《中国经济周刊》记者 周琦 实习生 马瑞伶
今年政府工作报告提出,“更好统筹发展和安全,有效防范化解重点领域风险”“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,维护经济金融大局稳定”。
全国两会期间,房地产市场的复苏与未来发展成为热议话题。近日,《中国经济周刊》与百度APP联合推出的《两会大家谈》直播节目,邀请多位业内专家就当前房地产市场形势及政策影响进行深入剖析。
市场回暖关键点在哪儿
近半年,监管部门持续释放稳市场举措,地方政府也不断优化政策,部分城市“四限”(限购、限贷、限售、限价)松绑。
据国家统计局发布,2024年1月份,70个大中城市中,商品住宅销售价格环比下降城市个数减少,商品住宅销售价格环比降幅整体收窄、同比整体延续降势。
与会专家认为,政策层面已经出现了积极调整,未来房地产市场复苏还有更多潜力。
“降低贷款利率、放松限购等政策,对房地产市场回暖起到积极作用。目前,二手房市场活跃度有所提升,预计未来市场将逐步好转。然而,宏观经济环境对房地产市场的影响也不容忽视,尤其是居民收入增长和就业状况,这些因素都将对房地产市场回暖产生重要影响。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强表示。
中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张斌分析,价格调整幅度、房地产住房抵押贷款利率等若进一步下行,将对房地产市场回暖形成支撑。
“现在老百姓不是不敢买房子,是不敢买期房。”中银证券首席经济学家、北大国发院兼职教授徐高认为,很多政策未触及开发商的信用风险问题,未打消老百姓对购买期房的疑虑。因此,未来政策调整需要进一步关注这些关键问题。”
如何提升消费者购买信心
张斌认为,房地产市场的问题更多源于供给端。中国房地产开发商的负债率较高,现金流问题突出。房地产销售不畅导致企业面临偿债压力。
柴强也赞同张斌的观点,他认为,解决老百姓不敢买期房的问题,是稳定房地产市场的关键一环。
自2022年7月“保交楼”成为房地产领域的重要工作任务以来,房地产市场风险防控便成为政府工作关注的重点之一。据住建部统计,截至2023年末,350万套保交楼项目已实现交付超300万套,交付率超过86%。
“无论是‘保交楼’、建立城市房地产融资协调机制还是公布白名单项目,对于提升消费者购买信心都是很有用的。”柴强说。
如何理解市场供求关系发生的重大变化
柴强认为:当前房地产市场和房地产业确实在转型升级,特别是住房方面从“有没有”转向“好不好”,但这并不意味着房地产开发建设将退出市场。相反,由于住房更新和城镇化进程仍在继续,房地产开发建设仍有空间。
徐高分析,中国居民的购房需求依然旺盛,“市场短期波动主要受信心影响。”他表示,当前的关键在于如何恢复市场信心,释放被抑制的购房需求。
张斌认为,过去保持宏观经济稳定的关键在于总需求稳定,而总需求的增长很大程度上依赖于信贷增长。房地产与信贷增长有紧密的联系,无论是住房抵押贷款还是与房地产相关的基建投资,都是信贷增长的重要支撑。因此,稳定房地产市场,保持其稳健发展,对宏观经济稳定具有重要的作用。
房地产的新模式是什么
今年全国两会期间,住房和城乡建设部部长倪虹提到,构建房地产发展新模式要在机制上要建立人、房、地、钱要素联动的新机制,从要素资源的科学配置入手,以人定房、以房定地、以房定钱。
在张斌看来,新模式的核心应站在购房者角度考虑。他表示,“当前农民工和刚毕业的大学生等群体在城市的居住问题突出,这是房地产市场要解决的重要问题。”为此,他建议,通过增加大城市住宅土地供应、完善相关公共服务与基础设施等方式,有效降低居住成本,让更多人实现安居梦想。
针对当前房地产供给的短板问题,徐高认为:“土地供给不足导致居民在住房上承受巨大压力。”因此,他建议,增加土地供给、提高土地价格弹性,以发挥价格机制在资源调节中的作用。
2023年以来,中央多次在重要会议中强调,要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”。
与会专家建议,从构建新发展模式入手来破解房地产发展难题,促进市场平稳健康发展。“处理好人、房、地、钱的关系,坚持租购并举探索新发展模式,兼顾住房保障和住房市场,建设更好满足居民需求的住房。”柴强说。
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