特约撰稿 朱丽娜 21世纪经济报道记者 辛继召 香港报道

2月25日，在港上市的越秀房地产投资信托基金（简称越秀房托基金，00405.HK）发布2018年业绩显示，去年其收入总额首次突破20亿元达到20.32亿元、同比增长9.6%；物业收入净额同比上涨了11.8%至14.69亿元；除税后净溢利9.67亿元，同比减少32.74%。

作为唯一一只用于运作内地资产的标准境外REITs，越秀房托正在向千亿管理规模迈进。

去年12月，越秀房产基金首次有了资产出售的动作，以11.78亿元出售了越秀新都会项目，并在同月以5.9亿元购入了杭州维多利商务中心及地下车位，正式进驻杭州。目前，基金整体物业组合覆盖广州、上海、武汉、杭州，遍布珠三角、长三角和华中地区。此前，2005年12月21日，越秀房地产信托基金（下称“越秀房托”）在港交所挂牌上市，以REITs形式持有国内商业物业，与大股东越秀地产一起，打造出了一个独特的“开发+运营+金融”的全链条轻资产运营模式。

对于这些动作，越秀房托主席林德良在2月25日的业绩记者会上坦言：“公司一直坚持有进有出的战略，每年都会对现有的资产组合进行评估，指标包括资产的增长率、物业估值以及回报率，将一些排名靠后的资产进行出售。”同时，他指出，杭州作为公司重点关注的城市之一，已经进入了万亿GDP城市俱乐部，“每年新进入的企业增长超过20%，大大提升了对写字楼的需求”。

截至去年12月底，越秀房产基金共有8项物业组合，业态涵盖写字楼、零售、酒店及公寓等，物业产权面积总共96.95万平方米，可供出租总面积约63.3万平方米，出租率达90.8%。截至去年年底，越秀房托旗下的物业组合市值为339.7亿元。

当日该基金股价收报5.62港元，为IPO以来新高。

大湾区写字楼市场前景看好

随着粤港澳大湾区内多项基建项目陆续落成，“1小时经济圈”的逐步建立也让粤港澳大湾区人力、物力、财力的流动进一步加快，这无疑将助推大湾区核心城市的写字楼市场。

“我们一直在关注不少大湾区的项目，比如前海等，这些都是不错的投资选择，”林德良表示。

目前，越秀房托在广州共有5个项目，包括广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场，广州物业占比由80.2%降至78.1%。

同时，公司大股东越秀地产在去年中期业绩中透露，截至去年6月底，越秀地产在粤港澳大湾区的土地储备接近900万平方米，约占该集团总体土地储备40%。这无疑将为未来越秀房托提供大量的大湾区内的项目储备。

由于香港商业地产市场逐渐饱和，一些本地的投资者也将目光转向了大湾区。2月20日，香港房托巨无霸领展房地产基金（下称领展）宣布，以66亿元收购深圳福田中心的新怡景商业中心。这是近三年来，深圳首次出现整体出售的购物中心交易。新怡景商业中心目前每月总收入为2378.8万美元，其中包括零售收入、管理费以及其他收入。截止至2018年12月31日，该商业中心处于100%出租率的状态。

对此交易，领展称，深圳是大湾区蓝图的重点，预测未来五年总人口将增加14%，且消费需求强劲，收购深圳核心地段物业符合公司投资策略，公司将持有此物业作为长线投资。

积极布局大湾区

“我们一直在关注不少大湾区的项目，比如前海等，这些都是不错的投资选择，”林德良表示。

目前，越秀房托在广州共有5个项目，包括广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场，广州物业占比由80.2%降至78.1%。

同时，公司大股东越秀地产在去年中期业绩中透露，截至去年6月底，越秀地产在粤港澳大湾区的土地储备接近900万平方米，约占该集团总体土地储备40%。这无疑将为未来越秀房托提供大量的大湾区内的项目储备。

由于香港商业地产市场逐渐饱和，一些本地的投资者也将目光转向了大湾区。2月20日，香港房托巨无霸领展房地产基金（下称领展）宣布，以66亿元收购深圳福田中心的新怡景商业中心。这是近三年来，深圳首次出现整体出售的购物中心交易。新怡景商业中心目前每月总收入为2378.8万美元，其中包括零售收入、管理费以及其他收入。截止至2018年12月31日，该商业中心处于100%出租率的状态。

对此交易，领展称，深圳是大湾区蓝图的重点，预测未来五年总人口将增加14%，且消费需求强劲，收购深圳核心地段物业符合公司投资策略，公司将持有此物业作为长线投资。

香港发展商远东发展(00035.HK)主席邱达昌亦表示，因应中央早前公布的粤港澳大湾区发展规划纲要，预期大湾区未来市场机遇庞大，因此公司正在大湾区内的深圳、中山等城市物色新项目，主要为地产发展、酒店及停车场等。

内地版REITs呼之欲出

自2017年开始，内地发行了一批“类REITs”，“类REITs”一般为私募、在资产证券化的框架下发行。中国内地2018年共发行了40余单私募REITs在交易所市场挂牌，融资规模近900亿元。

从“类REITs”到符合国际惯例的内地REITs产品，还需要突破税收、政策以及租金回报率等多项现实性难题。

林德良表示，内地发行的符合国际标准的REITs有望在今年出现。因为公募基金不能直接投资房地产项目，因此从交易结构来看，一种思路是公募基金投资ABS，再以ABS投资资管计划，资管计划投资私募基金，私募基金投资到地产项目。

对于REITs如何推出，业内多有期待。

今年1月，全国政协委员、证监会原主席肖钢发文称，可比照优先股、中国存托凭证（CDR）等证券品种的规定出台方式，在适用《证券法》的基础上，将REITs品种认定为单独的证券品种，认可其为公开上市的一种集体投资计划。

此外，肖钢认为，明确REITs的税收中性政策。在产品设立环节考虑免征或递延不动产转让相关的税费，在产品运营期间避免重复征税。REITs份额的投资者交易与利得税率，在初期可参照公募基金的优惠税率执行，在运营一段时间后，可参照适用股票交易的税率。（编辑：辛灵,曾芳,如有任何问题或建议请联系：xinlingfly2007@163.com）