《中国经济周刊》 记者 张宇轩｜北京报道

2023年对中国房地产行业来说，必定是不平凡的一年。

回顾2023全年，房地产市场形势在上下两个半年中呈现出不同的运行轨迹。上半年，行业经历了一个短暂的“楼市小阳春”后，形势便出现回落，年中总结时，不少行业评论都以“高开低走”一言以蔽之；下半年，行业具有明显的政策激励色彩，一线城市“认房不认贷”“降首付比例降房贷利率”，其他城市的政策出台频率更加频繁，尺度也更加奔放，楼市整体呈现出震荡中趋稳的走势。

《中国经济周刊》记者对房地产行业进行持续走访、观察，与诸多专家进行了长期探讨交流，目击了购房者们的众生相，也见证了行业的时代性蜕变。

“自救”中的房企：

“请再给我们一点时间”

从“开发商违约”“楼盘烂尾”“股债双杀”到“投资者追债”“业主维权”，房企“爆雷”并不是今年才有的新现象，但始终是行业无法回避的年度关键词之一。也正是基于这一现实原因，今年行业的主流力量聚焦在“保交楼”“房企自救”方向。

一家房企销售负责人在采访中回忆起年初的“楼市小阳春”时表示，“那时我们一度以为行业复苏会轻轻松松”。

但之后，行业形势很快让这种过于乐观的想法回到现实。年中，A股诸多房企因股价长期走低触发“交易类强制退市”条件而被迫退市。房地产板块整体股价下跌。

这一现象前后，楼市销售一度出现萎缩。前述销售负责人曾将这一时期的访客登记簿展示给记者看，“售楼部可谓是门可罗雀，经常一连几周无人光顾，每天只安排几个人去值班”。

市场销售遇挫背后，房企也经历了一番低谷求生。

“融资更难了，资金压力剧增，有的项目困难到一分闲钱都拿不出来。”一家“爆雷”房企的公关负责人谈及这一经历时大倒苦水，“我们想尽各种办法筹资推进楼盘项目建设进程，找遍各种当地的企业机构寻求融资合作，一个楼盘一个楼盘地立项解决‘保交楼’问题。”

进入下半年，行业终于在多重综合政策工具的连番发力下出现转机。特别是一线城市接连宣告“认房不认贷”的相关政策后，楼市销售端恢复了一定程度的活力。至今年12月，以一线城市“降首付比例降房贷利率”为标志的又一轮新政出台，一些热门楼盘一度开启“不打烊”的销售模式。

其间，新一轮以金融支持房企为重要内容之一的“25条”（指央行、金融监管总局等八部门联合发文《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》）出台，让一些经历了“爆雷”的头部房企迎来转机。

前述房企公关负责人告诉记者，此前企业一直忙于解决债务展期的协商，“25条”之后，融资进程有了转机。该企业旗下位于上海的一个重要项目在此契机下得到某AMC机构（资产管理公司）的融资合作机会，实现纾困盘活。

谈及“爆雷”问题的解决，该负责人坦言：“我们是在与时间赛跑，从来都没想过要躺平摆烂，有时候真想对债权人和业主们说一句‘请再给我们一点时间’。”

“90后”购房者：

“买房就像是一座围城”

不论是刚需还是改善性需求，房地产市场从来不缺购房需求方，这是一个数量庞大的群体。在这一背景下，房地产市场阶段性销售遇挫的现实引发诸多反思，房地产似乎正由卖方市场转变为买方市场。

“买方市场”的前置设定下，不少行业研究惯常以供需基本面情况研判市场走向，却往往忽略了购房群体的心理因素差异。

以房价走势为例，今年以来，多数城市的新房、二手房市场均出现房价下跌现象。观望者中，有观点认为房价泡沫依然存在，“买房子是用来住的，要考虑性价比”“等等再看”；也有观点认为“买涨不买跌”，从购置资产的角度而言，持续跌价过程中买入依然有“高位接盘”的风险。

已购房者中，有观点认为房价已跌至匹配经济承受能力，“房住不炒”“早买早享受”；也有观点认为市场中依然有值得投资的房地产，“好地段、好楼盘就算是跌也不会跌多少”“说不定还会涨”。

买房置业本是传统观念，但当年轻一代成长为房地产市场的买方时，购房观念也在发生微妙变化。

令人印象深刻的是，一位“90后”已购房者曾在采访中向记者发问“你看过钱钟书的《围城》吗？都说婚姻像一座围城，未婚的想进去，已婚的却想出来，买房何尝不是如此”。

在“买房置业”与“不做房奴”之间，年轻一代的市场买方自有其区别于传统观念的权衡考量。

该购房者坦言“后悔买了房”，“买房就意味着每个月大部分收入用于偿还房贷，房子占据了生活的最大份额……人生不应该与房子绑定在一起，如果当初没买房，现在应该自在得多。”

刷屏提问：

“2024年，房地产会好起来吗”

房地产行业一头连着金融、地方财政等核心经济领域，另一头连着更为重要的民生。不论从哪个角度出发，行业未来的走向都牵动着诸多社会神经元。

住房和城乡建设部副部长董建国在2023—2024中国经济年会上表示，今年以来，房地产市场总体呈现前高中低后稳的态势，从数据上看，1—11月全国一手房交易量下降，二手房交易上升，一二手房合起来实现同比正增长，说明住房需求保持稳定，没有出现明显的收缩，而是交易结构发生了变化。房地产业正处于转型调整中，需要准确识变、科学应变、主动求变，把握房地产市场供求关系的重大变化，加快构建房地产发展新模式，推动房地产市场平稳健康发展。

这一过程中，如何构建新的房地产发展模式，值得全行业为之深思。

临近2023年终，不少房地产行业研究者都在总结回顾这一年的历程。在某机构一名网红研究员的网络直播中，网友在弹幕中提问最多的问题就是——“2024年，房地产会好起来吗？”

这应该是市场诸方共同的心声。

（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第24期）