​全面“撤辣”后的香港楼市

《中国经济周刊》 记者 张燕

“已经很久没有在香港的卖楼现场见到这么多人了,队伍不仅排满了红磡置富都会的行人天桥,甚至一路排到了巴士站,平均要半个小时左右才能进入开盘现场。”

谈及4月6日港岛南岸(Blue Coast)的新盘开盘现场,地产代理殷子珊用“墟冚”(广东话,表示现场如集市一样热闹)向《中国经济周刊》记者形容当日的情景。

Blue Coast是由长江实业和港铁合作的黄竹坑站上盖开发地产项目。开盘当天,首轮推出的422套住宅当天即卖出406套,单套房的折后实售价从878万至2649.4万港元不等。

长实营业部首席经理郭子威表示,Blue Coast的销售套现近75亿港元,创下2013年4月香港《一手住宅物业销售条例》实施以来新盘单日销售金额的最高纪录。

“撤辣”首月,一手住宅成交量环比上升57.2%

对于全面“撤辣”后的香港楼市来说,Blue Coast的盛况并不罕见。就在特区政府宣布“撤辣”的首个周末,恒基兆业地产集团旗下的“长沙湾(Belgravia Place)”首轮发售在开盘4个小时过后便全部售罄,总吸金约7.48亿元。

所谓“撤辣”,指的是今年2月28日,香港特区政府宣布自即日起撤销所有住宅物业需求管理措施(俗称“辣招”),即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

“撤辣”之前,内地买家或公司买家在香港购买物业需要缴付楼价共15%的买家印花税和新住宅印花税,“撤辣”后只需缴付从价印花税,依据物业价值计算,税费在100港元至楼价的4.25%之间。

打个比方,若以1000万港元的住宅为例,此前非本地买家需要缴纳150万港元的“辣税”,如今则只需要按照税费梯度缴纳37万港元从价印花税,较原先节省了113万港元。此外,额外印花税被撤销,亦意味着住宅买卖不再设有两年期的转售限制,购入物业后任何时间出售,都不需要再缴交楼价10%至20%的额外印花税税项。

对于已经沉寂了很久的香港楼市来说,全面“撤辣”的刺激效果是显而易见的。物业代理公司美联物业监测的数据显示,3月,香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗,创1998年后单月新高,而“撤辣”前一个月(1月28日至2月27日)成交量仅有229宗。香港特区政府土地注册处最近公布的数据亦显示,3月份送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共5013份,环比上升57.2%。其中,住宅楼宇买卖合约占3971份,环比上升67.2%,单月注册量亦为去年6月以来最多。

楼价方面,反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)亦开始见回升,最新报147.08点(4月7日)。此外,土地注册处的数据显示,3月份楼宇买卖合约总值374亿港元,环比上升65.5%。其中,住宅楼宇买卖合约总值301亿港元,环比上升57.4%。

中原集团创办人施永青在接受媒体访问表示,“撤辣”效果较预期好,因过去楼市由用家(刚需自住者)主导,“撤辣”后,压抑已久的投资者重投楼市。“以前是一只手托着楼价,现在有两只手,基础就好了很多。”他认为,这一次不是简单的反弹,而是结构性变化之后,整个市场的基础会提升。

施永青补充称,过去楼市欠佳时,地产商未有推售新盘,故一手库存量高,现时楼市转活,大部分地产商想先求量,希望能尽快套现。他预计,基于国内外经济环境,本港楼价于下半年可望升5%至8%。

香港楼市库存压力高企,内地客、新港人被视作“买房主力”

“救市”无疑是“撤辣”的第一考量。香港差饷物业估价署(负责向香港所有地产物业估值及征收差饷及地租的政府部门)数据显示,2023年全年,香港住宅楼价下跌6.75%,较2021年高位累跌近22%。2024年1月楼价指数跌至306.4,跌至7年多以来的最低点,按年跌幅达9.43%。

据媒体报道,香港特区政府财政司司长陈茂波在解释“撤辣”政策时指出,2023年,香港住宅物业市场在息口上升及外围环境充满不确定性的情况下,市场气氛自去年中起十分审慎。楼价全年下跌7%,成交量缩减5%至约4.3万宗的低水平。在当前的经济及市场情况下,有关措施已无需要。

此前为抑制楼价走势,“辣招”推出已有10余年。自2022年楼市开始下行,香港特区政府就已经开始逐步“减辣”。尤其是对于外来人才,此前推出的“先征后退”“先免后征”都从一定程度上促进了非本地买家在香港置业。

对于香港特区政府来说,全面“撤辣”的另一原因,许是卖地收入减少带来的财政压力。

据特区政府公布的新一年财政预算案显示,2023/2024年度港府综合赤字预计达1016亿元,较去年的估算多出86%。相对比印花税收入的减少,土地收入的影响因素占比或许更大。数据显示,2023/2024年度地价收入为194亿港元,较去年的2月预计的850亿港元大幅减少77%。这也是近18年来地价收入最低的一年。

记者注意到,尽管楼市表现火热,但一手住宅的交易价格并未出现显著上涨,不少地产商更是趁势推出优惠活动。以刚刚销售一空的Blue Coast为例,最低实用面积18998港元/平方英尺的价格,相较于周边同类二手住宅价格,相当于打了7折。

如此大的优惠力度背后,是香港楼市不可小觑的库存压力。香港房屋局的数据显示,未来3到4年,香港一手可售住宅单位潜在供应量约为109000套,创有记录以来最高。相比之下,土地注册处的数据显示,过去两年,一手住宅年均销售量仅为10000套左右。

居高不下的库存即使对于头部地产商亦是不小的压力。长实集团最新公布的2023年财报显示,公司目前拥有可开发土地储备约7400万平方英尺,其中位于香港的有700万平方英尺。此外,2023年全年,房地产销售收入同比减少29%至131.53亿港元,其中香港的销售收入为58.4亿港元,比上一年减少60%。此外,新鸿基地产发展中及待售物业达2197亿港元。恒基地产则拥有总计1010万平方英尺的待发展/发展中之物业及已建成主要存货。而新世界发展截至去年6月,在香港持有应占总楼面面积的土地储备则为814万平方英尺。

华泰证券首席宏观经济学家易峘表示,香港有其独特的优势和竞争力,如租金回报率较高、多重优势下人口流入,但租金回报率较高本身不成为房价上升的理由,还要看其相对于通胀预期和真实利率的变化。近年来,随着香港加大对人才和资金的吸引力度,香港人口于2022年下半年以来重回上升通道,香港租金回报率趋于上升。但如果降息伴随通胀预期快速下行,真实房贷利率可能上升,香港房贷负担能力则不一定上升。

(本文刊发于《中国经济周刊》2024年第7期)


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