中国经济周刊-经济网讯 2021年1月至2022年10月，扬州市邗江区人民法院司法网络拍卖上传拍品1335件，涉及房产、车辆、股权、机器设备、珠宝玉器等品类，共成交拍品726件，成交金额 5.55亿元。2022年1至10月，司法网络拍卖案拍比8.45%，成交金额2.8亿，总溢价率30%，底价成交率低于1%，案拍比、网络拍卖数量、成交金额均位居全市前列。

近年来，扬州市邗江区人民法院深入落实最高人民法院“切实解决执行难”工作部署，坚持善意文明执行理念，创新财产处置举措，加大执行强制力度，做到有财产必处置、逢处置必规范，有效维护了申请执行人、被执行人以及竞买者的合法权益，财产处置取得显著成效。

严格标的流程监管 全力推进有效财产处置

强化全流程监管。以财产“必处置、零例外”的决心，对执行标的物进行智能化管理，紧盯每一个可处置财产，坚持立案环节标的物精准化采集、拟处置环节精细化分流、拍卖环节全程化追踪、终本环节严格化评查，切实维护胜诉当事人合法权益。落实标的物全流程监管以来，邗江法院财产处置比例一直稳步攀升，监管成效明显。

组合拳破解难案。“执行难”难在财产处置，不动产处置中的腾让、交付问题，处置稍有不慎，极易引发矛盾和风险，邗江法院坚持迎难而上，不畏恶意霸房行为，通过“前期预判化解”+“被执行人权利保障”+“执行强制”组合拳，多管齐下，破解了一系列执行难案，社会效果明显。

优化网络拍卖管理模块 规范执行财产处置流程

优化法官管理模块，用好一张调查表。强化法官职责，要求不动产调查“五必须”，即必须调查不动产用地性质、必须调查不动产占用情况、必须查明不动产瑕疵、必须现场核对实际门牌、必须核对物业费欠缴情况。对于动产等拍品亦要求尽职调查瑕疵及占用情况。财产调查表必须向网络拍卖辅助机构移交，以确保所有上传拍品信息披露全面、准确、无遗漏，杜绝因拍品现状说明描述不清引发纠纷。同时，赋予网络拍卖辅助机构退案权，如果调查表不详尽，网络拍卖辅助机构有权退案。

优化辅助机构管理模块，用好一张评议表。为提升财产处置效率，在引入两家网络拍卖辅助机构后，率先在全市法院启用网络拍卖分案系统，实现网络拍卖随机分案，在防范廉政风险的同时，推动形成网络拍卖辅助机构之间的良性竞争。建立法官对网络拍卖辅助机构的月评议制度，对网络拍卖流程差错率、网络拍卖时限、网络拍卖投诉率等进行评议，敦促网络拍卖辅助机构尽职、合规、高效履行职责。

坚持善意文明理念 切实提升财产处置成效

切实提升财产溢价率。按照最大限度实现财产价值的原则，选择分别变价、分批次变价或整体变价处置财产。积极拓展商贷平台，引入多家商贷主体，进一步提升拍品成交价格。制作VR实景看房视频，通过淘宝网、微信公众号平台，利用电商购物节、直播卖房等活动形式、多渠道、多角度宣传拍品，扩大拍品宣传辐射面。2022年以来，宣传拍品多达30余次。

探索推动执行财产自行变现。贯彻善意文明执行理念，根据案件情况，适度给予被执行人一定的宽限期，由其自行变现房产，实现执行双方主体的共赢。2022年1-10月份，通过上述方式，被执行人自行出售不动产32套，涉案金额3000余万元，案件全部以执行完毕方式结案。

加强网络拍卖推广力度。为提升社会公众对网络司法拍卖的知晓度，吸引更多潜在买受人参与竞拍，并对部分房产中介的不规范行为进行警示，执行局干警自编自导自演了普法情景剧《法拍房：你不知道的那些事儿》，普及法拍房购买流程和存在的风险，纯净网络司法拍卖市场。视频发布后，先后被《人民法院报》官方微博及多家法院官方微博、微信公众号转发，在社会上取得了良好反响。

加大强制执行力度 重拳打击霸房拒执行为

加大宣传力度。通过“直击审执一线”“执行现场”“执行零距离”等直播活动，对强制腾让、集中执行等进行全程直播，邀请代表委员见证集中执行活动，争取代表委员和人民群众对法院执行工作的理解和支持，营造全社会支持执行工作的良好氛围。

强化执行力度。对于存在霸房等拒执行为的被执行人采取惩戒措施，督促其主动履行房屋清空腾让义务。对仍拒不履行的被执行人，及时制定强制执行预案，组织执行实施团队，通过强制腾让机制将房屋及时腾空交付。2022年以来，组织开展强制腾房行动13次，出动警力180余人，强制清空住房11套、动产2件，涉案金额2100余万元，对3名被执行人采取惩戒措施，强制执行效果显著。

