《中国经济周刊》记者 邓雅蔓

全国两会召开在即，全国人大代表、民建中央对外联络委员会主任李晓林向媒体发布了自己带来的《关于房地产交易市场中“一房数卖”纠纷的司法建议》。

在房地产交易中，由于开发商“一房数卖”导致的后续维权难现象并不罕见。据媒体报道，近年来，受经济调整与市场波动影响，房地产行业不少中小开发商面临资金链断裂的窘境，因此出现了一种现象：开发商将已售卖给购房者的房产再次抵押给建筑工程商，在这之后，房产被建筑工程商再次出售，造成“一房数卖”。

在这份建议中，李晓林从法律角度剖析了通过行政监管机制或民事诉讼化解“一房数卖”的几大难题：首先，相比于自然人之间的二手房交易，由于消息不对称等原因，开发商在商品房销售过程中更容易蒙蔽受害者；其次，在报案流程上，受害人的刑事报案可能不被警方受理，因为警方可能会以开发商是否“跑路”等“要素”，作为判断其是否存在诈骗故意的依据；然后，即便进入民事诉讼，受害人也难以得到公平的赔偿，一是因为恶意“一房数卖”的开发商可能会将骗取的房款转移、他用、隐藏或挥霍，使赔偿无可执行，二是如果出现房价涨幅较大的情况，比如远远超过原合同中规定的违约赔偿数额，受害人损失巨大。

李晓林强调，一个难以忽视的事实是，由于在繁杂的交易程序中信息不对称，买房人很难及时、全面、完整地掌握卖房一方的行为及证据，往往是在“一房数卖”已经成为既成事实时，才能发现自己受害。

为此，他建议，应根据我国的立法原意和“先刑后民”的理念，警方对“一房数卖”的受害方报警的受理门坎要适度降低，警方积极介入，综合研判案由中诈骗故意的因素和线索；此外，如果受害买房人先行发起民事诉讼，民庭应对案由中是否有涉嫌诈骗故意的事实审查把握“关口前移”，即以优先向刑事诉讼移送为取向。

此前，李晓林曾与诸多律师界机构和人士针对此事进行讨论， “我们在征询意见中一致认为，应借鉴‘醉驾入刑’的成功经验，推动对恶意“一房数卖”的刑罚力度，既具有公平正义的社会价值，也可以产生震慑作用，有利于扭转近年来此类案件高发频发的局面。”

除了建议借鉴醉驾入刑外，李晓林还提到一点，即受害买房人的救助及补偿顺位问题。“由于一房数卖受害人往往至少二人或者更多人，在他们中间客观上存在着一个救助补偿谁优先谁依次的问题。”他表示，谁应该先获得赔偿，这是长期困扰买房当事人和司法机关的现实问题。

对此，他引述了2014年《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条中的意见：“办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。”他建议按照最高法院和北京市高级人民法院的既定原则，以已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。

责编：姚坤

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