本刊记者 王红茹

9月5日，随着深圳发布新一轮楼市政策，京沪深三大一线城市已全部放宽限购。应如何看待三大城市相继松绑限购？此轮政策调整能否推动房地产市场进一步“止跌回稳”？真正实现楼市企稳又靠哪些关键因素？本刊记者就此专访了原国家房改课题组组长孟晓苏。

京沪深松绑楼市是一个积极信号

《中国经济周刊》：8月份以来，京沪深相继放宽楼市限购政策，您如何看待此次调控？

孟晓苏：京沪深同步松绑限购，进一步向市场传递了利好信号，有利于提振楼市信心，实现“稳楼市稳预期”的目标。

事实上，“稳楼市稳预期”已提出多年，去年底召开的中央经济工作会议也提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。去年10月住建部推动“四个取消”（即取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准），如今北京、上海、深圳相继放宽限购政策，延续了限购框架下的松绑思路，是一个积极的信号。

《中国经济周刊》：京沪深放松限购政策能否有效激活本地购房需求？

孟晓苏：政策能否奏效，取决于购房者能否真正回归购房市场，也就是购房者对楼市的信心能否恢复。

前几年，居民存款每年增长十五六万亿元，今年7月份以来，因为股市出现回暖信号，居民存款开始流向股市。这不禁让人思考：为什么股市能够率先企稳？中央经济工作会议明确强调“稳住楼市股市”。相比之下，现在稳住楼市的任务似乎更有挑战。

《中国经济周刊》：我们该如何理解保障房和商品房之间的关系？

孟晓苏：未来，我们应当真正落实中央所提出的“市场＋保障”的住房供应双轨制，让“市场的归市场，保障的归保障”。

在这一体系下，商品房市场应更多由市场机制调节。而保障房需要承担起满足低收入群体居住需求的功能，让他们能够以可承受的价格获得住房。

信心比黄金更珍贵

《中国经济周刊》：北京楼市新政出台后，8月北京新房、二手房成交量双升，接下来，如何进一步有效提振楼市信心？

孟晓苏：当前北京楼市成交量回升，有利于市场信心的恢复。房地产市场的低迷，归根结底是信心不足。正如那句广为流传的说法，“信心比黄金更珍贵”。从全国而言，眼下楼市预期偏弱，甚至存在进一步下探的风险，因此稳定信心、扭转预期已成为政策发力最关键的一环。

尽管京沪深等一线城市已陆续松绑限购，北京楼市成交量也有一些回升，但还是有许多潜在购房者仍处于观望状态。原因在于房价持续下跌的背景下，“买早不如买晚”成了一种普遍心理。购房毕竟属于重大家庭决策，只有当市场真正企稳、价格出现确定性回升时，购房者才愿意果断入市。

如何让购房者相信市场已经见底？其实道理并不复杂。正如股市回暖会吸引投资者回归一样，楼市能否企稳，最终要靠实实在在的价格止跌回升来说话。

《中国经济周刊》：这一轮一线城市放宽限购，最终目标是“提振市场预期”还是实现“止跌回稳”？两者有何联系？

孟晓苏：这两件事密切相关。如果市场预期持续低迷，那么“止跌回稳”的目标就难以实现。从现实来看，目前市场仅初步呈现跌幅收窄，距离真正企稳，尤其是“企稳回升”仍面临很大挑战。

北京、上海、深圳等一线城市，保障房的建设与供应并未同步完全跟上。保障房的供应重点本应放在特大和超大城市，尤其是人口持续流入的地区。

湖北省十堰市房县城关镇泉水湾片区保障房建设项目

增加保障性住房供给

《中国经济周刊》：8月18日，国务院召开的第九次全体会议提出要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。您认为，如何有效实现这一目标？

孟晓苏：建议从以下方面着力推进：首先，一线城市或可考虑进一步取消商品房限购政策。

其次，应加快推进规模化保障房建设。中央已多次强调规划建设保障性住房、加大保障性住房的建设和供给。大规模推动保障房建设，不仅可直接带动新开工规模，还能有效弥补当前房地产投资下滑缺口。

数据显示，近年来房地产投资已从2021年的14.8万亿元下降至2024年的约10万亿元，累计萎缩近5万亿元。一定规模的保障房投资可以对冲，政府只需安排一定比例的资本金，就能有效撬动银行贷款与地方政府配套资金，形成可持续、可循环的投融资机制。

与此同时，建议将“限购、限售”等行政调控工具规范应用于保障房领域。应严格限定保障对象准入资格，并设定明晰的退出管理机制，包括购买保障房后在规定年限内不得上市交易，退出时需由政府回购，防止套利行为发生。

《中国经济周刊》：我国在保障房供给方面的现状如何？

孟晓苏：目前，全国城市保障房覆盖比例不足15%。若通过10年持续努力将这一比例提升至25%，将能基本满足大城市的保障房需求。具体来看，特大城市、大城市应力争覆盖约50%的居民家庭，中小城市应采取多种形式落实保障房基本保障。

大规模推进保障房建设，不仅能带动施工复苏、增加就业、提高居民收入、促进消费，还能促进商品房市场需求回暖。更重要的是，随着保障房供给体系的完善，政府对商品房价格调控压力将明显减轻，那时商品房价格即使上涨，也不会对基本居住需求造成冲击，普通购房者真正实现了“住有所居”。这正是住房“双轨制”的核心价值：市场归市场，保障归保障。

《中国经济周刊》：新加坡的住房体系同时涵盖保障房与商品房，有什么经验可以借鉴？

孟晓苏：在新加坡，组屋体系已经覆盖了超过80%的本国人口，但与此同时，其商品房价格却在近年出现较大涨幅。这说明，在“双轨制”住房体系下，市场与保障可以做到相互独立：商品房价格由市场供求决定，而保障房则面向符合资格的群体。

商品房和保障房这两个体系所服务的人群是不同的。除非出现本不应享受保障房的中高收入群体违规占用资源，才可能扭曲市场需求、间接影响商品房购买力。但目前我国没有证据表明此类情况普遍发生。即便未来出现类似问题，我们也应当相信，政府具备有效的监管与治理能力，能够及时纠偏、确保资源公平分配。

（封面设计图为创意性构想，画面由AI生成）