典型案例

案例1：秉持善意执行文明理念给予宽限期

——某银行与徐某金融借款合同纠纷执行案

【基本案情】被执行人徐某因向申请执行人某商业银行借款，以其住房提供抵押担保。本院依法执行查封徐某银行账户并拟处置其名下抵押房产。徐某主动向法院申报财产，但因其妻子患有癌症及尿毒症，申请法院解封其银行账户以支付医疗费用，并申请延期履行债务，如逾期履行将积极配合房产拍卖。经本院与申请执行人多次沟通，申请执行人同意解除对徐某银行账户的冻结，但要求处置徐某房产。考虑到徐某特殊的家庭情况，也为提升财产处置价值，避免其在房产拍卖后依然负债，执行法官数次前往徐某家中向其释法，并给予徐某60日宽限期，让其自行变现房产。徐某信赖并积极配合本院执行工作，同时积极寻找买家，在宽限期届满前顺利变现房产。最终，本案债务得以全部偿还。

【典型意义】执行程序中，本院始终坚持善意文明执行理念，在保证申请执行人权利的同时，也注重对被执行人权益的维护，通过更合理、更人性化的执行方式，取得更好的执行效果，从而实现执行主体的共赢。目前，因疫情与房产地行业下滑的多重影响，法拍房的成交价格不高。鉴于本案中被执行人特殊的家庭情况及其愿意处置房产的积极态度，法院通过给予其宽限期自行变现房产，有效维护了双方的合法权益，最终实现双方共赢。

案例2：重拳打击霸房行为

——某银行与禹某借款合同纠纷执行案

【基本案情】禹某以其名下房产提供抵押，向某银行借款。案件进入执行程序后，禹某一直不配合执行，本院决定启动司法网络拍卖程序。经多次通知，禹某仍拒不配合腾让，甚至将房屋钥匙交给另一债权人王某，并允许王某及其年迈的母亲以禹某欠债为由住进了案涉房屋，以对抗执行。鉴于被执行人拒不配合执行工作，且案涉房屋被案外人占用，本院决定对禹某采取强制措施，并出动警力15人进行强制腾空。在强制腾空现场，本院对债权人王某母女二人进行充分释法说理，告知其强行占用的法律后果。在执行强制力震慑下，王某母女二人离开了案涉房屋。本院对禹某房屋内的物品进行强制搬离后，案涉房屋得以顺利腾空。

【典型意义】执行程序中，不动产能否腾空是影响网络拍卖竞价高低的重要因素。法院在不动产腾空环节上的强制力保障，有助于树立司法威信，推动不动产溢价变现。对恶意霸房阻挠执行工作、拒不清空腾让不动产的行为，人民法院将严厉重拳打击，切实维护债权人和竞买人的合法权益。

案例3：分次处置拍品提升成交率

——许某与王某等借款合同纠纷执行案

【基本案情】被执行人王某欠申请执行人许某200余万元，王某主动要求以与他人共有的712件玉器清偿债务。本院在对案涉玉器进行集中清点后，启动拍卖程序。因案涉玉器均系成品小件，可一次性集中处置，但集中处置公众购买意愿不大，处置成交的概率小。单件或者少量分次上拍会带来巨大工作量，但必然会提高成交概率和成交价值。执行法官不畏繁杂的工作量，毅然决定对712件玉器小件进行分次上拍。该案处置程序中，共上传拍品490次，成交293件，成交率达41.15%，成交金额达76.13万元，充分保障了当事人的合法权益。

【典型意义】拍品拍卖方式的选择会影响成交率。拍品处置中的批量处置行为，虽能节约司法资源，但是会影响拍品处置的实际效果。本案中，为充分实现财产价值，促使拍品溢价成交，法官选择了繁杂的单件及少量分次处置，虽极大增加了网络拍卖工作量，但最大程度保障了财产处置效果。

案例4：全面披露拍品信息提升竞买力

——尹某与张某等借款合同纠纷执行案

【基本案情】被执行人张某等因资金链断裂，未能履行对尹某所负债务1000余万元。本院在执行时查明张某名下有三套商铺，其中两套商铺存在租赁。考虑到近年来涉商铺的拍卖成交率较低，如果存在回报率较高的租赁，有可能提升成交概率。因此，法官数次至标的物所在地，全面细致了解本案商铺租金回报率等租赁信息，在网络司法拍卖平台页面公告中，对案涉两套商铺的租赁条款，如租赁现状、租赁期限、租金等进行了详尽披露。标的物上拍后，公众购买意愿强烈，咨询电话络绎不绝。竞买当天，其中一套商铺的竞买次数高达99次，创本年度最高纪录。两套带租拍卖商铺分别以溢价率139.56%、105.88%成交，三套商铺成交总金额高达831万元，充分保障了申请执行人的胜诉权益。

【典型意义】全面准确披露标的物信息，是司法拍卖工作的基本要求。在司法拍卖过程中，对于标的物瑕疵信息必须准确披露，提示竞买风险。特定情形下，披露有益信息是促进拍品溢价成交的有效措施，执行人员应尽可能地详尽披露。本案中，法官数次现场调查标的物的租赁信息，充分掌握租赁实际情况，以详尽披露租赁收益的形式提升了拍品的竞争力，达到了高溢价率成交的良好效果。（韩法轩）

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