本报记者 王彤旭

首付比例降低、房贷利率下调、限购政策调整……“十四五”期间，一系列政策相继出台，促进合理购房需求持续释放，我国房地产市场不断改善。当前，房地产市场正处于新旧模式转型的关键期，政策持续加码，进一步推动房地产业高质量发展。

强化民生导向

“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。专家表示，“十四五”期间，房地产行业政策以“需求提振+供给优化+金融协同”为核心，通过保障房扩容、城中村改造、收储存量和推广“好房子”等诸多举措，推进行业从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展。其中，保障性住房是满足工薪收入群体刚性住房需求的重要途径，也是实现住房公平、促进社会和谐稳定的重要举措。

近五年来，多地持续将保障性住房作为住房发展规划的重要内容，加快推进政策落地，努力实现“居者有其屋”。比如，辽宁省今年将新增4.5万套配租型保障性住房，其中新增1万套公租房、3.5万套保障性租赁住房。这一规划精准对接当地供需结构，瞄准新市民、青年人等群体住房缺口，让他们的安全感、归属感更强。

国家金融监督管理总局局长李云泽近日在国务院新闻办公室举行的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上表示，截至目前，我国已为保障性住房、棚户区改造、老旧小区改造“三大工程”累计提供超1.6万亿元资金支持，租赁性住房贷款年均增长更是高达52%。

住房和城乡建设部相关负责人说，解决群众住房问题，国家大的政策是一手抓保障，一手抓市场。以政府为主，保障群众基本住房需求，通过市场来满足群众多样化改善性住房需求。

“保障房建设在‘十四五’期间持续发力，为中低收入群体提供了坚实的住房保障。政策加大了对保障房的资金投入和土地供应，扩大了保障房的覆盖范围。”中国城市发展研究院农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅对记者表示，廉租房、公租房等多种形式的保障房不断涌现，满足了不同层次群体的住房需求。保障房的供应有效缓解了住房市场的供需矛盾，稳定了房价预期，促进了社会公平与和谐。同时，保障房的建设也推动了房地产市场的多元化发展，形成了商品房与保障房相互补充的市场格局。

城市更新提速

“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。从老旧小区改造到历史文化街区保护，从相关产业升级到基础设施完善，“十四五”期间，各地积极探索城市更新的多元模式，助力城市功能提升与人居环境改善。

专家表示，实施城市更新行动，是推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要举措。在房地产行业深度调整的背景下，城市更新有望成为行业新增长动力。数据显示，截至2024年年底，全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民4800万户。今年1月10日，住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟在《“十四五”公共服务规划》有关情况发布会上表示，“十四五”期间，将基本完成2000年年底前建成的、约21.9万个城镇老旧小区的改造任务。

近五年来，各地纷纷出台相关政策举措。比如，2021年8月27日，北京市住房和城乡建设委员会发布《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》。2022年，北京市五部门联合出台38条新规，将政策焦点对准“一户一设计”的精细化改造模式。

值得关注的是，这几年在城中村改造方面，一些地方积极探索创新模式。比如，广州城中村改造呈现多元化创新路径，在花都区推出“房票+现房”安置模式，实现村民“即签即住”。

住房和城乡建设部相关负责人表示，通过城市更新，切实让城市更宜居、更韧性、更智慧，让老百姓有更多获得感、幸福感、安全感。

当前，各地锚定目标抢进度，加速冲刺“十四五”，接下来，城市更新依然是重点工作。今年5月，《关于持续推进城市更新行动的意见》正式印发，其中强调要建立可持续的城市更新模式和政策法规，并提出通过六项举措加强对城市更新的支撑保障。今年7月14日至15日召开的中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，城市更新在此次会议中被赋予“推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、治理增效”等多重功能，这意味着城市更新未来既是空间再造的路径，也是产业重构、社会治理升级和生态文明建设的重要支撑。

今年7月30日召开的中共中央政治局会议强调，要“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”，又一次对城市更新工作做出部署。

严跃进表示，会议强调“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”，这也说明各地下半年要持续在城市更新方面落实好有关工作，更好促进城市更新工作的推进。各地也要基于城市更新工作，研究高质量土地和好房子建设等工作。

“好房子”建设加码

当前，在总体解决住房短缺问题后，房地产发展已进入一个新阶段，即从“有没有”转向“好不好”，高品质住房需求提升，“好房子”成了时下热词。

“好房子”首次出现在今年的《政府工作报告》中。报告明确，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。今年，推动“好房子”建设成为楼市的重要发力方向。

随着国家标准《住宅项目规范》的正式施行，多地积极落实“好房子”工作要求，坚持“安全、舒适、绿色、智慧”的建设目标，出台新政对“好房子”建设相关细则进行明确。

例如，成都市明确，绿色建材应用比例不应低于10%，禁止使用高污染、高耗能的建筑材料，并提出小区宜配置智慧物业服务管理平台、户内宜设置全屋智能系统。

针对住房性能改善需求，甘肃省明确住房宜居水平提升标准，发布《宜居住宅设计标准》，从住区生活环境、空间适用、安全耐久、绿色低碳、健康舒适、设备设施、建筑体系与集成构造、智慧管理与运维等方面，明确了高品质宜居住宅设计基本要求。

此外，也有一些地方因地制宜，从当地实际情况出发对“好房子”建设提出要求。比如，沈阳市城乡建设局等三部门日前发布的《沈阳市高品质住宅开发建设实施方案（2025—2027）》要求，立足北方严寒地区气候特点，制定特色化技术标准体系，强化节能、保温、适寒性能。而今年7月印发的《厦门市高品质住宅项目设计评价导则》根据厦门市气候多雨、容易内涝的实际情况，提出相应的对建筑物的防涝设计要求。

“在‘好房子’建设方面，‘十四五’期间政策导向愈发清晰，强调从单纯的数量扩张转向质量提升。过去，房地产市场曾一度出现部分房屋质量参差不齐、设计缺乏人性化等问题。随着相关政策的出台，开发商更加注重房屋的品质与性能。”袁帅表示。

袁帅进一步分析，从绿色环保建材的广泛应用，到智能科技在住宅中的深度融合，“好房子”的标准在不断提升。比如，一些新建住宅配备了智能安防系统、节能设备以及舒适的室内环境控制系统，不仅提高了居民的生活便利性，还降低了能源消耗，符合可持续发展的理念。这种转变促使房地产行业从粗放式发展向精细化、品质化迈进，满足了居民日益增长的对美好居住环境的向往。

研究机构克而瑞认为，在大力推进城市更新高质量发展的政策导向下，若有高空间利用率住宅产品、第四代住宅等契合市场需求的高品质“好房子”加快入市，或将有效满足改善需求，推动市场加速企稳回升。