京沪绿色建筑面积超美国大城市 中国绿色建筑发展进入加速期

中国经济周刊—经济网讯 （记者 劳佳迪） 近年来，随着环境问题的日益凸显和经济发展向更可持续的路径转向，中国政府开始以更积极和强力的姿态介入绿色建筑领域。目前中国绿色建筑领域，主要是两个评价系统——中国绿色建筑评价标识和美国绿色建筑协会所制定的LEED认证并行的状态。 截至2015年4月，国内绿色建筑的总量（含中国绿标和美国LEED标准）已经达到3.2亿平方米，是2008年中国绿标启动元年的154倍。中国绿色建筑市场逐步进入规模化发展时期。

世邦魏理仕6月16日发布的《中国绿色建筑新纪元》白皮书显示，根据中美主要城市绿色建筑发展情况进行排名，北京、上海以近2,000万平方米的绿色建筑面积名列榜单前两位，超越芝加哥、纽约、华盛顿等美国大城市，而深圳、天津和武汉也位列十强。同时报告指出，在引入绿色建筑概念较早的北京上海等一线城市，绿色建筑经济效益初显成效。

绿色建筑“惠而不费”：降低运营成本提升物业价值

随着国内政府、企业、个人对于绿色环保的重视程度不断提升，建筑“绿化”逐渐融入众多跨国公司、国内大型企业的社会责任和员工关怀项目。因此，拥有绿色建筑认证正在成为房地产项目，尤其是商业房地产项目中的一个显著的差异化标志——对于业主来说，绿色办公楼能够吸引更为优质的租户，而对于租户而言，在绿色建筑内办公能够为员工带来健康舒适的工作环境，继而提高员工的工作效率。

从租金和出租率等物业表现方面，绿色建筑也初现优势。《中国绿色建筑新纪元》白皮书中，世邦魏理仕选取北京、上海、广州、深圳和成都五个城市中获取LEED认证的甲级写字楼项目，并将其租金和出租率表现与未认证的同等级楼宇进行了对比分析，发现五大城市内LEED甲级写字楼平均租金较非LEED甲级写字楼项目均录得溢价，溢价比例在1.5%-25.7%之间。并且，LEED项目在租金下跌或市场空置率较高的弱势市场中可能更具防御性。

世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟告诉记者：“特别是在引入LEED认证概念较早且LEED甲级写字楼体量较多的北京和上海，对绿色建筑的认知度及接受度较高。LEED甲级写字楼在租金绝对值、租金指数增长和出租率这些与物业投资回报紧密相关的关键指标上基本都领先于非LEED甲级项目。在这些比较成熟的市场，绿色建筑的经济效益已经得到印证。”

成本无疑是影响开发商决策的重要因素。然而，绿色建筑的增量成本并非高不可攀。中国绿色建筑评价标识下项目增量成本增幅在0.8% - 6.1%之间，主要用于室外铺装、围护结构优化、可再生能源利用、蓄冷蓄热技术、非传统水源利用、室内环境控制、智能化系统等七个方面。从世邦魏理仕资产管理部为国内客户提供物业的可持续发展服务的实际案例来看，就新建建筑而言，如果项目按照国家绿标设计，且绿色建筑顾问小组在建筑规划设计初期便介入方案，那么该建筑达到LEED金级认证几乎不需要额外的硬件成本投入。如项目目标达到LEED铂金级认证，则增量成本也仅约2%。更重要的是，根据世邦魏理仕的经验，业主往往在短时间内就能通过技术升级所带来的运营开支的削减而抵消这些增量成本。

世邦魏理仕中国区资产服务部资深董事谭健雄还表示：“专业咨询顾问的早期介入对于控制绿色建筑成本的非常重要。经验丰富的咨询机构的价值在于从建筑全生命周期的视角为项目打造因地制宜、度身定制的技术路线，从而以最优性价比实现绿色建筑的目标，帮助欠缺绿色投资经验的发展商避免由于过度堆砌绿色技术和设备而陷入事倍功半的局面。尚未成熟的国内绿色建筑市场存在绿色技术低效堆砌、重硬件而轻软件的现象，从而导致绿色成本的高企。”

未来，随着新的绿色技术、产品、施工工艺的不断涌现、成熟和应用普及，以及开发商在专业团队和咨询方的协助下选用更为合理绿色方案，世邦魏理仕认为，在市场需求和政府措施的持续推动下，绿色建筑投资有望真正成为“惠而不费”的明智选择。

绿化征程任重而道远：人均绿色建筑面积面积仍大幅落后美国

尽管在中美主要城市绿色建筑面积总排名中，中国主要城市毫不逊色。但就人均拥有绿色建筑面积拥有量而言，中国仍然远远落后于美国。深圳以人均1.31平方米在国内城市中名列第一，但也仅勉强列于榜单的第20位。美国全国人均LEED绿色建筑认证面积接近人均1平方米的水平，部分城市甚至达到每人10-20平方米的超高水平。而在国内的主要城市中，除深圳外，其余城市的人均绿色建筑面积均低于1平方米的水平， 其中沈阳等二线城市人均量不到0.2平方米。

根据国家统计局的数字，1995-2013年期间，中国新增房屋建筑面积达434亿平方米；因此保守估计，中国当前的既有建筑规模当在400亿平方米以上，而其中仅有不足1%的建筑符合绿色建筑标准。且这一规模还在以每年十亿平方米以上的速度增长。天量的既有建筑意味着建筑节能减排在中国面临巨大的挑战和潜力，然而目前国内针对这一领域的政策力度和评价细则都尚有欠缺。 我们注意到，《既有建筑改造绿色评价标准》已于2014年进入征求意见程序，相信未来既有建筑的绿色改造也将逐步被纳入政府的工作重心之中。