中国经济周刊—经济网讯 5月5日上午，中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会。中国网进行了图文直播。

蓝皮书执行主编王业强副研究员对2016年房地产市场做了展望和预测。

一是2016年宏观经济走势及其对房地产市场的影响。全球经济的衰退风险加剧，进一步增加了楼市不确定性的风险，2016年世界经济增长形势仍不容乐观。由于长时期的扩张性的货币政策，也产生一些比较严重的问题，在短期内可能会加大风险投资市场的波动性，推动资本市场泡沫的形成。另外，美元加息从另一方面遏制美国的复苏势头，带动全球经济增长的进一步下滑。从中国经济增长的情况来看，中国经济增速下滑对房地产市场也产生较大冲击，房地产市场自2014年以来，全国房地产开发投资持续下滑，2015年开发投资增速下滑到1%的历史低位，2016年如果宏观经济下滑，将对房地产市场表现会形成一个向下的压力。

这是我们对2015年各大机构对2016年中国GDP预测的总结，从表上可以看出，普遍预期是低于2015年6.9%的水平。也就是说，中国GDP的增速实际上可以看到，从2007年以来一直以来有一个下行的趋势，2016年或者是未来它究竟是向上还是向下，从研究者的分析来看，目前有两种观点，一个是以国务院发展中心原副主任刘世锦为代表的“中国经济已经触及底部”，下面面临“V”型的反转，这是比较乐观的态势。另外还有一派的观点，是吴敬琏和社科院的于勇定先生的观点，就是经济增长仍然持下行的态势。最近，习近平总书记在中央一系列文件当中提出了另外一种说法，中国经济实际上是一种波段式下行的趋势，总体趋势仍然是下行，但会有一个波段起伏的特征。我们觉得这样一个判断，实际上也是对房地产市场走势的一个很好的表述。

人民币的贬值预期加强，导致房价向下重估压力。2014年以前都是处于升值预期推动房价上涨的阶段，2014年以后房价和汇率同涨同跌的现象就打破了，从政策趋势来看，中短期汇率可能会得到支撑，房价不会受到显著影响，但从长期来看，人民币可能会存在一个趋势性的“缓幅长贬”，房地产的收益下行的趋势也会逐渐显现。

资本市场动荡加剧，长期不会对楼市产生实质性影响，因为房地产市场实质上是一个长周期，至少是10年以上的长周期，短期股市的波动有可能会引发投资者系统性金融风险的担忧，但不会产生实质性影响。

二是2016年中国房地产政策展望。从“330新政”开始，先后出台一系列降准、降息、降首付、减税费、放松公积金贷款等宽松政策，楼市进入2008年以来最宽松的状态，但是总体上库存量仍然在不断的攀升，城市之间的房地产市场分化加剧，多数二线城市和三四线城市库存依然高企。当前国内投资疲软，国外经济回升乏力，进出口持续下滑。从政策层面看，短期则通过货币或财政政策刺激需求，长期将会通过政策在供给侧改革，维持市场稳定将是2016年房地产政策基调。对于一线城市和部分需求热点二线城市，增加土地供应将是重点，同时继续实行限购政策，出台相关政策，抑制一线城市的过热，以防止投资需求过快增长致房价涨幅过高。多数二线和三、四线城市以刺激需求、促进库存去化为主，购房落户，税费减免、财政补贴政策以及教育、医疗等配套措施有望在各地全面铺开。

若干代表性房地产政策展望，从目前情况来看，一方面，宏观经济依然承受巨大下滑压力，仍需要充裕的流动性支撑经济增长；另一方面，人民币加入SDR，同时美国进入加息通道，都将加速国内资金外流，央行对冲资金外流对国内流动性造成的影响，也将进一步向市场释放流动性和调低基准利率，2016年央行降息降准的政策仍将继续。在巨大房地产去库存压力下，三、四线城市房地产贷款首付比例有可能会进一步降低至15%，二套住房贷款的首付比例也将相应下调。公积金政策将延续2015年的政策调整方向，各地在政策执行的松紧程度上有所差别。在全面减税的政策基调下，房地产相关税收可能会进一步调整。比如允许房贷利息抵个人所得税这样一些政策。从用地方面来看，建设用地的结构优化、闲置用地的处置、抵消用地的再开发有可能将成为未来满足市场发展用地需求的主要途径。

三是2016年中国房地产市场预测。总体来看，在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下，2016年房地产市场逐渐回稳，房地产投资止跌转增，开发商在一、二线市场销售旺盛的推动下逐渐恢复投资信心，随着投机性需求和改善性住房需求进一步释放，房地产销售将进一步增长，三、四线城市积压的房地产去库存可能难以取得突破性进展。随着政策刺激效应的衰减，房地产销售有再次回落的风险，一线和部分二线城市房价可能仍然将持续上涨，涨幅会有所减缓。二线城市房价将总体全面上涨，涨幅区域分化明显，三四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅会逐渐收窄回稳。

