平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（180107.SZ，下称“平安西安高科产业园REIT”）即将登陆资本市场。

10月28日，平安基金管理有限公司公告，该基金于10月27日成立，发行4亿份，发行价格为2.914元/份，募集资金11.656亿元。作为陕西首单本土产业园公募REIT，产品以运营超8年的研发办公园区为底层资产，将区域创新产业形成的真实空间需求、成熟园区的租赁现金流与基础设施资产证券化机制连接起来。

底层资产为西安软件新城软件研发基地二期（3TCOM云汇谷产业社区），包括13栋研发及配套建筑，总建筑面积约32.5万平方米、可出租面积约21.22万平方米。园区汇聚软件研发、电子信息等领域企业。2026年6月末，园区出租率为86.39%。产品原始权益人及运营管理机构西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（下称“西安高新配套”），已持有运营12个产业园区。区域产业集聚与专业化运营的协同，为这只产业园公募REIT构建了清晰的价值逻辑。

平安西安高科产业园REIT的区位优势，首先来自西安高新区持续积累的产业基础。据西安高新区管委会公布的资料，2025年高新区地区生产总值达到3481.12亿元，拥有高新技术企业超过6000家，现在已具备光电子信息、新能源汽车2个千亿级集群，高端装备、生物医药、新材料、数字文创4项新兴支柱产业，集高性能集成电路、高端新材料、低空经济、高端医疗器械、光子、具身智能、商业航天、新型储能8条新赛道，以及以科技服务业、现代金融业为主的6个生态融合产业的“2486”现代化产业体系。

3TCOM云汇谷产业社区位于这一区域的产业空间网络中，面向研发、软件、科技服务等企业提供办公及配套设施。从发行结果看，基金募集规模为11.656亿元，战略配售比例68.89%，其中原始权益人及其同一控制下关联方合计认购36.315%，其他战略投资者认购32.575%；网下发售与公众发售比例分别为21.80%和9.31%。

产业园的长期价值，最终都体现为企业愿意入驻、持续经营并按期支付租金。3TCOM云汇谷产业社区投入使用超8年，已积累较完整的租赁、回款和配套服务经验。2024年和2025年，入池项目租金当期收缴率均超过96%，期后收缴率接近100%，为租赁现金流提供了可观察的经营记录。

据公司披露，2025年旗下市场化园区平均出租率为87.03%，续租率保持在98%以上，新签招商面积超过10万平方米；2024年以来，阿里巴巴、龙旗科技、润和软件、微聚繁星等既有客户在公司园区内累计扩租超过3万平方米。这些数据反映的是公司旗下市场化园区的整体经营表现，与单个入池项目口径有所区别。

当科技企业进入快速发展时期 ，还面临着办公扩容、招聘、融资和产业链合作等一系列需求。西安高新配套将服务前移至企业成长环节，以更细致的产业研究和客户画像推动精准招商，并通过后续企业服务提高园区的综合承载能力。

公司构建的PFD招商模式，将园区（Park）、基金（Fund）和数据（Data）结合起来。其与西安软件园发展中心合作建设的产业数字平台覆盖约60个园区、4000余家科技企业，能够按照企业所属行业、发展阶段、产业链关系和空间需求开展客户匹配。

围绕3TCOM品牌理念，西安高新配套以技术（Technology）、人才（Talent）和宽容度（Tolerance）为核心，将空间更新、企业服务和社区运营纳入统一的品牌运营体系。在空间更新方面，近年来，公司对多个产业社区持续进行功能优化，累计完成160余项改造，包括增设充电桩、公共休闲空间和运动场地等。

2025年，西安高新配套对3TCOM云汇谷产业社区三处餐厅进行了提升改造，以满足园区超1万名员工的餐饮需求。在社区运营方面，公司围绕科技企业员工的工作与生活需求，组织校企联合招聘、职业培训、青年夜校、体育赛事及暑期子女托管等活动，将园区服务从办公空间延伸至人才引进、职业发展和日常生活。

数字化服务平台则是3TCOM品牌理念构建的活力产业社区另一组成部分。西安高新配套推出的高新配套产业社区服务平台，整合园区物业报修、会议预约、政策服务、保障性租赁住房及企业商务出行等功能，并接入DeepSeek智能助理，为入驻企业及员工提供线上服务。

依托这一平台，园区服务进一步覆盖企业经营和员工生活的多个环节，与空间更新、社区活动共同构成3TCOM产业社区品牌的运营体系。客户扩租、持续入驻和租金回款等经营成果，也让这套运营体系具备了可以持续观察的市场基础。

后续资产储备进一步拓展了这一模式的想象空间。截至2026年3月末，西安高新配套及同一控制下关联方持有的其他同类研发办公园区约107.94万平方米；公司自身持有运营的主要同类项目约77.52万平方米，整体出租率约87%。较为丰富的园区资产组合，也为未来根据基金扩募条件选择成熟项目提供了充足的资源基础。

编辑：贾璇