《中国经济周刊》 记者  谢玮丨北京报道

4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。

这意味着，经过10年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

消息一出，顿时引发各界广泛关注。有人认为，搞不动产统一登记是为了“以人查房”，为开征房地产税铺路。还有人说，不动产统一登记是为了反腐。这实际上是有关不动产统一登记的几个常见误读。

那么，我国全面实现不动产统一登记，究竟“登记”了哪些内容？“全面实现不动产统一登记”意味着什么？和开征房地产税、反腐败究竟有什么关系？

让山山水水也有了“户口本”

历时10年，我国全面实现不动产统一登记。

何为不动产登记，登记的是什么？

业内人士指出，理解“不动产登记”，关键在于把握不动产登记的核心内容——不动产权利归属（和其他法定事项）。

不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

具体登记内容包括：不动产的自然状况，比如土地坐落、面积、用途等；不动产权属状况，比如权利人是谁，权利类型是建设用地使用权还是房屋所有权等；不动产权利的限制事项等，比如抵押、查封、异议登记等。

在许多人印象中，“不动产”意味着城市房屋、农村宅基地、土地等建筑物及其产权。但事实上，“不动产登记”的内涵更加宽泛。

记者了解到，按照物权法定原则，目前主要对10类不动产权利进行登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权和土地经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）居住权；以及法律规定需要登记的其他不动产权利。

也因此，全面实现不动产统一登记，被称为是“让山山水水也有了‘户口本’”。

需要注意的是，不动产登记依据当事人申请启动，作为行政行为，依法登记是基本原则，违法用地和建筑不能登记，不能通过登记将其合法化。

为何要实施不动产统一登记？

“产权制度是社会主义市场经济的基石，不动产登记是产权保护的重要制度，是自然资源管理不可或缺的重要基础性工作。”自然资源部自然资源确权登记局局长田文彪将其概括为“四个需要”，即严管保护产权的需要、保障交易安全的需要、方便企业群众的需要和提高行政效能的需要。

“土地、房屋等不动产是企业和群众最普遍、价值最高的财产，通过不动产统一登记，明晰产权、定分止争，依法对重大财产权进行统一、严格的保护，避免不同类型的权利交叉重叠，企业、群众权益受损。”田文彪说。

莫把不动产登记的作用想歪了

“不宜把不动产登记的作用扩大化，实际上根本的作用就是保障产权。”中国农业大学土地资源管理系主任朱道林向《中国经济周刊》记者直言，不应再简单地将不动产统一登记与不动产征税联系到一起，与反腐也没有直接关系，至少不是直接目的。

“没有不动产登记，就无法明晰不动产产权，就无法合法占有、使用、收益，无法充分发挥不动产的经济价值。”分析人士向记者分析指出。

北京大学法学院教授楼建波公开表示，社会上一度有一种误解，认为实施不动产统一登记是为了开征房地产税，这是错误的认识。

他说，不动产统一登记本身不是为了开征房地产税，是为了保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权。物权保护制度与税收征管制度是两种不同的制度安排，实施不动产统一登记制度的目的不是为了征收房地产税，但实施不动产统一登记可以辅助支撑更好地开展税费的征收工作。

楼建波说，在分散登记模式下，同样可以开展征收房地产税的改革，税务机关需要分别从房屋登记机构和土地登记机构获取房屋和土地登记信息，并进行综合汇总，以此作为课税依据征税；如果实施不动产统一登记，税务机关从不动产登记机构获取房地产登记信息更方便，能够支撑更好开征房地产税。房地产税是否征收、何时征收、征收多少，应当由法律规定。

他认为，不动产统一登记已经从税收登记、产权登记走向多用途登记，不应再简单地将不动产统一登记与不动产征税联系到一起。

“从2013年到2023年，我国不动产登记历经10年终于由有关管理部门正式宣布完成，确认了我国走向现代化在该特定领域基础工作的到位情况。需要指出的是，不动产登记不仅仅是大家通常理解的住宅，从工业、商业、住宅、行政、国防的不动产到自然资源，从城市到乡村，从土地到海洋，它的范围是广义的，是覆盖所有国土空间的。”华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康向《中国经济周刊》记者表示。

