本刊记者 宋杰

2月25日，上海发布楼市优化政策“沪七条”，从进一步调减住房限购、优化住房公积金贷款、完善个人住房房产税政策等多维度精准施策。

记者近日走访市场发现，二手房成交连续回升，新房市场修复信号显现，供需两端均出现积极变化，上海楼市正迎来传统“小阳春”行情。

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二手房刚需释放显韧性

“沪七条”落地以来，二手房市场对政策调整的反应最为直接。

记者在浦东、闵行等多家中介门店了解到，近期带看量和咨询量均有明显上升。“春节后明显忙起来了，特别是总价300万以下的房源，刚需客户入市意愿增强。”闵行区一位房产经纪人告诉记者。

上海中原地产市场资深分析师卢文曦向记者算了一笔账：以典型的老破小“曹杨新村”为例，套均40多平方米，总价不超过250万元。“沪七条”规定家庭公积金最高贷款额度240万元，这意味着买家只需支付较低首付，就能靠公积金覆盖大部分房款。“新政对刚需群体是实打实的利好。”卢文曦说。

3月19日，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶接受本刊记者采访时介绍，数据显示，二手房成交量已连续3周环比回升，刚需主导特征显著。3月第二周上海二手房成交量已达近两年以来周度最高水平，同比增长9%。

另据易居研究院3月19日发布的报告分析，3月全月二手房网签量极有可能突破3万套，创下近年来月度成交新高。

供给端压力也在同步缓解。从某头部中介挂牌量来看，3月前两周上海二手房新增挂牌量同比分别下降27%、48%。同时，存量挂牌套数也呈现下降趋势，2月末头部中介总挂牌量较去年10月高点下降30.7%，已回落至近3年较低水平。

曹晶晶说，新增挂牌和存量挂牌同步回落，反映出部分业主市场预期有所改善。

市场整体回暖的同时，结构性分化亦不容忽视，部分远郊区域、前期价格虚高或配套不足的房源，去化压力依然较大。

一位购房者向记者讲述了其卖房经历：2022年以320万元购入一套刚需房，后因家庭工作变动需置换，挂牌半年多几乎无人问津，最终于近期以175万元成交。

“政策出来后看房的人确实多了，但出价依然很谨慎，不降到心理价位不出手。”该区域一位中介坦言，当前市场成交主要集中在性价比突出的房源，“以价换量”仍是主流。

新房成交回暖

与二手房相比，新房市场修复略有滞后，但在政策带动下已出现积极信号。3月以来，部分优质楼盘到访量提升，成交随之回暖。

具体来看，新政落地第二周，记者周末走访普陀区桃浦板块发现，建发·海阅首府、中环云悦府、宝华紫薇花园、普陀金茂府四大热门楼盘售楼处人气明显升温。上述楼盘方面提供的数据显示，到访量、咨询量双双上涨，购房人群置业意愿显著增强。

在售楼处，记者看到不少家庭全家老少一同看房。市民李立家住浦东新区，目前在普陀真如区域上班，为减少通勤时间，此次与父母一同来看房，他的母亲说：“一方面为了孩子上班方便，另一方面这片区域建设得很有潜力。”

“政策出来后，感觉首付压力小了，趁着周末来看看。”一对年轻夫妇告诉记者。多位销售顾问反映，近期刚需和改善型客户咨询量明显增加，部分客户成交周期明显缩短。桃浦楼市在政策带动下迎来回暖，成为本轮“小阳春”行情中区域市场的一个缩影。

综合中指研究院以及上海中原地产发布的数据，3月第二周，上海新建商品住宅成交22万平方米，较上一周增长62%，创2026年以来周度新高；3月第三周，上海新建商品住宅成交面积7.94 万平方米，环比上涨24.41%，市场修复节奏稳健，热度持续传导。

房企推盘节奏明显加快。3月以来，大华星屿、灿辉·晶萃173、大华望樾、象屿天辰雅颂等项目陆续开盘。曹晶晶认为，随着后续改善项目陆续取证入市，3月下旬新房供应或迎来阶段性放量，“有望为成交持续修复提供支撑”。

土地市场方面，上海2026年第一批次住宅用地总计出让建设用地面积19.83万平方米，成交总金额约68.09亿元。其中，青浦区地块吸引绿城、象屿参拍，溢价率达6.6%，其余2宗地底价成交。

曹晶晶分析，从供应结构看，上海继续控制单批次供地规模，注重地块质量与区域发展的匹配。作为“沪七条”实施后的首轮土地交易，拍地结果与供地计划均反映出“土地市场正由过去的规模扩张逐步转向质量优先”。她认为，房企对项目安全边际的考量重于规模诉求，“核心地块仍具吸引力，但整体溢价较平稳”。

整体来看，上海年初在政策端持续发力，通过降低购房门槛及购房成本、试点二手房收储等举措，已初步激活市场需求。进入3月，上海二手房成交活跃度回升较为明显，新房市场周度成交出现修复，叠加挂牌量持续回落，市场供需两端均出现一定积极改善。

值得一提的是，当前成交热点仍主要集中在外环外及中外环间的刚需和刚改项目（如闵行、普陀、松江等部分板块，总价500万元左右）。上海易居房地产研究院副院长严跃进预计，接下来，中高端改善性需求和豪宅市场的成交也有望提振，市场热度将有所扩围和传导。