“共有产权房即将在成都试点了。”这一消息成为成都市民周先生与同事们的最热谈资。金融投资报记者获悉，住建部日前召集部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会，会上，“新一线城市”成都被正式确定为全国共有产权住房试点的六个城市之一。“这是不是意味着，像我们这样收入不高、积蓄不多、在房地产市场和住房保障体系边缘徘徊的夹心层也能实现安居梦了？”说到这些，周先生备感兴奋。

毫无疑问，共有产权房的入场将为低收入家庭带来“曲线救国”的希冀，能够令其在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下，尽己所能出资购买住房的部分产权，从而获得对住房的完全占有权和使用权。然而，尽管“馅饼”很美好，但在多位市场分析人士看来，共有产权房虽然会对房企未来的产品线形成一定影响，不过，对于由此引发的降价预期，短期内或仍旧是镜花水月。

蓉版模式正在加速酝酿

随着城镇化、工业化的深入发展，尽管商品房市场蓬勃发展，与政府保障性住房供应长期缺位，依然令大量具备一定经济能力，又买不起市值商品房的中等收入家庭陷入尴尬的“夹心层”位置，而共有产权房恰好可以消除这样的短板。《政府工作报告》明确提出“今年将增加中小套型商品房和共有产权住房供应”，近来在多个场合被多个部门屡屡强调的“共有产权房”，也被摆在了今后楼市保障性住房的主力位置。

共有产权房，即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。一般而言，共有产权房中个人与政府的产权比例可达7∶3，甚至5∶5。事实上，“共有产权房”其实也并非新鲜概念，在首次进入中央政府工作报告之前，在个别省市已经试点运行多年。其中以上海（楼盘）模式、江苏模式和北京模式最为典型，而在上海模式中，准入门槛将更是放宽至“月收入5000元”。

记者了解到，随着成都正式被确定为全国共有产权住房试点城市，目前相关试点方案也在积极研究之中。关于“蓉版”共有产权房的管理和使用等相关事宜已经纳入《四川省城镇住房保障条例（草案）》中，该草案目前正公开向社会征求意见。

根据条例草案，“共有产权住房，是指政府投资或提供政策优惠支持社会资本投资，限定套型面积和销售价格，面向保障对象出售的保障性商品住房，其产权由政府和购买人共同拥有，产权比例根据双方出资比例确定分割。”同时，条例草案也对共有产权住房的价格、出售及产权比例确定做出了明确规定，指出“购买共有产权住房满5年的，允许上市转让；不足5年需出售的，由政府回购，禁止上市交易。”

而针对蓉版共有产权住房的来源，条例草案表示，“现行购置型保障房中的经济适用房、限价商品住房等，将实行并轨管理，统一为共有产权住房，共有产权住房将和公共租赁住房，共同构成我省保障性住房。”

毫无疑问的是，对于“周先生们”而言，共有产权房的问世为其拥有一套“自有住房”提供了有利途径。正如上海易居房地产研究院副院长杨红旭所言，“共有产权住房降低了购房门槛，毕竟很多人还是希望有自己的私有产权住房的。”

让更多人拥有购房权利

记者注意到，在条例草案中，还明确了“公共租赁住房和共有产权住房可以相互转化”。对此，有业内人士认为，这将在一定程度上稀释租房和购房需求，而共有产权房的低购入门槛，让更多人拥有了购买产权房的权利，其加入或进一步加剧首置刚需产品的价格竞争，部分压低房价水平。以北京为例，原国家税务总局副局长许善达也表示，由于普通自住房分流了大量申请者的住房需求，因此现在北京完全市场化的房子，包括二手房，已经出现了房价上升的速度减缓、持平、个别地方还有降价的趋势。

不过，对于共有产权房的降房价预期，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫并不认同，他指出，房价猛涨的根本原因都是需求大于供给，在自住需求得不到满足，共有产权房不能真正落到实处的时候，想房价下降，短期内只能是天方夜谭。至于共有产权房能起到多少效果，主要取决于供应量，量大就会平抑市场价格，如果只是应景推出，对市场将没多大影响。

值得注意的是，用地性质为“出让”，并完全按照商品房进行开发的共有产权房，定价实际上更多的是随行就市。从价格形成机制和出资方式来看，共有产权房确认并维护了市场价格，同时，由于自住型商品房用地对原先的商品房用地形成明显挤压，因而，在商品房价保持高速增长的某段时期，共有产权房也将助推房价。

另一方面，尽管短期内共有产权房仍处于试点和摸索状态，但其对房企产品线设计的影响或将更为突出。随着成都共有产权房与公租房供应的加大，大量准刚需购房群体将会放弃用于过渡之用的小户型住房，并可能在过渡期后投向改善型产品，进一步抬高楼面地价与销售价格，拉大市场中普通商品住宅的供求缺口，趋向改善与高端。

一位龙头房企的相关负责人称，共有产权房将对市场形成显著影响，此前大热的刚需房可能不再适应市场需求，相关产品定位将会提升，改善型产品将成为房企更为热衷的聚集地，以避开自住房的强大竞争。

可以预见的是，随着普通商品住宅的门槛的进一步提升，对于不属于保障房覆盖范围、自住型商品房优先购买人群的购房者而言，可以选择的范围将更加狭窄。

记者观察

试点将面临多重考验

事实上，从目前的情况来看，尽管随着成都保障房和自住房供应的增加，“夹心层”的渴求将有一定程度的缓解，但短期内需求问题依然无法根本性地解决。

今年，北京力推共有产权房数量达到5万套，占商品房供应量近一半。但此前在第二批自住型商品房现场资料核验时，5200余套房源引来超过43万人次的申请；而在上海，虽然在2012年将共有产权房的申请准入门槛降至5000元，筹集房源至3万套，但对于需求大于供给的市场来说，门槛降低并不能缓解买房难问题。相对于海量的需求，共有产权房数量显得捉襟见肘。

在具体的运作过程中，共有产权房依然面临考验。其中之一就是定价环节，中信证券研究部一位研究员指出，如果把定价权交给企业，那么享受共有产权资格的企业一定有动力上调房屋的销售价格。如果不把定价权交给企业，而采取限定房价方式，则企业往往会尽可能降低建设成本，质量带来隐忧。

高额的利差也让“寻租”的滋生成为隐忧。记者算了一笔账，以成都同区位的一套商品住宅和共有产权房为例，普通商品房的售价为每平方米9000元左右，那么共有产权房由个人出资七成，则为每平方米6300元，而5年后，两种住房价格均随行就市，如果上升至每平方米11000元左右，共有产权房此时上市，扣除30%的政府“支持”，仅凭借溢价即可收益每平方米3290元，仍高于正常渠道购置的商品房。

这些问题的存在，就像是蒙珠之尘，亟待解决。希望能够如“夹心层”所期待，未来在成都，以及更多的试点，能够充分保障自有产权等土地供应量、逐步扩大新增房源规模、逐渐完善运行和退出机制，进而吸纳更多的中低收入家庭住房需求。可以预见的是，在蹒跚的尝试里，在新城镇化推进过程中，共有产权房势必将成为政府保障性住房制度重要组成部分。(吉雪娇)