贾康指出，从国际经验而言，不动产的产权与信息登记是任何国家都要实施的，我国也早有一个确权的时间表，并且经历了约10年的历程。对于房产税而言，2021年，党中央在提出推进共同富裕时提到积极稳妥地推进房地产税立法和进一步做好改革试点工作，考虑改革试点扩围，但2021年底中央指出三重压力的问题后，在收缩性政策审慎出台的方针指导下，2022年并没有实际措施出台。2022年年底，财政部文件在支持深圳于税制改革上先行先试的表述，合乎逻辑地就应包括房地产税等属于构建地方税体系的改革内容。

“至于不动产登记和房地产税征收，目前来看虽然有上述逻辑上的呼应，但是具体动作和方案落地，还需要官方来公布。”贾康说。

制度设计十年

终于从“分散”走向“统一”

事实上，我国提出建立不动产统一登记制度，至今已经整整10年。

2013年3月，党中央、国务院决定建立不动产统一登记机构，提出将分散在多个部门的不动产登记职责整合，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

在过去的10年中，不动产统一登记改革大致分为两个阶段：

前5年是夯基垒台，截至2017年底，全面实现“四统一”改革任务，在新中国历史上第一次实现了不动产统一登记。国家、省、市、县四级联通的不动产登记信息平台建立起来。后5年是改革创新、提质增效，不断提升便利化服务水平，不动产统一登记保护产权、保障交易和生态安全、便民利民的作用越来越凸显。

2014年，时任国土资源部不动产登记局副局长的冷宏志就表示，以前分散登记，由于各部门的登记方法、技术规程等不一致，很容易导致各种不动产权利的重登、漏登现象。由不同的部门管理和登记，容易导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界限不清，权利归属不明确，引发众多矛盾和纠纷。

“统一登记后就可以减少甚至杜绝类似问题发生，可以更好地厘清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性，可以更好地维护当事人的不动产物权。”冷宏志说。

可以想见，推进不动产统一登记之难，难在条块分割的分散登记体制、众多难以解决的历史遗留问题，也难在多方利益主体之间的调和和博弈。

一方面，不动产的种类非常庞杂，大到海域、岛屿、森林、山岭、草原、荒地、滩涂，小到集体建设用地、农村宅基地等，都属于不动产。另一方面，此前，我国对不同类型的不动产在管理与确权上采取分别登记的做法。如由水利部负责水资源的确权登记，原农业部负责草原资源的确权登记等。存在职权界限不清晰、交叉重叠严重的现象，导致政出多门、多头收费、登记错误频出以及信息条块分割等诸多问题。

“小小一本证，牵动万家心。”在关切民生的重要领域，一些历史遗留问题也导致“登记难”，成为影响子女入学、房产交易的“卡脖子”问题，群众反映强烈。

比如，由于历史原因，许多民众没有及时办理登记并进行交易流转，导致权属资料不全、权属存在纠纷。又如，有民众“东拼西凑”，终于在县城买上一套房，谁料施工单位验收手续不全，房本一直办不下来。再如，在集体林权制度改革时，将林地承包经营权细化为林地所有权、林地使用权，存在确权登记历史遗留等问题。

这背后的权属纠纷、权属确定的难度可以想见。不少省份打出了“绝不能把历史遗留问题再留给历史”的口号，全力推动不动产统一登记制度落地实施。

自然资源部透露，各级自然资源主管部门积极推动化解历史遗留问题导致的“登记难”，解决了1100多万套房屋办证问题，惠及2600多万群众。

4月25日召开的全国自然资源和不动产确权登记工作会议透露，目前全国约 3000 个大厅、4万个窗口、10万人的登记队伍，每天为40万群众和企业提供各类登记服务，10年来累计颁发不动产权证书7.9亿多本、不动产登记证明3.6亿多份、电子证书证明3.3亿多本。

据悉，目前国家、省、市、县四级联通的不动产登记基础信息平台平稳运行,不动产登记数据库实时更新，已包含超过15亿条不动产登记信息。这些数据为国家层面提供登记信息共享服务3亿余条、为各地提供信息共享服务10亿多次。

分析认为，我国全面实现不动产统一登记，为全面、准确、及时地掌握不动产物权情况提供了重要抓手，对于加强产权保护，构建完整的内需体系，系统推进全国统一大市场建设，构建新发展格局有重要意义。

责编：杨琳

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