源。而自2009年以来，北京全市每年的新增供应量基本保持在70万平方米。

“受限于政府规划审批速度、建筑复杂程度等多重因素，部分预期今年入市的项目延迟时间至2016年和2017年,供应量也将随之达到高峰。”仲量联行北京商业地产部高级董事贺睿珂表示。

世邦魏理仕研究部董事谢晨在接受媒体采访时分析指出，虽然我们在2013年也看到一些购物中心的交易，但持有方抛售优质地段商业地产的情况则极其罕见。由此也可以看出，市场对于商业地产后续增值的潜力仍是保持乐观态度的。对商业地产而言，如果运营得好，其价值必定还会随着消费的增长继续提升。

显然，谁能在2014年提供甲级办公楼，谁就将在这个时间节点取得发展的先机，分享价格及租金同时上涨的利好。

与总部经济区共成长

随着城市的不断发展，对精细化设计与管理的需求日益显著。尤其是对于像北京这样的特大型城市而言，更需要注入高品质的内涵，避免大城市病，适宜人们生活和办公，使城市充满活力和魅力。正是基于这点考虑，北京早就开始对城市进行科学布局，并制定《北京市中心城城市设计导则编制办法（试行）》。

早在2011年8月24日，丰台科技园在新闻恳谈会中就已透露，北京市规划委员会原则同意丰台科技园东区三期控规指标及城市设计导则的编制内容，丰台科技园东区三期成为首个《北京市中心城城市设计导则编制办法（试行）》试点区域。

“诺德有很大的后发优势。”王景明对《中国经济周刊》表示，相比已经十分成熟的CBD、金融街等商圈而言，诺德中心所在的总部经济区还不够成熟，区域相应的配套、形象等还有所欠缺。但是，这种相对滞后的发展，也具有很大的后发优势。

这种后发优势之一表现在项目的整体规划和建设。

“丰台科技园区东三期是首个实施城市规划导则的区域。”王景明介绍说，从区域规划上就已经领先了其他的区域，而诺德中心又是该东三期的首个综合体项目，诺德中心在设计时，秉承国际一线标准，力求成为众多高端企业总部的首选办公之地。

这也让负责北京诺德中心项目的总经理黎生伟倍感兴奋。

黎生伟说：“诺德中心布局在北京首个实施城市规划导则的区域，这就决定了它是站在城市及社会的高度上来进行运营的，顺应了商业地产的发展趋势；同时作为丰台科技园东进战略的首个项目，诺德中心可谓站在巨人肩膀上百尺竿头更进一步，发展态势不可估量。”

北京诺德中心项目党委书记刘巍强调：“凭借其核心的区位、高端的配置、顶级的配套、雄厚的品牌实力，诺德中心备受市场追捧。在销售上采用散售与整售相结合的方式，能够满足高端企业总部办公和大中型投资客的置业需求。随着众多高端企业的入驻，诺德中心必将升级总部经济区，成就京西南商务之巅。”

对话北京中铁华升房地产开发有限责任公司总经理王景明

诺德在丰台科技园东三期中举足轻重

《中国经济周刊》：与已经成熟的CBD、金融街等商圈相比，诺德中心布局在丰台科技园东区三期这样的区位中有哪些优势与不足？

王景明：从规划发展来看，诺德中心所在的东三期是北京市首个实施城市规划导则的区域，在区域规划上已经领先了其他区域。从商业地产的价格来看，CBD、中关村等区域的写字楼，经过多年发展，商业价格已经达到峰值，对于很多企业而言，在那些区域办公的成本很高，而总部经济区则不然。

据了解，2013年，北京的写字楼市场一直被寻求在北京立足的跨国公司所推动，而最近这段时间，市场需求则来自中国金融机构和国有企业。跨国律师事务所和跨国会计师事务所以及中国的保险公司和地方政府也在大量租用写字楼。这加剧了租户对甲级写字楼的争夺。出于业务上的需要，他们也更青睐像总部经济区这样的区域。

与此同时，我们是立足在国家级经济技术开发区之上，有政府的大力支持，并且能够享受到政府提供的多重优惠扶持政策，这也是那些核心商圈所不具备的。

这些优势对于很多企业来说都有很大的吸引力，尤其是那些急需在北京设立总部开拓业务的企业以及急需降低办公成本的企业。

《中国经济周刊》：您对丰台科技园东三期的发展方向如何看待？诺德中心将在其中扮演什么角色？

王景明：作为北京市首个城市规划导则的试点区域，丰台科技园东三期由德国SBA公司规划设计，定位为北京西南地区新的城市副中心和复合型城市功能区。随着其他项目的陆续开工以及众多企业、商家的进驻，东三期必将成为功能复合、环境优美、充满活力的花园式高端总部经济区典范。

纵观全国，几乎每一个核心商务区均不乏享誉国内外的地标项目。诺德中心作为整个区域的首个大体量项目，同时也是区域内的地标级建筑，在提升区域形象、引领区域发展等方面都起到了至关重要的作用，可谓举足轻重。

不管是对进驻企业还是对投资者来说，诺德中心200米区域第一高的独特优势，其为企业带来的形象效应是无可替代的。不仅如此，诺德中心在品质上也可以说是区域内的典范，写字楼大堂挑高达10余米，超大空间面积，商务大堂全部采用高级天然石材铺贴地面，即便在北京也不可多得。

对投资者而言，购买写字楼，一来抵消租金持续上涨所带来的收益损失，二来增加自有资产以抵御通货膨胀及人民币升值的消极影响。作为商业地产的品牌之一，诺德中心无疑是投资的首选。