观点地产网 梁嘉欣

        瑞银的一份报告，再度引发市场对于绿城接下来生存压力的忧虑。

1月29日消息，瑞银报告引述绿城中国管理层称，由于资金链紧张，绿城正在与潜在买家洽谈，拟再出售4个项目，希望再套现60亿元。

据悉，计划出售的四个项目分别是，上海天山路写字楼项目、青岛审计局商业项目、温州鹿城广场及北京奥克伍德雅居。

不过瑞银言之凿凿的内容却遭到绿城的否认。

绿城中国首席财务官冯征对此表示，绿城确实会出售一批项目，但具体项目是哪些仍需双方洽谈完毕才能确定。

如若此次出售顺利，连同之前售股所得的40亿资金，绿城将通过卖地迅速回笼近百亿现金流。

不过，对于此次绿城是否能成功出售项目，瑞银明显持怀疑态度，其又预期即使出售项目套现，绿城今年仍会出现负现金流。

卖地

高风险下的快速增长，令绿城在房地产调控时期再度陷入举步维艰的难局。“力求生存”，是绿城2012年的首要目标。

卖地，显然是谋生的一条捷径。从2011年底开始，绿城就开始考虑通过腾挪旗下部分项目来换取资金。

仅从近期公布的交易来看，截至目前，绿城已经累计出售5个项目的部分股权或全部股权。

2011年12月，绿城以10.4亿元向SOHO中国出售旗下所拥有上海外滩8-1地块的全部股权，此举也拉开了绿城卖地谋生的序幕。

今年1月5日，绿城一口气公布了四个项目的出售消息，当中涉及之前传言出售已久的新华造纸厂项目、杭州兰园项目、无锡香樟园项目等。

其中，绿城以7000万元出售所持有绿城墅园的35%股权，绿城墅园主要持有并开发的是杭州新华造纸厂项目；绿城另以1.25亿元出售所持有绿城锦玉的50%股权，绿城锦玉主要持有并开发的是杭州兰园项目。

同时，绿城还以5100万元向融创中国控股出售旗下全资附属公司无锡绿城湖滨置业的51%股权；另外，绿城亦将旗下上海静宇的49%股权以4900万元出售，上海静宇主要持有并开发上海东海广场项目。

通过以上五个项目的出售，绿城预计可以回笼近40亿的现金。虽然相关业内人士表示，该些项目的价值远远大于其出售的价格，但显然，此等交易已令绿城相当满意。

为了更快地回笼更多现金流，绿城计划变卖旗下其它的项目，此前也曾表示：“绿城并没有事先预计好出让哪块地，如果对方看中了绿城的地块，就可以商谈。”

事实上，早在2008年初房地产市场进入调整期，绿城高负债的资金链变得紧张，绿城不能不对旗下项目进行重置。

资料显示，2008年4月，绿城不得不出售之前高价拿到杭州钱江新城望江区17号地块和上海新江湾城D1地块。然而，绿城仅出售上海项目就损失了1.48亿元。

筹资

不断地出售旗下多个优质项目，愈发凸显绿城资金链的流动性压力。

为纾解资金链之困，除了积极出售项目，绿城还为回笼更多的资金而努力。

据悉，在房地产基金大行其道之下，绿城也正在探索设立房地产基金的可能性，最近在尝试做两个私募房地产股权投资基金项目，预计今年下半年至明年上半年或有实质性的进展。

“对于调控，绿城也有危机预案，目前，已经在加大中低端的刚需产品的投入和销售。”据绿城相关人士透露，目前绿城已经在全国二三线城市做中端产品的布局。

事实上，绿城偏重于高端产品的布局一直为业界所诟病。早前曾有业内人士指出，当遇到房地产调控时，绿城单一的高端产品线将会为其带来较大的销售挑战。

这从绿城2011年整年的销售业绩可以观察得知，受到调控的影响，高端产品的销售一蹶不振，绿城的月度销售去化率亦不断面临下滑，更曾跌落至30%以下。

2011年，绿城全年销售业绩录得330亿元，按年跌39%，只达原定目标83%。

为了促进成交，各大房企纷纷大举降价大旗，就连星河湾也不例外。而绿城在2011年四季度开始，也放弃“不降价”的决定，团购、打折在绿城旗下多个项目可见。

与此同时，绿城在销售的力度上亦不遗余力。就在2012年春节期间，绿城旗下绿城慈园、绿城玫瑰园的售楼处一直处于营业状态，被称为“慈溪最勤快也最辛苦的售楼处”。

各种努力，令绿城对于2012年的销售业绩仍抱有期待。瑞银透露，绿城2012年销售合同目标450亿元，按年增36%。

然而，绿城的这些努力却未能挽回投资者对于其后市的信心。

瑞银指出，鉴于市场形势严峻及该公司定位高端市场，销售仍面临挑战。该行维持销售合同预测270亿元，低于该公司目标40%。并指绿城中国2011年上半年净负债比率达184%，预期去年底将维持高企。

不过绿城认为这仅是瑞银单方面的评估，并不准确。

评级

虽则如此，不可否认的是，在当前的市场环境之下，绿城的流动性依然令人担忧。

较早前，标普曾对绿城的长期企业信用评级及其未能偿还短期财务或经营债务的评级下调。

下调的理由是在于，标普预计绿城中国的流动性在未来12个月内受大量短期债务、大笔建设成本以及疲弱的房地产销售影响继续疲软。

标准普尔信用分析师李国宜表示：“我们认为，绿城中国未来6至12个月的合同销售可能将保持疲软。公司项目集中在执行限购令的城市，同时其更为关注高端住宅市场，但这一市场受政府紧缩政策和投资需求下降的影响更大。”

中国房地产市场低迷导致房价疲软，从而可能将在未来1至2年内削弱其盈利能力。我们还预计公司的资本结构在未来1至2年内也将保持较高的杠杆性，因为需要进行大量融资来支持其大规模的建设。

标普另称，绿城将有120亿-140亿元人民币短期债务在2012年到期，其中包括信托融资。此外，预计其2012年建设成本将在160亿-170亿元。

标普指，如果销售继续疲软，绿城中国可能被迫削减其建设费用，但经过评估认为，这对流动性的改善程度有限。