《中国经济周刊》 记者 陈栋栋 | 广东报道

（本文刊发于《中国经济周刊》2019年第7期）

伴随着城市内部人地矛盾日益突出，城市更新改造正成为城市的新发展力量。近日，广东佛山市南海区出台了《城市更新（“三旧”改造）实施办法》，重构政策体系，为城市更新注入新活力。

广东省“三旧”改造始于佛山，而南海区作为佛山市“三旧”改造的主阵地，从2007年开始就率先开展“三旧”改造探索，2014年成为广东省进一步深化“三旧”改造综合试点区。

随着改造深入，南海区不得不正视城市更新工作进入瓶颈期，改造比例失衡问题突出，工改居的偏多，工改工难度大；权属主体多，拆迁、补偿、安置等土地前期整理难度大等问题。

与此同时，周边深圳、广州、东莞、顺德相继出台城市更新办法，南海区的先发优势在慢慢缩小，对政策红利的需求迫切，“‘三旧’改造经过这么多年的推广，接下来是要面临‘啃骨头’。”佛山市南海区委副书记、区长顾耀辉在接受记者采访时说。

除了阶段问题频出、先发优势变小，更大的驱动力在于南海正面临着千载难逢的发展机遇。

2月18日发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确提出，“支持佛山南海推动粤港澳高端服务合作，搭建粤港澳市场互联、人才信息技术等经济要素互通的桥梁”，这相当于将南海区写入了国家战略，进一步明晰了南海区在粤港澳大湾区中的定位。

“在这种背景下，一方面对我们是机遇，另一方面对我们也是压力，我们如何抓住这样一个有利机遇，进一步加快南海城市建设和经济发展，就需要在土地空间和载体上做文章”，而《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》的发布，无疑是顾耀辉口中“文章”的一部分，将极大助力“三旧”改造提速增量、提质增效。

顾耀辉表示，南海区将集中释放南海在集体土地整备、混合开发、集体和国有建设用地空间调整、土地增值收益分配制度等方面的政策红利。例如，在多年的土地改革过程中，南海区探索出了混合开发模式，包括：国有+集体，住宅+产业，出让+出租，以产业开发为主、住宅开发为辅的土地复合利用方式，有效解决因集体建设用地与国有建设用地混杂带来的土地开发零碎化问题。

除了提升硬实力，南海区还在“软实力”方面下功夫。

区政府搭建了产业用地供需平台，平台汇集了南海区产业用地供需信息，利用“互联网+”的优势，打通线上汇聚大量产业资源和土地载体匹配的渠道，线下做好产业资源与城市更新项目对接的机制，协助优质产业项目快速落地。

此外，该区坚持打造便捷高效的营商环境。通过工程建设领域流程再造，企业投资建设项目从立项到开工的审批时间从法定300多天，最短压减至19个工作日。工程建设项目竣工联合验收从法定135天压缩至平均8.5天。

佛山南海区“模拟审批”与“标准地”两项改革引人注目。顾耀辉介绍，“模拟审批”将改变企业投资建设项目审批的繁文缛节，充分利用土地出让前时间，部门提前介入进行实质性审查，缩短项目从确定到开工的前期工作周期；“标准地”将每个地块的投资、能耗等控制性指标予以明确，让大家在拿地前就知道该地块的使用要求和标准，项目建成投产后，相关部门按照既定标准与法定条件验收即可，而且区域专项评估数据免费向建设单位提供，有效压缩了项目评估时间。

针对产业载体建设存在土地整理难、项目推进慢、产业档次仍不够高、城市功能不够完善等问题，南海区提出建设主题产业社区。据了解，该区将整合、改造612个、18.9万亩村级工业园，规划建设100个主题产业社区，打造一大批高质量发展产业载体。

截至2018年底，南海区已认定“三旧”改造项目17.08万亩，实施改造项目774个，涉及土地面积超5.27万亩，总投资超1500亿元。

2019年第7期《中国经济周刊》封面