2023年9月，苏州市吴江区作为全国首批低效用地再开发的试点区域之一，在严守底线红线的基础上，着力破解土地制约瓶颈，向“存量”要“增量”。

省自然资源厅领导调研吴江低效用地再开发情况

长期以来，在一些城镇和乡村地区，包括城中村、老旧厂区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。为盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展，自然资源部在全国43个城市开展低效用地再开发试点工作，促进城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，推动城乡空间格局优化和产业结构调优。苏州市成为江苏4个试点区域之一。

苏州市吴江区自然资源和规划局局长王雪良介绍，根据试点工作要求，首先开展低效用地摸底调查。坚持“生态优先、保护优先、集约优先”的基本原则，在维护农民和产权人合法权益不受损的前提下，筛选出满足权利人更新意愿强烈、再开发建设条件成熟、权属清晰且不存在争议、亟需通过试点政策实施再开发等多项条件的片区（项目）。首批试点片区共4个，土地总面积61.8833公顷。

接着创新编制详细规划。明确低效用地再开发目标任务、分区分类策略、时序安排和保障措施等，形成低效用地再开发的重点项目库；对既有详细规划满足低效用地再开发需求的，可继续沿用，对因低效用地确需按片区或地块编制或修改详细规划的，按照急用先编原则，分层编制或修改详细规划。

调研重点园区低效用地再开发工作

为进一步细化政策实施路径，苏州共提出了四个方面、15条创新政策，吴江区结合实际情况，从各乡镇板块政策需求出发，先行通过结合完善土地供应方式、优化地价政策工具、借助统筹开展全域土地综合整治试点契机，进行深入研究探索，拟定政策落地具体路径，如探索建设用地小块并大块；集体、国有建设用地置换等路径保障低效用地再开发试点工作的进行。以对项目实施的全流程辅以政策支撑，最大限度发挥政策叠加效用。

在实际工作中，探索多方位多途径的土地盘活和土地配置形式，运用土地综合整治、城乡建设用地增减挂钩和“三优三保”专项行动等政策，同时鼓励地方政府进行低效用地再开发，通过“退二优二”“腾笼换凤”等做法大力推进全区存量建设用地调整盘活。截至9月底，通过异地盘活（工矿废弃地复垦利用、城乡建设用地增减挂钩、三优三保拆旧复垦项目等方式）、原地盘活（企业用地回购、存量用地自行改造、提高容积率、增资技改等方式），目前已完成2814.46亩，年度完成率达到了93.82%。

目前已探索“出让合同+监管协议”模式。模式注重新增产业用地产出效益，以成交时签订的投资发展监管协议约定条款为依据，按照“谁提出，谁负责，谁监管”原则，以属地政府为主，联合发改、住建、工信、环保等，对不达标的企业采取相关措施，对确实无法继续履行相关合同义务的企业由区镇实施收回及再开发工作。

中新智地（吴江）苏州湾智能制造产业园

所打造的中新智地（吴江）苏州湾智能制造产业园项目，原地块为低效工业用地，平均容积率约为0.6左右，亩均产出均低于5万元每亩。原使用权人主要为几家低效制造企业，后因自身经营问题，出现企业破产、地块停产等问题，土地没有产出，厂房空置，土地资源得不到有效的利用。吴江区陆续将各地块收回并拆除原有建筑物寻找与市场合作补短板、强配套的机会，打造城市更新的“典型案例”。“唤醒”了企业“沉睡”的资产。

中新智地（吴江）苏州湾智能制造产业园项目计划总投资20亿元，占地约262亩，以4层及以上高标准厂房为主。项目打造以智能装备制造业为主题，涵盖高端装备制造、新一代信息技术、人工智能、医疗器械、新材料的高端产业园，践行“上下楼就是上下游”“产业园就是产业链”的理念，已入选苏州市工业上楼示范项目库。

王雪良说，要持续当好“土地管家”，强化规划引领，落实国土空间用途管制，统筹好城乡协调发展，按照“要素跟着项目走，服务围着项目转”的原则，精准高效保障土地，用心用情服务企业。试点工作经两年中期评估，还会总结阶段性工作经验，为自然资源部研究制定过渡性文件提供支撑；四年试点期结束后，将全面总结试点经验，提炼出可复制可推广的制度。（干秦鸿）