本刊记者 宋杰

在中央经济工作会议提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”的政策导向下，一场由地方国企主导的住房“以旧换新”行动正在全国多地铺开。

其中，宁波的探索凭借机制创新与扎实成效，成为观察这一新模式如何破解“卖旧难、换新贵”市场堵点的样本。

本刊记者 宋杰I摄

他山之石与宁波解法

政策设计初期，宁波城投团队深入调研了青岛、诸暨、长沙、湖州等多地的模式。之后，宁波形成了“政府主导、国企实施、市场运作、市民自愿”的本地化方案。

在借鉴诸暨精准定位老破小、严谨评估等核心做法的基础上，宁波作出关键性创新——将评估机构选择权交给市民，彻底破解定价公信力难题。

宁波城投相关负责人坦言：“评估是整个过程中最敏感且最难处理的环节，这涉及价格问题。从买卖心理来看，客户希望价格越高越好，这是常理。”

为此，宁波城投在设计上进一步优化：首先，通过公开招标选定了5家具有一级资质的评估机构。在此基础上，将选择权充分赋予市民——在报名时，由市民本人从这5家机构中随机抽选3家，作为其旧房的评估方。

“评估机构不是由我们指定，而是客户自己抽选决定的。”该负责人向记者解释道，“由于是亲自选择，市民从心理上更容易认可这几家机构，从而在源头上建立了对评估过程的信任。”

3家机构独立评估后，取平均值作为最终收购价，既体现公平，又提升了市民对价格的接受度。

评估价确定后，宁波城投以该价格收购旧房，额外给予5%的购房奖励，两者共同构成“房票”用于购买新房。

例如，一套评估价100万元的旧房，市民可获得105万元的购房抵价券。若选购150万元的新房，仅需额外支付45万元即可完成置换。

针对新房尚未交付的过渡需求，宁波城投还提供返租服务，按市场评估租金将旧房返租给原业主，实现“换房不搬家”的无缝衔接，降低置换门槛。

截至今年2月，宁波首期“以旧换新”已签约1100套，622套完成过户，签约率与成交量均居全省首位。

这组数据背后，是政策对多方需求的回应：对市民而言，解决了老旧小区高楼层无电梯、房屋老化等居住痛点，尤其满足了老年人改善住房、年轻人购置婚房的刚性需求；对市场而言，直接带动新房去化，据宁波城投方面测算，政府每投入10万元补贴，可撬动近200万元房产销售，并拉动装修、家电等衍生消费；对国企而言，短期内承接的中心城区存量资产，经专业化运营后有望实现长期保值增值。

“这件事只有国企有能力完成。”前述负责人分析道，“我们需要有陪伴城市共同成长20年甚至更久的耐心，穿越经济周期。”

国企的耐心资本与长远账本

国企如何盘活存量资产、实现可持续运营？宁波城投的具体做法是：对结构尚可的房源进行1000—2000元/平方米的微改造，升级水电、厨卫等基础设施并融入智能化配置，单套一个月内即可完成改造；改造后通过线上平台挂牌出租，定向供应给周边新市民、青年及刚需无房户。对于新房交付前的“空窗期”，返租机制既解决了业主过渡居住需求，也让资产从收购之初就产生稳定租金收益。

大规模收储离不开金融支持。工商银行宁波市分行已向该项目投放3亿元贷款，通过定制化金融方案，破解“旧房价值抵扣新房款”中的资金衔接难题，为模式复制推广提供了资金保障。

从短期看，国企承接了一批流动性较差的老破小资产，还需投入改造与运营成本，但长远看颇具潜力。宁波作为人口净流入靠前的城市，中心城区房产具备保值基础；租金收益能覆盖部分财务成本与利息。

通过规模化收购难以流通的存量房，不仅为市场注入了流动性，更显著提振了各方信心。其成效直接反映在市场数据上：今年1月宁波二手住宅网签5205套，同比增长36.3%，市场预期逐步企稳。

“我们算的不是短期经济账，而是民生账、城市账。”前述负责人介绍，收购的老房子中，七成以上为市场难以流通的房源。“以旧换新”既解决了市民变现难题，又为城市更新储备了优质资产，实现了多方共赢。

全国探索，因城施策

宁波并非孤例。近期，一场由地方国企主导的住房“以旧换新”行动正在全国多点铺开。在浙江杭州富阳区，区属国企定向收购200套2010年前建成的小户型二手房（建筑面积不超过144m2），市民置换时给予旧房估值基础上额外5%的购房券补贴。

上海呈现“一市多策”的格局：奉贤区由区属国企试点收购50套老旧二手房，支持居民换购旗下新房；静安区由区属公租房企业专门收购总价400万元以内、面积70平方米以下的二手老公房，居民需先选定区内新房并认购，再办理旧房过户。

江苏徐州则由两家市属国企组建运营公司，提供“一站式”置换服务。

这些模式虽各有侧重，但核心逻辑高度一致：以国企信用为背书，打通存量房与新房市场的流通壁垒。而宁波模式的借鉴价值在于，通过“评估机构抽选”“返租过渡”“微改造运营”等细节设计，兼顾了公平性、便利性与可持续性。

下阶段，宁波将研究推动“以旧换新”迭代扩面，进一步增加市场收购主体。同时，宁波城投的收购模式或将更趋聚焦——探索针对特定老旧小区进行集中收购，既降低后期改造管理成本，也为片区式城市更新与自主更新创造条件。