《中国经济周刊》记者  石青川 | 重庆报道

2023年是中国REITs（不动产投资信托基金）市场快速发展的一年。基础设施REITs试点落地已有两年时间，在优化企业投融资模式、盘活存量资产、促进基础设施行业高质量发展等各个方面发挥了重要作用。

7月7日，在重庆举办的“民生 消费 产业REITs发展峰会”上，北京大学光华管理学院副院长张峥透露，截至今年6月底，全市场已有28只REITs上市，累计发行规模975亿元。

尽管目前住宅类地产企业直接发行REITs的情况还很罕见，但随着国内市场逐步开放发行REITs，不少业内人士认为，REITs是地产行业未来可能存在的融资机遇。

但果真如此吗？

REITs能盘活哪些资产？

纵观今年上半年，在中国运行了两年的REITs正一边被规范，一边拓展业务版图。REITs即不动产的证券化，换句话来说，可以理解为不动产的IPO。而REITs在中国出现的这两年内，大部分投资标的均为高速公路、大型工业园区等国有资产。

今年多个标志性节点的出现，也让REITs成为民营地产企业盘活存量资产的新可能。上海易居房地产研究院研究总监严跃进接受《中国经济周刊》记者采访时透露，目前看到商场、购物中心等项目做REITs已被鼓励，只要项目足够优质，有持续盈利分红的能力，发REITs已近乎没有障碍。

3月24日，国家发改委发布《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》。政策从消费角度明确了REITs创新的导向，也使房地产企业可通过发行基础设施公募REITs盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，推动房地产企业持续健康发展。

此次政策也明确，REITs创新，相关资金不能流入商品住宅开发销售等领域，防范出现各类炒作或金融风险出现。

过去提及REITs，政策均从盘活存量资产的角度进行，而此次立足点有变化，即从提振消费的角度入手。严跃进表示，这是理解商业地产REITs创新所需要关注的地方。

严跃进透露，《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》提及的商业地产，主要包括百货商场、购物中心和农贸市场等。从目前的基础条件看，购物中心或成为一类主流的创新场域。后续对于相关房企而言，要从激活消费的角度理解此类领域的改革。

在他看来，该领域的创新，也意味着在原来保障性租赁住房的REITs创新基础上，以租金与管理费为盈利方式的自持物业类商业地产也开始进入实质性改革过程。从这个角度看，房地产领域的金融创新迈出积极的重要一步。此类金融改革动向需要各地方政府和相关企业关注。

4月13日，全国发放了6张不动产私募投资基金管理人牌照，对地产企业来说，不动产ABS化的门槛正在降低，这也标志着不动产私募投资基金业务正进入实质阶段，更多企业可以参与进来了。

不难看出，私募投资基金管理人牌照发放是“金融16条”尤其是第三支箭——股权融资的重要体现。

3月的政策投放重点主要包括存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，同时要促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式；4月牌照的发放则是拓宽通道。严跃进表示，因此，不动产私募投资基金的牌照发放，恰说明当前此类工作进入到新的阶段，此类产品也将成为房地产金融领域的一类新产品。

6月17日，“中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”和“华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金”扩募份额于上海证券交易所上市，“红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”和“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”的扩募份额在深圳证券交易所上市交易。这也标志着REITs扩募机制全面落地。

全国工商联房地产商会商业地产工作委员会副会长周以升公开表示，扩募机制将利于盘活存量资产、提升企业经营模式、优化投资组合、增加资本市场活跃度。

存量市场开拓出新路径

对于存量市场来说，除了以租金与管理费为盈利方式的自持物业类商业地产，以租金与管理费为盈利方式的长租型保障住房也获得新的机会。由于保障性租赁住房具备租金长期收益的能力，不少政府平台搭建的保租房便通过发行REITs进行融资，从而降低企业负债。

保障性租赁住房不久前也得到了政策“关照”。6月16日，中国人民银行、金融监管总局、证监会、财政部、农业农村部联合发布《关于金融支持全面推进乡村振兴加快建设农业强国的指导意见》。意见中指出，鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、基础设施建设REITs等方式，支持专业化、规模化住房租赁企业发展，加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度。

7月7日，瑞思研究院副理事长、中国建设银行原监事王毅在重庆举办的REITs发展峰会上就公开表示，保障性租赁住房是促进租购平衡，满足新市民、青年人对美好居住生活向往的重要支撑。引导培育规范健康的租赁市场，可以推动居民住房消费理念从“为我所有”向“为我所居”转变，助力实现供需两端的“租购并举”。

他表示，而REITs是投融资体制改革、金融服务实体经济的重大创新，目前保租房与REITs发展已经相辅相成、相互促进。王毅说，REITs业务模式让保租房充分发挥市场机制作用，鼓励存量盘活筹集方式，可以成为保租房持续健康发展的助推器。具体来看，一方面，REITs打通了保租房领域“投、融、管、退”商业模式闭环，是促进盘活存量用房、扩大有效投资的重要动能。另一方面，保租房需求空间大且有政策支持，未来将成为我国住房租赁市场的重要组成部分，可以为REITs板块发展提供基础支撑和长久动力。

