《中国经济周刊》记者 张宇轩｜北京报道

12月14日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心、国家税务总局北京市税务局等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%；商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整，按11月贷款市场报价利率（LPR）计算，首套房贷利率最低为4.2%；以及普通住宅认定标准作了宽松化的调整。

这组新政一出即在业界引发震动，多位房地产销售人员第一时间向记者发送了政策内容和销售海报，并邀请记者看房签约。有销售人员连番更新朋友圈，晒出政策出台当夜的销售记录。新政对房地产市场的激励作用由此可见一斑。

在此之前，北京的二手房市场已经小“火”了一把。

“认房不认贷”实行了3个月之后，11月北京二手住宅网签量回升至12545套，实现环比、同比“双增长”。这一数据不仅是下半年以来的次高水平，也是近7年以来的同比次高水平，月成交量已经回升至业内认为的“正常的市场状态”。

据《中国经济周刊》记者走访调查，这一时期二手房市场活跃度复苏的背后，卖方主动降低价格，买方以满足首套房刚需为主，业内总结为“以价换量”，市场自主调节成为这一轮二手房市场升温的主要特征。

“以价换量”也引发不少业内人士对于市场上升趋势能否持续的担忧。正值此时，政策工具再度发力，北京住建委等五部门联合出台政策，在购房首付比例、房贷利率、普通住宅认定标准等方面作出调整优化。就此，市场复苏势头又多了一个政策“支点”。

“总价抹零”“爽快成交”

北京的一位房地产中介销售人员向《中国经济周刊》记者表示，其所在中介网点11月的二手房业务量较往常的确好了一些。“往年的十一二月也都是我们年底冲量的时候，今年还赶上了‘认房不认贷’，挂牌房源丰富，价格也下来了；购房者方面，心态也更贴近实际，不少购买二手房的客户都是作为‘首套房’购买，比起花里胡哨的期房炒作，二手房的价格对于刚需更有吸引力。”

上一次二手房交易量月环比上涨出现在今年9月，当时恰值“认房不认贷”政策出炉，利好背景之下，当月二手住宅网签量为14262套，环比8月增长30.13%。但与上一次的涨势不同，11月的二手房交易量增长具有明显的市场自主调节特征，不少挂牌房源价格主动下调以促成最终成交，这被业界称作“以价换量”。

“以价换量”的说法在前述销售人员口中得到证实。“虽然每个小区都有个均价水平线，但二手房的挂牌价受业主‘心理定价’影响很大，有的人觉得自己的房子不愁卖就挂高价，有的人急着用钱就会狠降一波，痛快成交。”该销售人员说，“有的房子挂了都一年多了，前后不少人来看，业主（在价格上）不松口，临近年底我们也会根据市场行情建议他低一些出手，购房者其实很吃这一套的（指降价）。有房源在总价上抹了零头，买卖双方就爽快成交。”

据安居客北京二手房价监测数据显示，今年9月之后，二手房均价由涨转跌，9月的价格水平为60178元/平方米，10月为59139元/平方米，11月为59105元/平方米，最近的监测数据为12月10日的58451元/平方米，其中跌幅最大的是大兴区，跌幅为2.67%；与之对应的是，东城区的房价上涨2.81%。

前述销售人员表示，影响二手房的价格因素较为复杂，特别是一些价格变动较为极端的情况，很难用市场行情一言以蔽之。“有的上了年代的二手房早已不是‘二手’，其中可能已经转手很多次了，现任业主如果是‘高位接盘’，自然不愿意轻易降价；有的房源可能是业主十几年前购置，以当下的行情算，溢价很高，比别人多降一点方便出手，自己也能接受。”

“当然，那些地段好的房源行情依然很刚，现在涨价也不愁卖，但总价高风险高，普通购房者要多考虑一下自身经济实力。”该销售人员补充说。

当记者表达出购房意愿时，该销售人员向记者推销道：“现在的房价已经是谷底了，年底买房其实比‘金九银十’更实惠，如果有看上的房子，价格上还能再往下谈一谈。”

