《中国经济周刊》 记者 张燕 |山西报道
“姐，最近市场特别好，这两天看房的人也多。你和家里人商量好，最近都确保家里有人就行，我感觉这几个月你这房子肯定能卖出去。”家住太原的胡枫最近频频接到房地产中介的电话。中介告诉她，她所在小区的房源自春节后变得紧俏，最近一个月，已经成交了四五套。
这对于已经把房子挂出去大半年，急于出售置换的胡枫来说，无疑是一个好消息。过去一年里，受疫情影响，她所在的小区屡屡被封控，有时候四五个月来看房的潜在买家只有一两个。
二手房市场再度暖起来的消息让她很振奋，同时也有那么一点点遗憾：“2020年最高峰的时候，我们小区最高价格被炒到一万五一平方米。而最近成交的几套房子，均价差不多只在1万出头。三年时间，降了近三分之一的价格。”
市热价难升，
三年来太原新房二手房价格全降了
中介刘秀娟对《中国经济周刊》记者介绍，春节开市后，一二手房的带看量都出现了上升迹象，客户购房热情也开始逐渐上涨。尤其是首套房利率降到3.8%以后，加上20%的低比例首付，打电话和来门店咨询的客户明显多了起来。
虽然成交量上升了，但刘秀娟也注意到，二手房的价格并没有出现上涨趋势。不少前来购房的客户都抱着砍价的心态。“和以前还是有一些区别，以前可能两三万的往下谈，现在都是5万、10万的往下砍，大家都担心自己买到高位。”刘秀娟说。
2月16日，国家统计局发布了今年1月70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中，太原二手住宅销售价格1月环比下降0.3%，同比下降4.7%。在二手住宅销售价格分类指数方面，与2022年12月相比，2023年1月太原90m2及以下的二手住宅价格环比下降0.4%，同比下降4.6%；90m2～144m2的二手住宅价格环比下降0.2%，同比下降4.7%；144m2以上的二手住宅价格环比下降0.4%，同比下降5.1%。
据统计，从2020年1月至今，三年来太原新建住宅的销售价格下降了7.63%，二手住宅销售价格则下降了11.17%。其中，2020年和2021年，太原二手房降幅都在3%左右。
对比二手房市场，太原新建住宅价格的表现也并不乐观。尽管在连续6个月环比下降后，太原新建住宅价格终现止跌，1月份环比上涨0.2%。但是与去年1月相比，太原新建住宅价格同比下降了4.4%。如果把时间再拉长一点，太原新建商品住宅价格同比数据，已连续28个月下降。
在新建商品住宅销售价格分类指数方面，与2022年12月相比，2023年1月太原90m2及以下的新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比下降4.6%；90m2～144m2的新建商品住宅价格环比上涨0.1%，同比下降4.8%；144m2以上的新建商品住宅价格环比上涨0.3%，同比下降3.8%。
记者从多家房地产中介处了解到，相比新建住宅，目前太原市场二手房和现房更受欢迎。尤其是对于有买房需求的客户，能否按期交付、如期交房才是关键问题。记者了解到，太原目前仍有多处楼盘属于逾期未交付状态。
太原市房管局公布的资料显示，2022年，太原市分两批次共申请国家保交楼专项借款27个项目、23.825亿元，推动94%风险项目全部或部分实现复工复产，累计拨付复工复产资金14.2亿元，办理货值抵顶网签手续1392套，协调推动12个风险项目14726套房屋竣工交付。其中，恒大江湾等4个项目退出了风险项目名单。
“满城皆是‘工抵房’”：
开发商变相降价，施工方盼回款
“又降20万，141m2～216m2，全是好楼层，工抵房等你来捡漏！”记者注意到，在社交平台上，从去年年底开始，房地产中介开始大量发布“工抵房”售楼信息，其中不乏一些曾经打出“龙城新地标”“太原最新大平层高端小区”名号的头部房企楼盘。
比起正常在售的楼盘，这些“工抵房”价格相对要优惠一些。以一套位于汾河沿岸可以俯瞰河景的“工抵房”为例，相似楼层、面积的房屋在售楼处的价格约为16000元/平方米，而“工抵房”的报价只需要14000元/平方米，整体算下来便宜了近20%。
所谓“工抵房”，一般指房地产开发商用以抵扣工程建设费的房子，或因融资等需要向银行或相关行业抵押的房源。记者从中介王涛那里了解到，“工抵房”在市场上一直存在，过去大多是一些因为楼层不好或者户型不好而滞销的房源，数量也相对有限。因为有价格优势，反而相对紧俏，一般在内部消化，很少会在市面上流通。而自从去年第四季度以来，市面上“工抵房”出现得越来越频繁，这样的现象并不常见。
“过去‘工抵房’大多是一些小楼盘、小开发商，这些企业因为资金紧张需要垫付工程款，就会把一些不太好的房源抵给工程队或者材料商。这样的房子一般都私下消化了，很少会到我们中介这里。”中介王涛对记者介绍称，从去年开始，因为成交量总体下降，整个销售节奏放缓，开发商和工程队还有材料商的结算周期也相应被拉长。尤其是到了年底，一些手里有“工抵房”、急于给工人发工资过年的工程队开始找上门来，提成也拉得很高，只盼着能尽快回款。
据当地楼盘销售人员对记者透露，目前市面上流通的并不一定全部是真正的“工抵房”，其中也存在一些普通的在售商品房，尤其是一些打着“豪宅”名号的楼盘。因为销售不畅，开发商为了回笼资金对一些房源进行降价处理，又怕已经购买的业主有反弹情绪，从而以“工抵房”的名义变相促销。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者表示，“工抵房”增多，意味着房企资金状况压力还是比较大的。除了确实属于抵扣工程款、属于未销售的库存项目，其他项目如果存在通过“工抵房”的名义，进行各种降价，来规避其他购房者方面的压力或政府房价方面的监管操作，那么，应适当对一些乱降价的操作进行规范和管控。
记者了解到，去年以来，太原市不少楼盘都推出了促销手段。如号称“北城第一湖景大宅”的龙樾府，精装房开盘售价为18000～21000元/平方米。去年以来，该楼盘陆续推出了两栋毛坯房，售价调整为13000元/平方米。类似的楼盘还有中国铁建·花语堂，开盘时标价近20000元/平方米，还打出了“先验资后看房”的噱头。之后很快也推出了标价近13000元/平方米的“减配版”精装房。
“主要是怕已经买了房的业主闹事。去年综改区某家央企的楼盘售价从一万五降到九千多以后，好多业主都去售楼处拉横幅要求退房了。其实市场有涨有跌，买房也是要经历周期变化的。”上述销售人员说道。
（应受访者要求，文中均为化名）
（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第4期）
2023年第4期《中国经济周刊》封面
