《中国经济周刊》记者 邹松霖 | 北京报道

从A股上市到赴港上市，从境内债到美元债，房地产企业始终不会放弃对资本和多种融资手段的追求。如今房地产行业进入存量竞争时代，房企似乎又找到了新的资本游戏场：分拆物业公司H股上市。“贵公司是否考虑物业板块分拆”也成为今年各家上市房企的业绩会、股东大会上，关注度极高的话题。

今年以来已有包括兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务在内的6家内地物业企业脱离母公司，成功登陆港交所。后三家更是在7月上旬扎堆上市。

此外，世茂服务、合景悠活等9家公司也已递交了招股书。越秀地产、华润置地、禹洲地产、阳光城等多家房企亦表示有分拆物业上市的想法。

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地产公司迫不及待地分拆物业板块上市，无非是为了获得更高估值。随着物业企业密集涌向资本市场，物业板块受到港股投资者追捧，“两高”（高估值、高股价）特征明显。

2019年全年内地物业板块在港股创造了平均63.8%的股价涨幅。今年以来，有7家物业公司股价涨幅超过100%，11家物业企业市值突破百亿规模。

和地产板块3-5倍的市盈率相比，物业板块市盈率可达30倍左右。也就是说，物业板块拆分上市，估值立即上涨10倍。上市公司把低估值的资产分拆出来，把它放到另一个市场上获得高估值，有利于上市公司整体的市值提升。

物业板块高估值、高股价的逻辑在哪儿？业内人士分析称，从行业发展趋势来看，房地产行业已进入横盘时代，将物管板块作为第二曲线的培育是众多房企明确选择的方向，整个行业处于上升期，市场发展潜力巨大。

从行业运营特征来看，房企前期需要大量的资金投入，负债率偏高，且已经逐渐成为一个强周期产业。物业公司则是轻资产模式运行，现金流和收入波动性小，而且负债率低。

此外，物业公司管理着大量的业主，容易形成一个社区O2O的平台，成为“流量入口”。除了物业管理服务的主营业务外，拓展基于智能化、场景化的社区增值服务成为不少物业公司的发力点。

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随着上市标的日趋增多，企业间实力的差距开始显现，股价和估值上出现两极分化。

据媒体统计，截至7月24日收盘，在已上市的30家内地物业企业中，永升生活服务、新城悦服务自上市以来的股价涨幅超过800%；绿城服务股价涨幅超500%；另有五家涨幅超过200%。而中奥到家、烨星集团、兴业物联则跌破发行价。

克而瑞物管事业部总监汤晓晨分析认为，目前投资者对物业公司的估值中，叠加了对企业未来规模和增值服务高增长的预期。能够在未来逐步兑现这部分预期的物业企业，其估值就会有一定的支撑，否则，就存在一定的风险。

而香港资本市场分析师、协纵策略管理集团联合创始人黄立冲并不看好物业板块的未来。他认为 “物业公司为了上市，由母公司输血，做靓业绩报表，但这会损害地产主业的利润。同时上市物业公司为了业绩和利润，还会压缩成本，又会影响业主的服务和体验，最终损及地产主业的品牌和信誉。”

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排名前十房企中，碧桂园、保利、中海和招商蛇口已经完成物业分拆上市，绿地、龙湖入股了雅生活和绿城服务，华润置地提出明确的分拆计划。剩下融创、恒大和万科尚未入局。

2015年中期业绩会上，孙宏斌提到将成立物业管理公司时，还信誓旦旦称，不会谋求物业管理公司分拆上市，因为开物业公司就像办公共服务类机构，如果用分拆上市将其变成赚钱的工具，做法并不可取。

然而，原则终究抵不过时代潮流和行业的变化。7月21日，来自路透社旗下相关媒体消息的显示，融创中国正在考虑分拆融创服务赴港上市，集资金额或为10亿美元。另有消息称，融创中国目前已在与财务顾问就融创服务上市事宜进行洽谈，最早将可能在今年进行IPO。随后融创中国的股价也应声上涨，当日最高涨幅4.86%，

业界一直有消息称恒大已有分拆物业独立上市的想法，但恒大未有明显动作。而万科总裁祝九胜和董事会主席郁亮均在2019年度股东大会上明确表示，万科物业上市还没有计划表，并且在未来很长一段时间内都不会上市。

易居中国CEO丁祖昱认为“只要恒大、华润、万科这几家大型物管公司没有完成上市，那么整体物管市场仍然值得看好。一旦这些最大的物管公司完成上市，物管企业的分化则会迅速加剧，物管企业的本身估值也会趋向于理性。”

责编：吕江涛

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