市场复苏态势消化了部分二手房挂牌库存

回到数据层面，成交量上升的同时，二手房挂牌量也出现回落。据链家网收录的挂牌二手房源数量显示，12月10日，该网站挂牌二手房数量降至约14.24万套，而在11月初，这一数据接近17万套。

就供需基本面的情况，易居研究院研究总监严跃进向《中国经济周刊》记者分析表示，二手房挂牌量较多的原因之一在于此前“认房不认贷”下卖房来获得首套房资格的操作比较多，房源方面总体还是以购房者可接受可承受为主。

今年上半年，二手房市场经历了一番“过山车”式的大幅波动，进入下半年则表现较为稳定。综合今年下半年以来的北京二手房市场表现，二手住宅网签的月度数据从7月以后基本可以保持在1万套以上，11月网签12545套，环比增长17.8%，同比增长16.7%。这一数据为今年下半年次高，仅次于9月份的14262套；同比为近7年来的次高，仅次于2020年11月的17268套。

另外，以季度为周期，今年第三季度、第四季度前两个月都能各自保持递增态势；而去年下半年，二手住宅网签的月度数据变化表现为高开低走，去年第四季度更是出现连续递减的情况。

业内观点认为，北京的二手房月成交量在1.2万套到1.7万套之间属于比较正常的市场状态，火热的基础线是单月成交1.5万套。因而，11月超1.2万套的网签成交量，说明二手房市场的流通性已回归至正常区间，未来如能继续保持增长态势，有望逼近“火热”。

严跃进分析表示，当前二手房交易数据表现充分说明，一线城市交易活跃、动力足，此前的政策效应积极显现，房地产市场有企稳的迹象。此次二手房成交量拉升，说明政策效应正在逐渐释放。一线城市购房利好政策接连出台，卖方也降低了姿态，挂牌价、意向价和实际交易价都出现了下调，议价空间增大，进一步降低了接盘方的购房成本。

（北京通州一座建成于2010年前后的小区，目前有161套二手房在售。摄影：《中国经济周刊》记者 张宇轩）

政策工具再度发力，未来可期

细溯源头，此番市场回暖情况与3个月前出台的“认房不认贷”政策有关。“认房不认贷”政策较大程度上便利了居民住房“以旧换新”，激活了改善性住房需求，不少人正是因此有了“挂旧房买新房”的行动，大量房源涌入二手房市场，房价不免出现下滑。

有论调认为，当前的复苏势头是二手房“以价换量”换来的，房价不可能无限制下探，这种回升很难持续。要消除市场的忧虑情绪，此时政策工具再发力“添一把火”就显得十分必要。

12月14日的新政在购房首付比例、房贷利率、普通住宅认定标准等方面作出调整优化，这让市场复苏势头又多了一个政策“支点”。

北京金诉律师事务所主任王玉臣是一名专业房产律师，他在接受《中国经济周刊》记者采访时表示，本轮新政对二手房交易会产生比较积极的影响。首先，在降低首付比例的同时又延长贷款年限，不仅会降低购房门槛，还可以降低每月还贷的成本，鼓励刚需和改善需求的购房人买房。其次，商业银行新发放房贷利率政策下限也降低了，也从房贷上降低了购房人购房贷款的成本。此外，新政还调整了普宅的认定标准，调整后，北京市普宅占比提高至七成左右，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。新政可以从一定程度上有效激发二手房市场活力，尤其是在短期内可能成效比较明显，长期还要看后续市场反应。

对购房者降门槛、降负担，是否能止住二手房价下跌的趋势？对此，王玉臣认为，能否止住房价下跌趋势现在还不太好说，新政固然好，但是老百姓的购买力以及对楼市的信心等也对房价的变化有着直接或间接的影响。对于难卖的房源，新政应该能从一定程度上推进“去化”进程，但是究竟影响有多大，还需要时间来验证。

对于即将到来的市场变化，严跃进认为，市场在年底确实存在一波购房需求，对于二手房的消化能力有所增强，且各类二手房的银行贷款政策友好，中介营销节奏也加快，更加利好高总价房源的去化。同时，交易活跃也为明年新房认购提供了比较充裕的资金，利好新房市场活跃。

（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第24期）

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