房地产投资。总体来看，2016年房地产开发投资将有可能在宽松的政策刺激下止跌回升。但从长期来看，中国房地产投资已进入一个下降的长周期，政策刺激部分维持房地产市场持久的繁荣，在经济结构转型没有取得实质性进展的情况下，房地产市场依然存在较大的风险。

2015年房地产开发企业土地购置面积比上年下降31.7%，自2013年来是一个持续负增长的趋势。从表中可以看到2015年全年土地购置面积同比增长基本都处于负30%以上的水平。土地购置费下降和房价上涨是相背而行的态势。

房地产销售。2016年在宽松的宏观政策刺激下，投机性需求和改善性需求进一步释放，房地产销售将进一步增长，从长期来看，一线城市房价的过度上涨不利于房地产销售结构性调整，三四线城市的房地产去库存难以取得突破性增长，随着政策刺激效应的衰减，房地产销售有可能进一步回落。

根本原因：一方面是房地产市场限购限贷，另一方面是土地供应市场的扩张，供给需求的错位，最终导致房地产市场的失控。从表中可以看到，地方政府在出让土地方面，从2010年开始，占到地方本级财政收入的67%的历史高位。从这张表可以看到，房地产库存在2010年以后，实际上是快速上涨的趋势，从2010年以后，房地产库存的问题逐步凸显出来。

房地产价格。在全面宽松的宏观政策刺激下，房地产价格整体上将呈上涨趋势，刚才已经说过区域涨幅会进一步分化。从较长时期来看，如果宏观经济增长趋势下滑，房地产价格有可能在未来会出现全面下滑的趋势。从趋势性来看，可以从劳动年龄人口来看，劳动年龄人口的占比在2010年达到74.53%的高位，随后是持续的下降，我们觉得在2010年以后中国房地产应该处于这样一种下行的走势。从后备的发展来看，可以从图中看到，M2比GDP的比重最近几年是处于加速上升的态势，在2015年达到2.06的比值。

专业市场的发展展望。从全国城市地价变化趋势分析，宏观经济的压力持续，结构性调整进一步深化，地价总体水平将延续平稳上升，窄幅波动的态势。全国土地市场尚不存在大幅变化的动因。

化解房地产库存的措施和效果影响商、住地价的走势，市场分化长期存在，库存结构性过剩的问题将会导致商户和住宅地价的走势发生分化。从供给侧改革来看，产业结构的调整将会推动工业地价格局发生变化。工业地价格局存在变数。

从投融资市场来看，2016年从行业来看分化加剧，转型升级。一是地区分化，即一二三四线城市之间的分化。二是企业分化，即大中小企业之间的分化。投资回归理性，处于低速增长。展望2016年，在结构性、周期性因素的跌价影响下，我国经济继续面临较大的下行压力，房地产行业的外部运行环境更加严峻，国家也会通过户籍和住房制度改革加快农民工市民化、建立“购租并举”的制度，并强化供给侧的改革，稳定市场。预期房地产市场投资更加趋于理性，增速在“探底”之后将维持在低位运行。融资分析，政策宽松，结构性盘整。从目前的情况来看，房地产行业不断发展以及融资政策的宽松，除银行信贷之外的各种“直接性”的融资渠道逐步打通，各种新兴融资方式也在逐渐兴起，房地产融资结构会继续得到盘整。

2016年个人住房信贷展望。住房信贷政策有望持续保持宽松，从国际上横向的比较来看，房贷两成的首付也处于一个比较审慎的水平，因此未来住房信贷政策仍有放松的余地，首套和二套房的贷款，首付比例下调的可能性依然存在。二是住房贷款增量持续保持高位，受商业银行存贷比考核指标取消的影响，银行信贷投放能力有所增强，总体的信贷风险尚未出现见底的信号，商业银行仍将继续加大低风险的个人住房贷款的投放力度。利率水平将延续下行，受人民币贬值预期上升、加剧资本流出的压力的影响，央行进一步下调贷款基准利率的空间和可能性明显下降。

2016年住宅市场发展趋势，货币政策从松紧适度到灵活适度，房地产调控政策是致力于去库存、稳市场的情况。去杠杆的过程将加大资产价格下行的压力，住房市场仍处于库存消化的过程当中，从发展趋势来看，2016年住宅销售面积应该与2015年大致相当，住房开发投资增速仍然保持低位，住宅价格保持基本稳定的可能性比较大。

房地产经纪行业发展前景和2016年行业走势。房地产交易总量稳定，市场分化的背景下，房地产经纪业务会出现回归本质的趋势，目前房地产经纪机构较多的涉及金融行业，随着金融行业加强监管，取消首付贷等规定的出台，房地产经纪机构将回归交易服务的本质。行业集中度会进一步提高，寡头化的趋势会在全国范围内逐步显现，房地产经纪人职业资格价值会被重新发现。房地产经纪从业人员信息备案公示制度将会逐步展开。