经济网讯（记者王金平 北京报道）近期房地产市场和财经市场上最火的话题恐怕就是万科北京楼盘降价3000元/平方米的消息以及万科配合政府的声明。据记者了解，3月16日开盘的“住总万科橙”毛坯房销售均价为21000元/平方米，而在半年之前，这一项目放出的精装修售价预期可能比现在高5000元/平方米。万科是房地产行业的龙头老大，在越来越多的机构不看好楼市后市的今天，万科的降价行为既引起广泛关注，也引发更多深入的猜想。许多人在问，这是否意味着二三线城市降价的同时，一线城市的房价也将调头向下？

怎样看等万科的降价与当天销售的火爆？从万科开盘当天333套房源吸引了1140组客户参与摇号，以1:3的供需差开盘售罄的购买力来看，万科的此次降价明显是降价跑量行为，似乎影响不了整个市场的大风向。但是大势之下，万科的个案决非孤例，这些所谓的“孤例”如果蔓延，将可能成为压倒中国房地产市场的最后一根稻草。

新房市场是一个典型的卖方说了算的市场，房地产商在资金充裕的情况下可以通过调整放房节奏制造货源短缺，用少量高价成交房来凸显上涨的新房价格，甚至可以用一些房托来渲染出抢购的样子，引发羊群效应，吸引购房者踊跃参与。这些行为都建立在一个大的前提之下：资金充裕。而现在，万科显然不具有这样的条件。

表1  2012年、2013年万科流动资产账目表

（单位：亿元）

数据来源：万科年报

表1报数据显示，万科2013年底的现金由523亿下降到444亿，减少了79亿，其他应收款由201亿增长到了348亿，增加了147亿，这两个都不是什么好信号。其他应收款基本上都是万科和其联营公司之间的资金来往，这个应收款的大幅增长表明其联营公司回款困难，侧面反应了现在房地产市场的销售并不像看上去的那么热。

表2：2012年、2013年万科流动负债账目表

（单位：亿元）

数据来源：万科年报

表2数据显示，万科2013年短期借款由2012年的99亿下降到51亿，但是应付票据由50亿增长到148亿，应付账款由449亿增长到640亿，一年内到期负债256亿增长到275亿。存货由2552亿增长到3311亿，一年增长了759亿，然而预收款项由1310亿增长到1555亿，一年只增长了245亿，连存货的三分之一都不到，这和预收款总体占存货二分之一左右的情况明显不符，也说明了去库存的困难性。

表3 万科资金情况

（单位：亿元）

数据来源：按照万科年报整理

这里可付款是将流动资产里现金+应收+其他应收款，作为现有的一年内可以支付的所有现金，而需付款是将流动负债里短期借款+金融负债+应付票据+应付账款+应付职工薪酬+应付利息+一年内到期非流动负债，做为一年内必须付出的现金。差额是可付款-需付款。

万科2013年的资金差额由2012年的-139.8亿变为-318.2亿，这些资金都需要靠卖房来补足缺口，而从预收款项增长乏力也能看到房子现在并不好卖。虽然2013年万科的净利润由2012年的126亿增长到了151亿，但是经营活动现金流量反而由37.3亿下降到19.2亿，再结合其支付利息总额由48.1亿增长到了59.7亿，接近25%，其财政状况上的紧张一目了然。更加有趣的是其股利在今年大幅增加到10送4.1,同比去年10送1.8，要多支付25.3亿元，这颇似“打肿脸充胖子”。

将这些都联系起来的话，万科降价出售其在北京的项目也就变得不那么难以理解。虽然万科公开宣称此次价格调整是为了响应政府的号召，但是，如果从其财务的上述基本面看，恐怕也有其理性选择的道理所在。万科并不是孤立的，实际上只需要看看上市公司中房地产企业的负债率普遍高于75%，我们就可以清晰的看到当今众多房企资金链紧张的众生图。对于房地产企业，特别是上市公司来说，高负债往往意味着高库存、高财务费用、信用评级下降带来的再融资困难以及再融资利率升高。要解决这一切，降价跑量或许是个不错的选择，从这种意义上讲，万科的降价也许只是一个开始。（中金标准数据高邃）