《中国经济周刊》记者 张宇轩｜北京报道

北上广深率先落地“认房不认贷”，打响了今年楼市“金九银十”的第一枪。

8月底9月初，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的房地产主管部门及金融主管部门陆续发文，宣布优化当地个人住房贷款中首套住房的认定标准。

在优化后的标准下，购房者申请商品住房贷款时，不论此前是否申请过房贷，只要在本市名下无成套住房的，即可按首套住房申请房贷。即业界俗称的“认房不认贷”。

新政落地后，《中国经济周刊》记者对四大一线城市的楼市进行了为期一周的实地观察。在对行业一线的深入采访中了解到，新政落地对房地产市场交易产生了一定的正向作用，市场活跃度有所提升。但意料之外的情况是，市场上出现了房企营销造势的情况，个别房地产商甚至以涨价为噱头试图刺激购房者消费，扰动市场情绪。至于消费端，多数购房者对市场走势持较为谨慎的观望态度。

一线城市楼市因新政出现升温态势

一线城市“认房不认贷”新政的出台依据可以追溯到8月中旬。

8月18日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，其中明确：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。且此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。

该政策一经发布即引起业界高度关注，业内观点普遍将其定性为“重大利好”，认为“认房不认贷”新政是对此前严格执行“双限购”政策城市楼市的“松绑”，对房地产市场有积极的提振作用。在房地产行业“金九银十”传统旺季的前夕，究竟哪些城市率先实施新政成为各方共同期待。

仅仅约两周后，北上广深四大一线城市即官宣“认房不认贷”，动作之快让业界直呼“超预期”。几乎是一夜之间，热门楼盘房价上涨、购房者连夜排队看房、二手房挂牌量井喷、房企成交额激增、房地产股大涨等消息遍布各社交平台。

然而，据《中国经济周刊》记者实地探访发现，借着新政的“东风”，个别房企及利益相关方以营销造势，通过收回折扣、取消优惠等形式变相提价，试图利用购房者“买涨杀跌”的投机心态扭转销售低迷的不利局面，甚至有房企因“出格”的营销举动疑似遭到主管部门的处罚。

至于消费端，“认房不认贷”可以显著降低“换房”成本，新政的出台自然是颇受购房者欢迎。经记者对多个楼盘的走访观察，热门楼盘的咨询量、访客量明显回升，“买新换旧”成为不少看房客的购房动机，改善性住房需求得到明显提振。但在房地产消费心态方面，多数意愿购房者依然持观望态度，房价的走势依然是公众最为关注的话题之一。

专家解读：政策催动下，楼市旺季可期

喜忧参半的市场背景下，以“认房不认贷”为标志的新一轮房地产新政对楼市的潜在影响究竟几何？

据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月5日，已有北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、无锡等至少16个城市官宣执行“认房不认贷”。克而瑞研究中心统计数据显示，在今年第36周（8月28日—9月3日），重点监测城市开盘去化率增至67%，较第35周上升14个百分点。

另据中金公司9月4日研报信息，在本轮“认房不认贷”实施之前，全国32个超高/高能级城市中有16个城市仍实行“认房认贷”的政策，如果16城全部改为“认房不认贷”，则“无房有贷款记录”家庭的首付比例下调空间为普通住宅14个百分点、非普住宅19个百分点。

中金公司研判认为，“认房不认贷”政策在一线城市的落地，可能将使这一政策成为全国各地的标准配置，有利于“卖一买一”刚性改善型需求的释放。其综合考察16个城市的相关数据，以及过往年度住房公积金贷款的使用情况，经测算得出：直接受益于认房不认贷的改善型需求在全国住房销售金额中的占比可能在10%-20%之间；改善型需求内生动力强，但反弹幅度也受到其他因素影响，边际上或对未来数月的销售同比增速拉抬2个百分点左右。

易居研究院研究总监严跃进在接受《中国经济周刊》记者采访时表示，“认房不认贷”政策是一线城市自2017年以来动作最大的政策，充分说明一线城市从供求关系重大变化的角度出发，主动作为，积极优化调整政策。这既是一线城市政策底的标志，也是全国房地产政策底的标志，具有非常强的信号意义。

严跃进分析认为，一线城市原先的首付认定比例相对较高，与其他城市相比，“认房不认贷”新政效应会更加显著。从目前的执行效果来看，市场交易明显开始活跃，说明政策效应积极显现。但鉴于二手房挂牌增加、房企取消优惠政策等新情况的出现，各地要积极执行好政策，确保房地产市场秩序稳定，更好地降低合理住房消费需求的成本。一线城市的市场交易恢复活跃，对于其他城市的预期调整和市场信心恢复都具有非常重要的作用。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，近期监管部门落地多项利好政策，一线城市已全面落实首套房“认房不认贷”，接下来，各地也将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措，核心城市房地产市场将迎来一波向上行情，“金九银十”市场可期。

责编：郭霁瑶

（版权属《中国经济周刊》杂志社所有，任何媒体、 网站或个人未经授权不得转载、摘编、链接、转贴或以其他方式使用。）