REITs进入常态化新发展阶段，在探索过程中也有一些问题。王毅对保租房REITs市场提出建议：“要鼓励多主体参与、多类型供给、多层次覆盖；支持更加多样化的保租房产品定位，满足新市民、青年人群体不同层次的住房租赁需求；要进一步建立市场化保租房新的估值体系；要激发运营管理机构主动管理作用；更要从土地用途、产权性质、制度规则方面进一步完善配套政策。”

由于住房租赁市场长期面临融资渠道单一、资金适配性差、运营难等问题，REITs该如何解决这些难点？

中国建设银行副行长李运同样在峰会上表示，REITs能解决租房市场痛点在多个方面有体现：“REITs是连接租赁行业和资本市场的桥梁。住房租赁行业具有前期投入大、回报周期长、收益率稳定的特点，REITs作为长期投资产品，不仅为行业引入大量社会资本，还可以有效控制投资成本，降低企业债务压力；同时REITs是住房租赁市场化、规范化发展的一个标尺，REITs在资产准入、项目管理、信息披露等方面均有较明确的标准和要求，有利于培育规范的长租经营主体，有效遏制市场乱象，确定保租房、长租行业向上向善健康发展；市场上大部分住房租赁企业实力弱规模小，REITs成熟后可以满足建设、改造、运营等全流程融资需求，促进流程环节专业化分工，推进实现房地产新发展模式转型升级，是推进住房租赁市场的助推器。”

“但暂时没见过民营企业用REITs做保租房的融资，国企用此方式融资的可操作性比较大。”一位地产企业前高管与《中国经济周刊》记者探讨时说。

保租房主要承载民生保障功能，相对其他商业地产来说，盈利能力较弱。严跃进表示，民营企业做保租房发REITs没问题，但前提是项目体量一定要大，同时需要具备较高的运营能力保障出租率，如此才能有足够的收益进行分红。

REITs的未来趋势

随着租房市场中REITs发展逐渐平稳，保障性租赁住房也迅速增长。根据安居客统计，截至今年7月，23省份已发布“十四五”保障性租赁住房筹集目标，总量约791.3万套。73城公布2023年保障性租赁住房筹集目标，总量约156.5万套。结合2022年各地筹集目标来看，目前保障性租赁住房整体推进程度或已超过40%。因此，从今年开始各地保障性租赁住房即将进入全面供应落地阶段。

这是否意味着租房时代的来临？答案可能是否定的。

REITs对租赁市场的金融助力，可能仅是现阶段的表现。从目前REITs最成熟的美国市场来看，REITs的发展方向是对新基建的拉动。

REITs最早出现在上世纪的美国，是以房地产资产为主的信托投资基金。但是随着数字化、智能化、网络化加速发展，全球REITs市场的产品正在出现积极的结构性变化，新基础设施REITs占比在提升，房地产REITs占比在下降。

最早发行REITs的便是美国市场，两年前便有这样的结构。据中心广场投资管理公司（CenterSquare Investment Management）统计，2020年9月14日时，北美市值排名前三的REITs行业如下：排名第一位的是电信塔REITs，市值2130亿美元；其次，数据中心REITs市值为1330亿美元；再次，工业REITs市值为1180亿美元。与之形成鲜明对比的是，同一天，酒店和零售REITs市值仅为240亿美元和260亿美元，而办公和公寓REITs市值分别为740亿美元和980亿美元。

新基建REITs主要集中在美国。今年一季度，美国新基建REITs市值达2768亿美元，占美国REITs市场规模的23%，占全球新基建REITs市场规模的99%。

近三年来由于新冠疫情、俄乌冲突、美联储多次加息，全球金融市场不稳定。截至2023年一季度，全球REITs市场市值下降20%，但新基建REITs的市值却保持良好的发展势头。

对比美国市场，国内REITs在投资人结构、治理机制、估值定价、运营管理、信息披露等方面仍有优化和改进空间。一位REITs的关注者向《中国经济周刊》记者反映，部分REITs项目在信息披露时有隐患，计算具体项目盈利能力时在“收入项”采用的是全口径计算，而计算“毛利时”仅扣减处理成本，其他例如税金和其他成本却没有计算。

这些问题也将制约REITs的融资能力。

中国证券监督管理委员会债券部主任周小舟在REITs峰会上表示，今年以来，受宏观经济金融环境变化影响，部分资产运营质效不及预期。我国REITs市场发展时间不长，还是一个新生事物，各方应理性看待，凝聚共识，合力推动REITs市场平稳健康发展。希望原始权益人和资产运营管理机构进一步树牢资产上市的意识和理念，着力提升运营质效，主动做好信息披露。管理人和中介机构要提升专业能力，自觉尽责，各类投资人要强化价值投资、长期投资的理念，建立健全REITs体系，优化内控制度建设。

周小舟说：“后续我们将在公司法、证券法的框架下积极配合全国人大法工委、司法部等有关方面，加快推动专项立法，研究推出公司型REITs、企业型REITs，为REITs高质量发展夯实法规制度基础。”

（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第14期）

2023年第14期《中国经济周刊》封面