本刊记者 周琦

《中国经济周刊》：住房和城乡建设部、自然资源部各有一套体检指标，它们到底各管什么？又怎么一起服务城市更新？

潘芳：两套体检管的事各有侧重。住房和城乡建设部的体检，管的是人居品质——房子安不安全、小区配套全不全、街区方不方便，都是老百姓身边的事；自然资源部的体检，管的是国土空间——土地、水、生态这些家底，比如城市水源地够不够、禁止建设区和开发边界有没有重叠。两套体系以前交集多，这两年已经分开，各聚焦各的职能。

对基层来说，关键是别重复干活、别“两张皮”：数据共享，避免重复采集；问题一起研判，相互校验；成果共同使用——两套体检的成果都可以支撑城市更新专项规划编制，一起谋划更新项目。协同好了，不是负担，是互相补短。

《中国经济周刊》：如何从实操层面，避免“无体检、不更新”流于形式，实现体检清单与城市更新规划深度融合？

潘芳：要让体检与更新真正融为一体，应在实操层面打通“体检发现问题—更新解决问题—评估实施效果—治理巩固提升”的完整链条。

一方面，强化空间上的精准对接，实现“从问题地图到更新蓝图”的转化。

体检不能停留在纸面报告，要依托城市信息模型（CIM）等平台，把发现的问题全部落到地理坐标上，形成问题“一张图”；同步开展存量资源普查，形成“资源库”。两者叠加分析，就能精准识别哪些是急需更新的“病灶”、哪些是可以盘活的“潜力”。

另一方面，落实规划层级上的无缝衔接。

编制城市更新专项规划前，应完成综合体检，把“问题清单、整治建议清单”作为规划编制的重要依据；片区策划前开展片区体检，绘制片区的需求画像、问题画像和治理画像；项目立项要对应体检结论。把体检结论直接转化为项目生成依据，带着问题谋项目、对着清单抓落实，才能破解“两张皮”现象。

《中国经济周刊》：从体检发现问题到更新项目落地，中间还有哪些坎？

潘芳：发现问题只是第一步。举个加装电梯的例子：一栋20世纪90年代的老楼，60岁以上老人占了一半，居民加装意愿强烈，还都是一个单位的职工，原以为会很顺利，结果从启动协商到电梯投用，用了将近两年。低层住户担心采光和房价贬值，坚决反对；中间楼层觉得出钱多、用得少，态度摇摆，前后协调了10多轮。审批又涉及规划、住建、市场监管、消防好几个部门，管线迁移还要协调电力、水务、燃气。

所以实施城市更新，除了查出问题，还需要配套的政策、资金保障、协调机制和高效的组织。