近日，深圳证券交易所公募 REITs 信息平台显示，平安西安高科产业园公募 REIT 项目拿到证监会注册批复，产业园公募 REIT 正式落地西安高新区。

不少市场人士关注，为什么这一项目会落地西安，落地西安高新配套。西安高新配套董事长曹靖表示，主要来自三方面优势：区域产业布局有竞争力，园区软硬件配套齐全，同时企业品牌得到市场认可。前两项是看得见的硬条件，品牌认可度则需要长期积累。

当前国内产业园区正在从规模扩张，转向深耕价值。不少园区面临经营压力，空置率有所上升。在此背景下，西安高新配套旗下园区实现逆势向好。2025 年，旗下市场化园区平均出租率87.03%，续租率保持在98% 以上，新签订招商面积超过10万平方米。

实体产业的资本化创新实践

西安高新配套成立于2008年，是西安高新区较早参与产业配套、科技园区建设的企业，深度参与地方城市建设。公司先后建设12个产业园、34所中小学、西安市第一医院（高新院区）、西安高新国际会议中心等60多个项目，总建设规模超过700万平方米。经过十多年发展，企业已经从项目建设单位，转变为园区运营主体。

本次公募 REIT 对应的底层资产是软件新城软件研发基地二期，也就是3TCOM 云汇谷产业社区，地址在西安高新区天谷八路 156 号，一共 13 栋楼宇，总建筑面积 32.5 万平方米。项目 2016 年建成投用，已经稳定运营 8 年多。项目建设阶段，企业就结合软件行业的使用需求做规划。投入使用之后，还根据企业的实际情况持续改造，包括增加停车位、优化电梯、新增公共休闲和运动场地。根据企业需求持续调整完善，是这个园区运营的重要基础。

产业园 REIT 估值主要采用收益法，简单讲就是测算园区未来能产生多少净运营收益，折算成当下的资产价值。不过实际发行定价，不只是简单核算账面资产，资本市场也会考虑项目背后的品牌价值。

2023 年下半年，西安高新配套梳理自身运营理念，推出 3TCOM 产业社区品牌。其中 “3T” 分别代表技术、人才、宽容度：技术是创新载体，人才是创新的核心力量，宽容的环境能够助力人才开展创新工作。企业把这套理念运用到园区运营当中，形成多个细分运营子品牌，把园区社区化运营做成标准化的品牌服务。

云汇谷产业社区运营超过 8 年后，企业投入资金做全面升级。行业里，运营接近 10 年的园区，大多只做基础维护。西安高新配套则认为，入驻企业在发展，需求会发生变化，园区空间也要同步更新。

3TCOM 软件产业社区、人工智能产业社区、数字经济产业社区等多个园区，累计完成 160 多项改造提升。新增 90 多个充电桩、20 多处休闲空间、12 处运动场地。改造之后效果明显，在行业整体承压的环境下，园区出租率保持上行，续租率稳定在 98% 以上。

数字经济产业社区就有这样的实例。此前有入驻企业员工反映园区食堂、设施、服务存在问题。企业收到反馈后，专门成立工作小组，对食堂、电梯、空调、停车等逐项整改。整改完成后，企业内部不再有相关负面反馈，园区服务满意度从靠后提升到并列第一，入驻企业还送来锦旗。西安高新配套把落实客户诉求作为服务工作的基本要求。

园区服务和硬件条件持续改善，也带动了招商，形成以商招商的局面。2025 年，蚂蚁科技、数字怪兽、龙旗科技等企业入驻园区，阿里巴巴、中科创达等原有企业也选择扩大办公面积。

园区持续做硬件改造和服务提升，得到资本市场认可。公募 REIT 成功获批，既是对园区资产质量的认可，也是对企业运营能力的检验。每一次改造、每一次客户服务，都在积累市场信任。品牌不是靠宣传口号，而是靠实实在在的产品和服务。

REIT 落地的意义，不只是获得融资。借助 “募 投 建 管 退” 的资本闭环，企业可以盘活资金，一方面把现有园区运营做细做实，另一方面布局新项目，搭建覆盖企业全生命周期的产业服务。

服务是品牌价值的核心载体

硬件条件是基础，运营服务则是品牌价值的重要部分。国内产业园区发展，已经进入盘活存量、推进资产证券化的阶段。西安高新区产业迭代快、企业技术密集、产业集聚度高，传统的园区服务已经不能满足发展需要。

在技术服务方面，西安高新配套利用数字化手段提升服务效率。3TCOM 产业社区一站式服务平台上线第一周，用户数量就突破一千，企业报修、场地预约、政策申报、保租房申请等业务都可以线上办理。企业联合省属金融机构设立 3T 产业基金，2025 年上半年，对本地西安中科光电精密工程有限公司完成 2000 万元投资。同时联合西安软件园发展中心搭建产业发展数字平台，覆盖区域 60 个园区、4000 多家科技企业，推动就近配套、产业链协同，让产业服务更加细致高效。

人才方面，西安本地科教资源充足，全市有 63 所高校，其中 8 所双一流高校，每年可以输出 20 万毕业生，充足的人才储备，是企业落户高新区的重要因素。西安高新配套围绕企业用人需求，搭建人才和产业相互融合的园区环境。

围绕园区年轻人的实际需求，企业完善园区商业配套，增加交流社交场所，打造 3TSport、3TFestival 等社区活动品牌，组织迷你马拉松、篮球联赛、青年聚会、音乐节等各类活动。

2025 年 12 月，西安高新配套的五个园区运营服务中心投入使用，面向企业提供全周期服务，服务中心既是实体办公场所，也是落实园区服务的工作平台。

企业还探索出 PFD 招商模式，也就是园区载体、数据赋能、基金联动。依托数字化招商平台，梳理 4000 多家企业相关数据，筛选适配的意向企业，同时联动产业基金开展合作。2025 年这套模式全面落地，围绕各个园区主导产业，开展链式招商、以商招商、基金招商、数据招商，结合产业方向和场地条件，推动园区出租率稳步提高。

这家国有企业有扎实的园区建设运营基础，内部管理机制不断优化，深度融入西安高新区的产业发展，产业园公募 REIT 的落地也就顺理成章，也为后续发展打开新的空间。

这个 REIT 项目，是西部地区探索 “空间 + 资本 + 服务” 协同发展的实践案例。它不只是解决融资问题，也在探索怎样留住企业、留住人才，持续激发创新活力，这也是产业园公募 REIT 能够落地西安高新区的现实基础。

编辑：贾璇