经济网  (记者董陶  通讯员  高邃 高俊  北京报道)市场上广为流传的房地产投资神话是：对一般的投资者而言，存款利息低，其他投资要么无法参与，要么风险太大，面对高通胀的无奈现实，唯有房地产投资是一条“只涨不跌”的金光大道。事实果真如此吗？中金标准数据研究人员表示,价格应该是围绕价值上下波动的，没有只涨不跌的市场。当价格严重偏离价值轨道时，无论是政策主导还是内在经济规律发威，“纠偏”都势在必行！

24.8%的城市房地产收益不如定存

根据中金标准数据的住宅投资收益指数（见表1），我们统计出105个城市过去3年来的投资收益率。以3年复合收益率计算，105个城市里26个城市收益率不到5%，24.8%的城市投资收益率甚至比不过2011年的3年银行定期存款，这其中甚至包括重庆这样的直辖市和成都、昆明、西安这样的省会城市。

 表1：2013年12月百城住宅3年复合收益率

（数据来源：中金标准数据）

“房地产价格永远上涨”背后暗藏陷阱

“房地产价格永远上涨”的基本逻辑是：对一般的投资者来说，存款利息低，其他投资要么无法参与，要么风险太大，通货膨胀率这么高，只有房地产不仅能够保值，而且随着地价的上涨还会不断升值。这看似很有道理的说法在统计数据面前显得十分苍白无力。如果房地产的收益率连定期存款都跑不过，何谈保值、增值呢?

这个逻辑最根本的错误在于混淆了价值和价格的区别。中国做为发展中国家的领头羊，在城镇化政策的推动下，房地产价值的逐渐提升无可非议，但是这并不能成为房地产价格只涨不跌的理由。打个比方，某一城市随着经济的发展，城市房价的价值以每年10%的速度稳定增长，如果初期它的价值是1万/平方米，5年后价值增值到1.61万/平方米。如果该城市初期的价格也是1万/平方米，价格以每年30%的速度增长，那么5年后他的价格就是3.71万/平方米，是房子实际价值的2倍多。在这个时候市场报价远远超过了其实际价值，价格和价值远远偏离，如果此时购买房子，那赚大钱的机会就少多了。毕竟价值的涨跌是缓慢的，而价格由于人们的心理因素影响却有可能暴涨暴跌。由于投资热情，人们会把1.61万的房子炒作到3.71万；同样，热情消退后3.71万的房价可能会跌到1.61万，那么3.71万的购买者不仅没有起到保值增值的作用，反而亏损超过50%。遗憾的是，我们通常只看到“房地产价格永远上涨”的表象，却忽略了其背后隐藏的陷阱。

投机盛宴受制于市场规律

来观察一下收益率最低的4个城市：杭州，宁波，无锡，温州，近3年的复合收益率是-1.51%，-1.82%，-2.28%，-10.77%。这些城市不约而同的都处于江浙一带，恰恰是民间资本最活跃，投机资本最集中的地方。而这4个城市3年前的投资收益率则让人大跌眼镜：2009年1月到2011年1月，4个城市的房地产投资年复合收益率分别是30.61%，32.47%，26.06%，52.57%。那两年收益率最高的温州现在却是跌的最惨的城市。价格一泻千里只是表象，价值规律才是后面无形的推手。

虽然经济增长率最好的是2010年和2011年（详见表2），但是房地产投资收益率最高的阶段却是2009年和2010年（详见表3）。这两年的住宅投资收益率大幅跑赢GDP增速，其中尤其以北京和温州最为耀眼。2011年收益率全面下滑，就连收益率最高的北京也只有6.02%的收益，其他5个城市均为负数，杭州和温州更是达到了负两位数的收益率。进入2012年，北京、上海两市的房地产市场有所恢复，而后面4个城市除了杭州外收益率均为负数。

表2: 部分城市GDP增长率

（数据来源：统计局官网）

表3:部分城市投资收益率增长情况

（数据来源：中金标准数据）

长期来看房地产的价值应该和一个城市的经济发展相吻合。房价的增幅大幅超过城市的经济增长短期可行，但是不可持续。一线城市的硬实力和软实力决定了北京和上海的房地产收益率长期为正，而4个江浙城市由于前期的涨幅很高，透支了未来的收益，再加上购买力并没有明显的提升，一旦开始走弱就很难继续上涨（详见图1）。

图1：部分城市2009年以来的住宅价格走势图

以温州为例，在2011年房价曾达到3万1千元/平方米，而同期的北京、上海也只有2万5千元/平方米，从城市的发展水平和吸引力来看温州和后者的差距还是非常大的，正常情况下温州房价应该低于一线城市。当时的情况表明：要么是北京和上海价格偏低了，要么是温州房价过高了。后来的事实证明，温州房价自从2011年下半年一轮急跌后就再也没有缓过劲来，一路下滑，而北京和上海的房价2011年以后仍然稳步上涨。价格涨跌只是表象，价值规律才是后面无形的推手。价格不能严重偏离内在价值，它应该在价值中枢附近波动，一旦出现大幅度的乖离，市场之手必然发挥作用，引发价格的回归。