本刊记者 宋杰

2018年，周先生在上海一处新楼盘买了套商品房。网签、贷款、交房都还算顺利。可到了2023年，开发商迟迟不办过户，小区期房停工，各种传言多了起来。

不久后，开发商因一起金融借款合同纠纷被诉。2023年12月，上海金融法院立案执行，涉案抵押财产正是周先生所在小区的部分不动产：72套现房、69套期房、51个住宅车位。申请执行人是一家金融机构，这些不动产全部被查封。

“首付款都付了，现在被查封，怎么办？”“我付的是全款，还能过户吗？”“期房烂尾了吗？”业主群炸了锅。

对上海金融法院执法局的法官们来说，这是一道典型的“两难”题：如果强制拍卖，业主权益受损；如果不拍卖，债权人的利益又无法保障。如何平衡业主权益与债权人利益，成为执行法官面临的核心难题。

上海金融法院先后审结了一批重大、复杂、新类型案件。 本刊记者 宋杰I摄

业主代表的感谢信 本刊记者 宋杰I摄

“不能一拍了之”

“这个案子最大的难点，是如何保障消费者购买商品房的权利。”上海金融法院执行局局长金殿军对本刊记者说。

按照法律规定，消费者购买居住用房的权利优先于抵押权。但问题在于，期房还没竣工，“大产证”没办，一旦法拍，业主即便打赢了异议官司，也未必拿得到房。

更麻烦的是，不少业主只付了首付，剩下的按揭贷款因为开发商涉诉而被银行叫停。原来的银行不敢再放款，新的银行又不愿轻易“接盘”。

上海金融法院执行法官杨现正向本刊记者介绍，这种情况下，按照传统做法，法院完全可以走常规司法拍卖流程，把抵押的不动产一次性打包卖掉，回款还债。但那样的话，已经付款的业主拿不到房，期房的购房者更看不到希望，开发商的资金链彻底断裂，剩下的烂尾楼更难处置。

“不能一拍了之，也不能不（法）拍。”金殿军说，“法院执行工作的本质是实现债权，但在实现债权的同时，还要考虑如何不让一个项目因为被查封而彻底‘冻死’。”

上海金融法院执行局最终决定：不急于一次性打包拍卖，而是先分类解决业主的办产证问题。

诉求不同，解决路径不同

杨现正向记者介绍，该楼盘的一期早已售罄入住，二期为已建成现房但被法院查封，三期为在建期房，因开发商资金链断裂停工烂尾。

据此，上海金融法院执行局的执行团队对涉案不动产作了详细分类：已付全款的现房，仅付了首付款的现房及期房，未销售的现房、车位和在建期房。每一类的法律状态不同，业主的诉求不同，解决的路径也不一样。

第一类相对明确。对于已经付了全款的业主，法律上享有优先权利。杨现正告诉记者，如果让这些业主一个一个去走执行异议程序，周期太长，业主根本耗不起。

“好在申请执行人是金融机构，经过释法说理后比较配合，最终同意：对这批付了全款、办了网签的业主，同意先解封、先办证。”杨现正说。

“但解封有风险。开发商还欠着其他债权人的钱，这边刚一解封，其他法院可能马上又出一份查封裁定。不动产交易中心和税务部门周六、周日加班办过户手续，周一业主就能拿产证。前后三天，无缝衔接。”金殿军补充说。

第二类是只付了首付的业主。房子被抵押着，没有银行愿意放贷。法院想了个办法——“换押还贷”，即引入一家新的银行，在办理产证的同时直接办理抵押登记，新旧抵押无缝切换，新银行的抵押权实时落地。

值得一提的是，购房人支付的款项并未直接划转至开发商，而是经各方共同商定，设立了一个资金监管账户，按揭贷款发放后划拨至该账户，实行专款专用，用于三期楼盘的续建。每一笔支出都要经过审核。楼盘复工的那天，期房业主们心里踏实了。

“当时我们和浦东新区政府开了多次现场协调会，不动产登记中心、税务部门、镇政府、金融机构坐在一起，把每一步的时间节点都敲定。”金殿军回顾说，这种联动机制，是这次执行能够走通的关键。

稳妥审慎处置，保障各方权益

业主的问题解决之后，剩下的房子和车位怎么办？

“对于烂尾的期房，传统做法是一次性打包拍卖，这样处置省事。但因尚未完工且存在争议，一次性拍卖很难卖出好价钱。”杨现正对记者说。

为此，执行局的法官们换了个思路，分批进行。“先由开发商做市场摸底，确认有潜在买家了，再上拍。一次两三套，成交一套再推下一套。最终，所有上拍的现房全部成交，只有一两套没卖掉。”

车位处置模式也有创新。按照民法典规定，车位需优先满足业主需求。若一次性打包拍卖，业主买不起，可能被外人拍走再高价出租。

为此，上海金融法院首创“打包上拍、分拆竞买、价高优选”机制：将车位打包公告，允许业主对单个车位分别出价，价高者优先选位。既保障了业主停车需求，又通过竞价实现了价值最大化。

整个执行周期耗时近3年。从2023年底立案，到2025年上半年三期全部建成、销售完毕，这个曾经濒死的楼盘，最终活了过来。

“如果不这样办，直接拍卖烂尾工程，买受人还要再投钱重新建设，时间和成本都更大。”金殿军说，“法院强制执行并非一味求快。稳妥审慎处置，才能更好保障各方权益、实现更大价值。”

数据显示，2025年，上海金融法院执行到位金额超过230亿元，多个停工项目被以同样方式盘活。