本刊记者 张燕

今年9月，陈露即将去香港理工大学攻读硕士学位。7月初她开始找房，红磡周边两房月租已经涨到一万八到两万二港元，比学长去年签的贵了两三千。

她看了3套。第一套当天下午被人签走；第二套业主临时加价500港元；第三套离学校不近，也要两万一。中介跟她说，非本地学生来看房的特别多，“四五月还能挑，7月不赶紧定，8月可选择的房子就不多了”。

差饷物业估价署的数据印证了中介的话：香港5月私人住宅租金指数报204.1，再创新高。租金指数今年以来累计升1.8%。

近年来，随着香港特区政府大力推进“留学香港”品牌建设，非本地生来港就读人数持续攀升。本就紧张的高校宿舍资源更是僧多粥少。

房地产服务商戴德梁行发布的报告显示，香港8所主要大学的学生与宿位比例平均为3.4∶1。也就是说，每个宿位有超过3名学生竞争。至2027—2028学年，预计每年将新增宿位需求约1.57万个。保守估计，学生宿位总缺口将达5.54万个。

本刊记者 张燕I摄

收益率远超传统住宅物业

巨大的供需缺口下，市场力量迅速跟进。

7月23日，位于香港湾仔轩尼诗道的“218 Apartment”酒店宣布以2.8亿港元的价格售出。该酒店位于湾仔核心地段，临近港铁站，共有59间客房，新买家计划将其改装成学生宿舍后出租。

半个月前，油麻地海景丝丽酒店以7.5亿港元的价格卖给了京东旗下的一家公司。目前这家酒店正在改造中，预计会在今年下半年完工，正式转型成香港学生宿舍。

京东不是第一家对香港学生宿舍表现出兴趣的内地企业。今年1月，招商蛇口以2.06亿港元完成收购尖沙咀柯士甸路2号原酒店，改造成“CM+U”学生宿舍，目前已面向学生出租。招商蛇口公开回应称，长期看好香港学生宿舍市场，有意未来两三年继续收购。

香港本地企业下手更早。中原投资2024年花1.8亿港元买下尖沙咀珀荟酒店，今年再度出手，以超过15亿港元拿下九龙城富豪东方酒店。两家酒店皆改造成学生宿舍。华润亦斥资9.53亿港元收购荃湾悦品酒店，规划改造约900个宿位。

第一太平戴维斯统计显示，仅2026年前三季度，香港市场与此类物业相关的交易额已达33.5亿港元。

“核心区位存量酒店改造效率高，酒店物业格局、配套与学生公寓适配度高，无须大规模拆改，改造周期短、成本可控，能快速投入运营。”中原投资副总裁马耀扬说，学生公寓需求刚性且稳定，租客以高校非本地生为主，租约与学年同步，入住率常年维持在95%以上；租金收缴率有家长担保做支撑，现金流确定性极高。

房地产顾问公司莱坊在《投资学生宿舍》报告中指出，将酒店改建为学生宿舍后，预期收益率可达到4.5％至8％。这一数字不仅远超香港传统住宅物业，也优于许多甲级写字楼。

市场热情持续升温，既有供需缺口巨大的客观原因，更有政策主动破壁的支撑。为缓解学生宿位紧缺问题，香港特区政府在2025年推出“城中学舍计划”，允许市场将现有商业建筑改作学生宿舍，并简化审批流程。

小户型成了 “香饽饽”

相比较私人住宅，统一管理运营的学生公寓虽然设施齐全、服务规范，但租金门槛较高。以香港理工大学周边为例，红磡附近一间15平方米的学生公寓单间，月租金超过15000港元。在比对了多个房源后，陈露还是更倾向于租一套两居室。

“学生公寓确实省心，但价格摆在那里。我算了一下，红磡附近租一个40平方米左右的两居室，月租两万港元出头。三个人分租，其中一个做‘厅长’，人均成本能压下来不少。”陈露对记者说。

价格因素之外，更为灵活的空间分配方式，使得大学周边的小户型住宅在租房市场上格外抢手。

旺盛的租住需求，反过来也吸引了内地投资者的关注，尤其是一些临近大学、地铁上盖的中小型楼盘，成为内地买家重点关注的标的物。

何生在红磡做了多年地产中介。他告诉记者，今年以来最受内地客户欢迎的是总价400万至600万港元的房源，面积多在二三十平方米。

“以前内地客户注重位置和自住体验，现在更在意校网和租售比。”他举例说，在临近香港大学的西营盘，一个28平方米的单位售价约480万港元，月租金可达1.8万港元，年化租售比约4.5%。

他所在门店上个月成交的一单，是黄埔花园一个30多平方米的两居室，560万港元。“买家是新香港人，说在香港出租回报率能做到三点几，月供比租金还低。买家当场就签了。”

香港土地注册处统计数据显示，上半年香港整体楼宇买卖登记共计49955宗，交易总额达4102.89亿港元，成交宗数创下2021年上半年以来5年新高。

而根据香港中原地产统计，2026年上半年，香港楼市内地买家（以买家姓名的拼音鉴别）登记量高达9776宗，对应交易金额突破1071亿港元，宗数、金额双双刷新历年同期最高水平。

按照香港特区政府近年来的高等教育发展规划，8所受资助类大学的非本地生数量由20%上升至50％。

为进一步缓解宿舍紧张问题，今年1月，香港特区政府发展局发布的相关公报显示，该局已邀请市场就使用3幅已平整用地发展专上教育（高等教育）学生宿舍提交意向书。

与庞大的需求相比，供不应求的局面仍然突出。中原投资总裁叶明慧近期表示，香港有望在5年内成为亚洲最大的机构化学生宿舍市场，届时市场规模将达750亿至1000亿港元，发展潜力巨大。