詹国枢

说来令人不敢相信，向来以正面公众人物形象示人的SOHO中国老板潘石屹，竟然已欠缴国家税款64亿元！此一消息，并非小道，而是来自央视一档相当权威的节目《每周质量报告》。

《每周质量报告》披露：一位长期关注我国房地产业发展的律师在对国内45家上市房地产公司企业年报进行分析后发现，这些公司无一例外都有巨额应缴未缴的土地增值税。其中包括SOHO中国64亿元，富力地产58亿元，万科58亿元……

更令人吃惊的是，从全国看，2005—2012年，全国各类房地产企业应缴纳土地增值税超过4.6万亿元，而同期国家征收到的土地增值税仅仅为0.8万亿元。这就意味着，全国房地产开发企业“应缴未缴”的土地增值税总额已超过3.8万亿元！

多么令人震惊的数字！报道一出，民众哗然！质疑声中，绰号“大炮”的房企大佬任志强连发8条微博，对央视报道进行反驳。他解释说，土地增值税是按项目所在地政府规定的比例，在房屋预售时已先行预缴了的，要等项目进展到一定程度，再根据售出情况“多退少补”。既然已经预缴，就不存在违法，也不算是拖欠。央视真是“愚蠢与无知”。

“任大炮”连发炮弹，央视迄未回应，然而，一些专家学者站了出来。经济学家马光远当天即在微博中反驳任志强说：“土地增值税很少按规定汇算清缴，从而造成实际的偷逃和拖欠税款，任志强不承认这一点是赤裸裸的无耻和装傻。我们给制造业减税和免税那么吝啬，但在土地增值税问题上，事实上等于给开发商大幅度免税减税。这是非常令人匪夷所思的。”

一说欠税无耻，一说房企有理，到底怎么回事？此事说来，其实简单，土地增值税，房企确实已经按照销售收入的1%~2%预缴。问题在于，政策规定，房屋售出85%以后，或者房企获得预售许可证3年以后，必须将增值税全部清缴。预缴与税法规定的税负计算方法不一致。清缴过程中，涉及到复杂的成本扣除，房地产企业实际享有的土地增值，是否真正按税法要求纳税，是存在很大疑问的。

事情闹到这一步，国家税务总局财产行为税司负责人终于出面表态说，“应缴未缴”，确有其事，但央视计算方法，亦有“误读”。国家税务总局已连续几年对北京、上海等21个省市进行督导检查，推动土地增值税清算工作，“土地增值税征管力度是逐步加大的。但是，由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂，目前土地增值税征管还面临着一些困难和压力……”

行文至此，回到本题。SOHO中国的土地增值税按征管办法要求或许没有欠缴。但在清算过程中，SOHO中国究竟应该“多退少补”多少？土地增值税的征管在形式上没有问题，但在实质上的税负计算或许问题很大。房地产行业经营情况即使复杂，企业出于社会责任，税务部门出于公共责任，是不是也该对公众有个明明白白的交代呢？否则我们难以理解，在房价、地价已经飞速上涨的今年，土地增值税的增速为何还低于往年？