近年来，商业地产行业的重心正在悄然从“重资产开发运营”转向“存量盘活+轻资产运营”上面。

据近期观点指数报告显示，2026年9月以来全国新开业的48个商业项目中，存量焕新项目达23个、占比接近一般，而上半年这一比例约为三成。

与此同时，新开项目持续“变小”。据联商网统计，2026年上半年新开购物中心里，2-10万平方米的中小体量项目合计站86%，大体量城市级商场只占个位数。商管公司的竞争焦点正从“拿地能力”转向“把附近的人留住的能力”。

“城市发展从‘扩容’转向‘更新’，存量商业焕新是重要一环，关键在于以精细化运营打磨消费场景。”凯德投资（中国）商业管理董事总经理及负责人卢志昇10月29日在上海“向好而生，凯德广场品牌焕新发布会”上时表示。

凯德投资在近期启动“凯德广场”品牌焕新时，把产品定位明确为“区域生活更新中心”，并签约首批管理输出项目，成为头部商管中率先把存量焕新主战场锁定在成熟社区的企业。

近两年来，龙湖、华润、万达等国内头部商管公司几乎同步加速轻资产与存量改造，但切入方向各有侧重。

凯德管理输出业务涵盖多条产品线，包括来福士∙界、凯德∙壹中心、凯德广场等。凯德广场的落点很“贴地”，是把存量焕新直接扎进成熟居住片区，做刚需消费+品质体验的混合体。

此次签约的管理输出项目凯德广场（绍兴）和凯德广场（温州）均为存量焕新。其中凯德广场（绍兴）侧重潮流、数码、运动及餐饮首店，将带动蓝天商圈再生。而凯德广场（温州）则定位社区型亲子家庭互动中心，围绕萌宠萌娃、超娱社交、亲密熟邻做文章。 两个项目均计划2027年开业，凯德输出品牌、招商与运营。此外，石家庄、呼和浩特、镇江等地还有多个意向项目在谈。

卢志昇表示，此次焕新聚焦成熟社区的商业提档升级。其差异化定位概括为“近而有品质，全而有选择”，即在传统社区商业与城市综合体之间，切出一块兼顾刚需、体验丰富度与品质感的中间地带。

凯德投资（中国）商业管理业务拓展负责人刘哲闻介绍，未来凯德广场将立足“稳定的舒适、全龄包容、省心有效率、长效价值感”四大原则，围绕“质感刚需、居家升级、家庭共处、即时悦己、每日成长”五大场景组织内容与运营。

在消费趋势快速变化的当下，数字科技正深刻重塑商业运营的逻辑。凯德投资（中国）商业管理数字化战略与科技相关负责人透露，自2025年起，凯德投资正式建立AI治理框架，并在全集团推行“AI100计划”，目标成为AI赋能的不动产资管公司。在中国，凯德投资携手国内领先的AI技术服务商阿里云，围绕项目定位、招商筹开、运营提升、会员营销等业务场景展开试点。

编辑：石青川